Kaynak Güncelliği İncelemesi — Mülkiyet / Arsa Payı Oranı
Türkiye’de kat mülkiyeti kayıtlarında bağımsız bölüme bağlı arsa payı, broşürden kopyalanan süs niteliğinde bir yüzde değildir; bağımsız bölümün hukuki yapısının unsurudur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kat mülkiyetini arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet olarak düzenler; TKGM uygulamasında da bağımsız bölüm ilgili arsa payıyla kaydedilir. Kaynak güncelliği incelemesinin sorusu şudur: karar verirken kullanılan oran o tarih için güncel midir, yoksa sonraki bir sicil düzeltmesi, proje tadilatı, ifraz/tevhid veya başka resmi olay eski bilgiyi aşmış mıdır?
Güncellik yalnız PDF’nin yaşı değildir
Eski bir belge değişmemiş bir hakkı hâlâ doğru gösterebilir; yeni tarihli bir belge ise eski kaynaktan alınmış bayat veriyi tekrarlayabilir. Bu nedenle güncellik üç tarihle düşünülür: bilginin resmi olarak geçerli olduğu tarih, inceleyenin bilgiyi aldığı veya doğruladığı tarih ve bu alanı değiştirebilecek daha sonraki olayların bulunup bulunmadığı. Arsa payında güncel tapu/sicil bilgisi, inceleme tarihindeki kayıtlı durumu göstermesi bakımından eski satış çizelgesinden daha güçlüdür. Onaylı proje payın kuruluş bağlamını anlamak için önemlidir; güncel kanun ve TKGM işlemleri ise hukuki çerçeveyi açıklar.
TKGM, 2021/4 sayılı Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Genelgesine ilişkin değişikliği 2 Temmuz 2026 tarihinde yayımladı. Bu tarihten sonra yapılan bir inceleme, daha eski genelge kopyasını otomatik olarak “en güncel uygulama” diye sunmamalıdır. Her değişiklik her arsa payını değiştirmez; ancak güncel tescil uygulamasına dayanan karar için güncel işlem kaynağı kontrol edilmelidir.
Önce hangi oranı okuduğunuzu doğrulayın
Bağımsız bölümün arsa payını, başka bir mülkiyet türündeki kişinin paylı mülkiyet hissesiyle, geliştiricinin ticari dağıtım yüzdesiyle veya yönetim gider paylaşım oranıyla karıştırmayın. Yetkili kaynaktaki payı pay/payda şeklinde aynen kaydedin ve tam bağımsız bölüm numarasına bağlayın. Dosyada yalnızca “%10 hisse” yazıyorsa bunun 10/100 arsa payı mı, bir paydaşın mülkiyet hissesi mi, yoksa yönetim dağılımı mı olduğu açıklanmadan karar verilmemelidir.
634 sayılı Kanun kat mülkiyetini arsa payıyla bağlar ve bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı tahsis yapılmadığı durumlarda arsa paylarının yeniden düzenlenmesine ilişkin yargısal mekanizma öngörür. Bu nedenle tarihsel bir oranın hiçbir zaman düzeltilemeyeceği varsayımı doğru değildir. TKGM’de de yüzölçümü/arsa payı düzeltmesine ilişkin işlem bulunmaktadır. Eski tapu örneğine dayanan alıcı, daha sonraki düzeltme olup olmadığını kontrol etmelidir.
Güncellik kaynak sırası
Bir: tam bağımsız bölüme ait güncel kayıt bilgisini alın ve erişim tarihini yazın. İki: payın kuruluşu veya doğruluğu önemliyse onaylı mimari proje/ilgili proje belgesiyle karşılaştırın. Üç: eski belgeden sonra proje tadilatı, bölüm ifraz/tevhidi, bağımsız bölüm bilgisi düzeltmesi veya arsa payı düzeltmesi olup olmadığını araştırın. Dört: hukuki veya usuli etki önemliyse 634 sayılı Kanunun ve TKGM genelgesinin güncel metnini kontrol edin.
Kaynağa hangi kanaldan ulaşıldığını da kaydedin. Satıcının ekran görüntüsü araştırma ipucu olabilir fakat resmi kayıt kadar güçlü değildir. Gerçek bir tapu fotokopisi de eski olabilir. Web Tapu ve tapu hizmetleri kendi resmi kapsamlarında güncel doğrulamayı destekler; arsa payının doğru tahsis edilip edilmediğine ilişkin hukuki uyuşmazlığın yorumunu tek başına çözmez.
Yeniden doğrulamayı zorunlu kılan olaylar
Onaylı proje tadilatı, bağımsız bölüm eklenmesi/çıkarılması, ifraz veya tevhid, bağımsız bölüm bilgisinin düzeltilmesi, arsa payı ya da yüzölçümü düzeltmesi, kayıtlı yapının esaslı biçimde değiştiği dönüşüm süreci veya payı etkileyen mahkeme kararı sonrasında oran yeniden doğrulanmalıdır. Değerleme, sözleşme, yönetim kaydı veya satıcı beyanı güncel tapudan farklı pay/payda gösteriyorsa da aynı kontrol yapılır.
Piyasa fiyatının değişmesi tek başına arsa payının her yıl değişmesi gerektiği anlamına gelmez. Arsa payı sürekli piyasa değeriyle yeniden hesaplanan bir yatırım yüzdesi değildir. Bu nedenle hukuken kayıtlı pay ile bugünkü piyasa değer oranını birbirinden ayırın.
Bölüm-pay çiftini birlikte kontrol edin
Güncellik yalnız rakam için değil, “bağımsız bölüm + pay” çifti için kontrol edilir. Oran doğru olabilir fakat başka bölüme ait olabilir. Bölüm numarasını, ana taşınmazı, gerekirse ada/parseli ve arsa payını aynı kaynaktan kaydedin. Bina yeniden numaralandırıldıysa eski ve yeni bölümün aynı hukuki varlık olduğu denetim iziyle kanıtlanmadan eski payı yeni numaraya taşımayın. Bölüm bölünmüş veya birleşmişse eski payı aritmetik varsayımla dağıtmayın.
Güncelliğin işlem etkisi
Eski bir oran yalnız tapu özetini bozmaz. Dönüşüm hakkı değerlendirmesini, arsa payı çoğunluğunun önem taşıdığı bazı kararları, bölümler arası ekonomik karşılaştırmayı ve eski yönetim/geliştirici belgelerinin yorumunu etkileyebilir. Sözleşme veya değerlemedeki pay güncel kayıtla eşleşmiyorsa temel bir kimlik sorunu da yaratır. Çözüm bütün dosyalardaki rakamı hemen değiştirmek değil; önce hangi kaynağın güncel olduğunu belirleyip bağlı belgeleri uzlaştırmaktır.
Kapanış ölçütü
Dosyada tam bağımsız bölüm, güncel pay/payda, resmi kaynak ve erişim tarihi, kontrol edilen proje sürümü, kullanılan güncel kanun/TKGM kaynağı ve oranı değiştirebilecek sonraki olaylar açıkça yazılmadan incelemeyi kapatmayın. Çelişki varsa sınıflandırın. “Arsa payı kontrol edildi” yerine “... tarihi itibarıyla güncel kayıtlı oran .../... doğrulandı” veya “oran çelişkisi açık” gibi ölçülebilir sonuç bırakın.
Resmi kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — arsa payı ve bağımsız bölüm bağlantısı.
- TKGM 2021/4 Genelgesi ve 2 Temmuz 2026 değişikliği.
- TKGM yüzölçümü/arsa payının düzeltilmesi işlem bilgileri.
- Tam bağımsız bölüme ait güncel tapu/Web Tapu bilgisi.