Ön satış sözleşmesinde geçerlilik ve süre kontrolü
Türkiye’de bir ön satış düzenlemesinin incelenmesi, satış ekibinin kullandığı başlıktan değil, belgenin hukuken gerçekte ne olduğundan başlamalıdır. Rezervasyon formu, adi yazılı vaat, noterlikte düzenlenen satış vaadi ve kanunun izin verdiği usulle kurulan taşınmaz satış sözleşmesi aynı hukuki sonucu doğurmayabilir. Süreleri izlemeye geçmeden önce belge türü, taraflar, taşınmaz, düzenleme şekli ve tapu siciline şerh beklentisi belirlenmelidir. Türk Borçlar Kanunu, Noterlik Kanunu ve TKGM uygulaması temel çerçeveyi oluşturur; “ön sözleşme” adı taşıyan her belgenin aynı hakkı verdiği varsayılmamalıdır.
Süre hesabından önce tarafları ve yetkiyi doğrulayın
Belgedeki alıcı ve satıcı, fiilen ifa etmek zorunda olan hukuki kişilerle eşleşmelidir. Kimlik, şirket temsil yetkisi, vekâletname ve geliştirici satışında tescilli taşınmaza malik veya tasarrufa yetkili şirket kontrol edilmelidir. Tapuyu devretmesi gereken kişinin yetkisi yoksa devir tarihini hesaplamanın pratik anlamı kalmaz. Temsil belgesinin son kullanma tarihi, müşterek imza şartı veya işleme özel sınırı varsa bu tarihler sözleşme kilometre taşlarıyla aynı kontrol tablosuna yazılmalıdır. Taraf veya temsilci değişikliği, yalnızca e-posta notuyla değil resmi değişiklik ve yeniden doğrulamayla yönetilmelidir.
Sözleşmeyi tescilli taşınmaza bağlayın
Sözleşme konusu kadastro tanımlayıcılarına veya gelecekteki bağımsız bölüme ulaşan kanıtlanabilir bir zincire bağlanmalıdır. İl, ilçe, mahalle, ada, parsel, proje bloğu ve birim bilgileri kaydedilip güncel tapu durumu ile karşılaştırılmalıdır. Proje inşaat halindeyse ve bağımsız bölüm numarası değişebilecekse onaylı plan veya tahsis belgesi eşleştirmeyi açıklamalıdır. Geçerlilik kontrolü, sözleşme konusu ile tescilli varlığın güvenilir biçimde eşleştirilememesini ciddi istisna saymalıdır; çünkü kusursuz ödeme planı hangi taşınmazın devredileceği konusundaki belirsizliği gidermez.
Süre tablosunu sözleşmenin kendi hükümlerinden çıkarın
Hak, yükümlülük veya sonuç doğuran her tarih ayrı çıkarılmalıdır: rezervasyon bitişi, kapora, taksitler, belge teslimi, inşaat kilometre taşları, ihbar süreleri, son ödeme, tapu devir hedefi ve varsa nihai uzun durma tarihi. Her olay için kimin hareket edeceği, ifayı hangi belgenin kanıtlayacağı ve gecikmede hangi sözleşme sonucunun doğacağı yazılmalıdır. Sabit takvim tarihi ile ihbar, tamamlanma veya başka tetikleyiciden sonra başlayan süre ayrılmalıdır. Uzatma yapılırsa ilk tarih ile yetkili imzalı uzatma birlikte saklanmalı, eski tarih veritabanından sessizce silinmemelidir.
Ödemeden önce gerçekleşmesi gereken şartları kontrol edin
Bazı ödemeler satıcı yetkisinin teyidi, yapı veya tapu statüsü, banka serbest bırakması, belirli belgelerin sunulması veya sözleşmesel bir aşamanın tamamlanmasına bağlanabilir. Kontrol dosyası her şartın hukuki, teknik veya belgesel niteliğini ve kimin onay verebileceğini belirtmelidir. Büyük bir ödeme, şart makul şekilde doğrulanmadan önce isteniyorsa para gönderilmeden risk yükseltilmelidir. Bu nedenle süre kontrolü yalnızca hatırlatma takvimi değildir; ödeme sırası, delil sırası ve tapu devrinin mümkün hale geldiği aşamanın mantıksal olarak birbirine uyup uymadığını test eder.
Bildirim, değişiklik ve tapu şerhini izleyin
Sözleşmede resmi bildirim, fesih hakkı, ceza, uzatma veya satış vaadinin tapuya şerhi öngörülüyorsa gereken şekil ve süre korunmalıdır. Gayriresmî mesaj, sözleşmesel veya kanuni bildirim şartını karşılamayabilir. Noterlikte düzenlenen satış vaadi şerh ediliyorsa başvuru ve sicil sonucu dosyalanmalı, güncel hukuki etkisi resmi kaynaklardan doğrulanmalıdır. Değişiklik metni hangi maddenin, tarihin veya borcun değiştiğini ve yetkili imzaları göstermelidir. İmzasız çok sayıda ödeme çizelgesi sırf tahsilat ekibi kullandı diye yürürlükte kabul edilmemelidir.
Nihai tapu devrinden önce yeniden doğrulayın
Uzun süreli ön sözleşme devam ederken pasaport, vekâletname, şirket temsilcisi, değerleme, ruhsat veya imza gününde geçerli başka belgeler değişebilir. Son devir öncesinde hâlâ geçerli olması gereken unsurlar tekrar kontrol edilmeli ve son tapu kaydı sözleşmedeki taşınmazla karşılaştırılmalıdır. Kalan ödeme, resmi ücret ve belge durumu yetkili kanallardan teyit edilmelidir. İnşaat, ifraz veya kat mülkiyetine geçiş tanımlayıcıları değiştirmişse değişiklik resmi belgeyle eşleştirilmelidir. Kapanış kararı, sözleşmenin yıllar önce geçerli olmasına değil güncel delile dayanmalıdır.
Dosyayı eksiksiz zaman çizelgesiyle kapatın
Tapu devredildiğinde imzalı sözleşme, değişiklikler, bildirimler, ödeme kanıtları, kilometre taşı teyitleri, varsa tapu şerhi ve nihai tescil sonucu birlikte korunmalıdır. İşlem sona ererse yalnızca “iptal” statüsü verilmemeli; fesih dayanağı, iade veya sulh belgesi ve varsa ibra saklanmalıdır. Gelecekteki inceleyen kişi anlaşmanın imzadan ifaya veya sona ermeye kadar bütün yaşamını yeniden kurabilmelidir. Bu kronoloji, kaçırılan süreler, gayriresmî uzatmalar, gerçekleşmeyen şartlar veya ön düzenlemenin hukuki temeli değiştikten sonra yapılan ödemeler üzerindeki uyuşmazlıkları azaltır.