TKGM, satış işleminin temel belgeleri arasında tarafların kimlik belgelerini ve temsil
TKGM, satış işleminin temel belgeleri arasında tarafların kimlik belgelerini ve temsil varsa uygun temsil belgesini sayar. TKGM, Web Tapu’yu satış, ipotek ve mirasın intikali gibi tapu işlemleri için müdürlüğe gitmeden çevrim içi başvuru yapılabilen platform olarak tanımlar. TKGM, takyidatı mülkiyet hakkını kısıtlayan şerh, beyan, irtifak hakkı, gayrimenkul mükellefiyeti, vakıf belirtmesi ve rehinlerin genel adı olarak tanımlar; güncel tapu kaydı örneğinin Web Tapu üzerinden talep edilebildiğini belirtir.
Tapu devrinden önce kapanması gereken kontroller
Kapanış öncesi inceleme belge toplamak değil; güncel belgelerin aynı tarafı, taşınmazı, hakkı ve parayı tarif edip etmediğini test etmektir. Satıcı/alıcı kimliği ve temsil yetkisinden başlayın; il, ilçe, mahalle, ada/parsel, bağımsız bölüm ve arsa payını başvuruda kullanılan tapu kaydıyla eşleştirin. Rezervasyon sözleşmesi veya ilan ile resmi kayıt farkı ödeme öncesi açıklanmalıdır.
Takyidat güncellenir; ipotek, haciz, şerh, irtifak ve beyan eski nüshadan okunmaz. İpotek satış bedeliyle kaldırılacaksa ödeme ve terkin mekanizması yazılıdır. Taşınmaz için önemliyse yapı ruhsatı, yapı kullanma izni ve kat mülkiyeti durumu da doğrulanır; binaya ait bir belge aynı bağımsız bölüm veya etabı kapsadığını tek başına göstermez.
Nihai mutabakat tablosunda satış bedeli, kapora, önceki ödemeler, bakiye, vergi/harç ve taraf giderleri uzlaştırılır. Lehtar ve banka hesabı doğrulanmış talimatla uyuşmalıdır; kapanışa yakın hesap değişikliği ayrıca teyit edilir. Yabancı alıcı, uygulanıyorsa Döviz Alım Belgesi gibi işleme özgü şartları da tamamlamalıdır.
TKGM satışta kimlik ve temsil belgelerini açıklar, Web Tapu başvuru kanalıdır. Başka işlemin eski listesi değil, güncel işlem şartları kullanılmalıdır. Yurt dışı vekâletname varsa kabul, tasdik, tercüme ve işlem yetkisi incelenir.
Her kalem tamam, şartlı veya durdur şeklinde sonuçlandırılır. Şartlı konunun sorumlusu, gereken belge, son tarih ve para serbest bırakma kuralı olmalıdır. Randevu baskısı mülkiyet veya ödeme kusurunu “tapudan sonra çözeriz” ifadesine dönüştürmemelidir.
Devir sabahı kimlik, takyidat, kalan bakiye, banka talimatı ve son başvuru/sözleşme sürümü tekrar kontrol edilir. Karara esas tarihli nüshalar saklanır.
Kapora, rezervasyon sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi aynı hukuki sonucu ifade eden farklı isimler değildir. Ödeme öncesinde paranın işlevi belirlenmelidir: satış bedelinin parçası mı, teminat mı, devirde mahsup edilecek rezervasyon ücreti mi, yoksa belirli iade koşullarına bağlı ödeme mi? Metin; taşınmazı, tarafları, tutar ve para birimini, süreyi ve inceleme/finansman başarısız olursa veya taraflardan biri devam etmezse sonucu açıkça yazmalıdır.
Taşınmaz satış vaadi şekil şartlarına tabidir ve TKGM sistemi ile ilgili mevzuat çerçevesinde tapu siciline şerh verilebilmesi söz konusu olabilir. Basit emlakçı rezervasyonu ile daha güçlü hukuki etki amaçlanan noter satış vaadi ayrılmalıdır. Şerh kararlaştırılmışsa yalnız noter belgesi fotoğrafına değil, gerçekten tescil edilip edilmediğine ve güncel durumuna bakılmalıdır.
İptal incelemesi fesih ve iade maddesinden başlayıp olaylara gider: kim kime ödeme yaptı, banka açıklaması nedir, süre neydi, hangi koşul gerçekleşti veya gerçekleşmedi? İptal bildirimi, tebliğ kanıtı, mutabakat ve iade dekontu saklanır; fiyat, bağımsız bölüm veya takvim değişikliği açık ek protokolde gösterilir.
Satış bedelinin bir kısmı satıcı dışındaki hesaba gidecekse nedeni, örneğin ipotek kapaması veya doğrulanmış talimat gibi anlaşılır mekanizmayla belgelenmelidir. Son dakika mesajıyla gelen hesap değişikliği bağımsız teyit gerektirir.
Kapanış listesi ayrıca anahtar, ortak alan erişim kartı, otopark kullanım belgesi ve varsa sayaç/abonelik devri gibi fiziksel teslim kalemlerini içermelidir. Tapu devri ile fiili teslim aynı an olmayabilir; iki olayın tarih ve sorumlulukları ayrı yazılır.
Belgeyi incelemeden önce bağımsız bölüm kimliğini eşleştirin
Doğru belgeler başka bir bağımsız bölüme aitse kapanış öncesi kontrol listesi başarısız olur. Önce tapu kaydındaki taşınmaz kimliğini alın; uygulanabildiği ölçüde ada/parsel, bina ve bağımsız bölüm bilgilerini, ayrıca satıcı ya da temsilci kimliğini eşleştirin. Sonra takyidatları ve ilgili belediye belgelerini inceleyin. TKGM, tapu işlemi vekil aracılığıyla yapıldığında temsil belgesi ister ve Web Tapu üzerinden çevrimiçi başvuru imkânı sağlar. Çok etaplı projede sunulan ruhsat veya iskan belgesinin yalnız proje adını değil hedef bina, etap ve bağımsız bölümü kapsadığını ayrıca doğrulayın.