بازبینی تازگی منبع — نسبت سهم مالکیت / زمین
در ثبت مالکیت آپارتمانی ترکیه، arsa payı متصل به واحد مستقل یک درصد تزئینی در بروشور نیست؛ بخشی از ساختار حقوقی واحد است. قانون شماره 634 مالکیت آپارتمانی را به سهم زمین و قسمتهای مشترک پیوند میدهد و در رویه TKGM نیز واحد مستقل با سهم مربوط ثبت میشود. بازبینی تازگی منبع یک پرسش مشخص دارد: آیا نسبتی که برای تصمیم استفاده میشود در تاریخ تصمیم جاری است یا تصحیح ثبت، اصلاح پروژه، تفکیک، ادغام یا رویداد رسمی بعدی منبع قدیمی را کنار زده است؟
تازگی فقط سن PDF نیست
سند قدیمی ممکن است حق بدون تغییر را کاملاً درست نشان دهد؛ فایل تازه نیز ممکن است داده منبع قدیمی را تکرار کند. بنابراین سه زمان مهم است: زمان اثر رسمی اطلاعات، زمان دریافت/بررسی توسط بازبین و وجود رویداد بعدی که میتواند فیلد را تغییر دهد. برای arsa payı، ثبت جاری معمولاً از جدول فروش تاریخی برای تصمیم امروز قویتر است، چون وضعیت ثبتشده در تاریخ بررسی را نشان میدهد. پروژه مصوب برای منشأ تخصیص و قانون/رویه جاری برای چارچوب حقوقی لازماند.
TKGM در 2 ژوئیه 2026 اصلاحیه بخشنامه 2021/4 مربوط به kat irtifakı و kat mülkiyeti را منتشر کرد. بررسی بعد از این تاریخ نباید نسخه قدیمی را بدون کنترل بهعنوان آخرین رویه معرفی کند. معنای این نکته این نیست که هر اصلاحیه سهم همه واحدها را عوض میکند؛ بلکه اگر تصمیم به رویه جاری ثبت وابسته است باید منبع جاری بررسی شود.
ابتدا مشخص کنید چه نسبتی را میخوانید
arsa payı واحد را با سهم مشاع یک شخص در نوع دیگری از مالکیت، درصد تجاری تخصیص توسعهدهنده یا ضریب هزینه مدیریت اشتباه نکنید. صورت و مخرج را دقیقاً از منبع صلاحیتدار بنویسید و به شماره همان واحد مستقل متصل کنید. عبارت «10% سهم» بدون اینکه معلوم باشد 10/100 arsa payı است یا سهم شریک یا ضریب مدیریت، برای تصمیم کافی نیست.
قانون 634 مالکیت آپارتمانی را به سهم زمین متصل میکند و در صورت تخصیص نامتناسب، سازوکار مراجعه برای تنظیم مجدد سهمها را پیشبینی میکند. بنابراین این فرض که سهم تاریخی هرگز نمیتواند تصحیح شود ایمن نیست. TKGM نیز فرآیند اصلاح مساحت/arsa payı دارد. خریدار متکی به تصویر قدیمی سند باید بررسی کند آیا تصحیح بعدی وجود دارد یا نه.
سلسله مراتب منبع تازه
اول: اطلاعات ثبتشده روز همان واحد را بگیرید و تاریخ دریافت را ثبت کنید. دوم: اگر منشأ یا صحت تخصیص مهم است با پروژه معماری مصوب یا سند پروژه صلاحیتدار مقایسه کنید. سوم: بررسی کنید پس از سند تاریخی اصلاح پروژه، تفکیک/ادغام، تصحیح اطلاعات واحد یا سهم رخ داده یا نه. چهارم: در اثر حقوقی مهم متن جاری قانون 634 و راهنمای TKGM را کنترل کنید.
کانال دریافت منبع نیز ثبت شود. اسکرینشات فروشنده میتواند سرنخ باشد ولی از استخراج رسمی ضعیفتر است. تصویر واقعی تاپو ممکن است قدیمی باشد. Web Tapu و خدمات ثبت در محدوده رسمی خود به تأیید جاری کمک میکنند اما اختلاف حقوقی درباره صحت تخصیص سهم را به تنهایی حل نمیکنند.
رویدادهای الزامآور برای بازاعتبارسنجی
پس از اصلاح پروژه مصوب، اضافه/حذف واحد، تفکیک یا ادغام، تصحیح اطلاعات واحد، تصحیح رسمی سهم/مساحت، بازسازی که پیکربندی ثبتی را تغییر دهد یا حکم دادگاه موثر بر سهم، نسبت دوباره بررسی شود. همچنین اگر ارزیابی، قرارداد، سوابق مدیریت یا گفته فروشنده صورت/مخرج متفاوت از ثبت جاری دارد، بازبینی ضروری است.
صرف تغییر قیمت بازار به این معنا نیست که arsa payı باید هر سال تغییر کند. سهم قانونی یک درصد شناور ارزش بازار نیست. بنابراین سهم ثبتی حقوقی را از نسبت ارزش روز بازار جدا کنید.
جفت «واحد + سهم» را بررسی کنید
تازگی برای جفت است نه عدد تنها. نسبت میتواند درست باشد اما متعلق به واحد دیگر. شماره واحد، ملک اصلی، در صورت لزوم Ada/Parsel و سهم را از همان منبع ثبت کنید. اگر ساختمان دوباره شمارهگذاری شده، قبل از انتقال سهم قدیمی به شناسه جدید از ردپای حسابرسی ثابت کنید هر دو همان دارایی حقوقی هستند. در تفکیک/ادغام، سهم قدیمی را با محاسبه فرضی تقسیم نکنید.
اثر تازگی بر معامله
سهم قدیمی فقط خلاصه تاپو را خراب نمیکند. میتواند نتیجه بررسی بازسازی، تصمیمهایی که اکثریت arsa payı در آنها مهم است، مقایسه اقتصادی واحدها و تفسیر اسناد قدیمی مدیریت/توسعهدهنده را تغییر دهد. اگر سهم قرارداد یا ارزیابی با ثبت جاری فرق دارد، مشکل هویت نیز ایجاد میشود. ابتدا منبع جاری تعیین و سپس اسناد وابسته تطبیق شوند.
معیار بستن
پرونده باید شماره دقیق واحد، صورت/مخرج جاری، منبع رسمی و تاریخ دریافت، نسخه پروژه بررسیشده، منبع جاری قانون/TKGM و رویدادهای بعدی موثر را ذکر کند. تعارض را محو نکنید. نتیجه باید «نسبت ثبتشده .../... در تاریخ ... تأیید شد» یا «تعارض حلنشده» باشد، نه «سهم بررسی شد».
منابع رسمی
- قانون شماره 634 — arsa payı و پیوند آن با واحد مستقل.
- TKGM بخشنامه 2021/4 و اصلاحیه 2 ژوئیه 2026.
- TKGM — روند اصلاح مساحت/arsa payı.
- اطلاعات جاری تاپو/Web Tapu برای واحد دقیق.