Son Tarih Hazırlık İncelemesi — Mülkiyet / Arsa Payı Oranı
Arsa payı için son tarih hazırlık incelemesi genel bir belge kontrol listesi değildir. Türkiye’de kat mülkiyetine konu bir işlemde incelemenin odağı, belirli bağımsız bölüme hukuken bağlı arsa payıdır. İnceleme, geri dönüşü zor olan bir sonraki işlem adımında kullanılacak pay/payda bilgisinin doğrulanmış, mutabık ve güncel yetkili kanıtla desteklenmiş olup olmadığını sorgular. Eski bir tapu görüntüsünde kesrin bulunması dosyayı tek başına hazır hâle getirmez. Hazırlık; bağımsız bölüm, oran, proje bağlamı ve sonradan yapılmış olabilecek düzeltmelerin para ödenmeden veya sözleşmesel hareket alanı kaybedilmeden anlaşılmış olmasıdır.
Önce kritik tarihi tanımlayın
Dosya, sıradaki karar noktasını adıyla belirtmelidir. Bu tarih rezervasyon kaporasının ödenmesi, ön veya kesin sözleşmenin imzalanması, banka/ekspertiz sürecine başvuru, belirli satın almaya ilişkin vekâlet verilmesi, tapu devir randevusu ya da arsa payının haklar açısından önem taşıdığı bir yeniden yapılandırma kararı olabilir. Her eşik aynı derinlikte kanıt gerektirmez. Geri alınabilir ön incelemede güncel bir kayıt kontrolü koşullu devam için yeterli olabilir; ancak iadesiz ödeme veya devir öncesinde açıklanamayan pay uyuşmazlığı sonraya bırakılmamalıdır.
Taahhütten önce neler hazır olmalı?
Birinci olarak tam bağımsız bölüm numarası, ana taşınmaz kimliği ve arsa payının pay/paydasını güncel ve yetkili tapu kaynağından kaydedin. İkinci olarak “bağımsız bölüm + arsa payı” çiftini, oranı kullanan sözleşme taslağı, değerleme girdileri, onaylı proje ve kat mülkiyeti belgeleriyle karşılaştırın. Üçüncü olarak eski belgeden sonra tescil düzeltmesi, proje tadilatı, bölünme, birleşme, yeniden numaralandırma veya yargısal süreç olup olmadığını araştırın. Dördüncü olarak kullanılan hukuki ve operasyonel kaynağın güncelliğini kontrol edin. TKGM, 2021/4 Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Genelgesi için 2 Temmuz 2026 tarihinde değişiklik yayımladı; bu tarihten sonraki bir inceleme eski bir nüshayı kontrol etmeden güncel prosedür olarak kabul etmemelidir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat mülkiyetini ona bağlı arsa payı ile ilişkilendirir ve uygun şartlarda arsa payının yeniden düzenlenmesine yönelik hukuki çerçeve içerir. Bu nedenle arsa payı yalnızca ticari karşılaştırma oranı değildir. Öte yandan dairenin piyasa değerinin sonradan artması veya azalması, arsa payını her yıl otomatik hesaplanan değişken bir yüzdeye dönüştürmez. Son tarih hazırlığının görevi, hukuken ilgili payın doğru tespit edildiğini ve varsa resmi düzeltme sürecinin durumunu ortaya koymaktır.
Son tarihe bağlı kanıt paketi oluşturun
Karara hazır dosyada güncel tescil/ resmi sorgu, sorgu tarihi, kesrin tamamı, bağımsız bölüm kimliği ve payın oluşumunu anlamak için gerekli onaylı proje bulunmalıdır. Bir düzeltme başvurusu veya dava varsa numarası, aşaması ve işlemi nasıl etkileyebileceği kaydedilmelidir. Satıcının gönderdiği tapu taraması destekleyici olabilir; güncel durumu tek başına kanıtlamaz. Banka, ekspertiz veya sözleşme farklı bir oran kullanıyorsa uyuşmazlık açıkça kayda alınmalı ve hangi yetkili kaynağın çözüm sağlayacağı belirtilmelidir.
Kanıt paketi neyi ispatlamadığını da söylemelidir. Yönetim gider paylaşım oranı, geliştiricinin satış yüzdesi, iç oylama düzenlemesi veya başka bir mülkiyet yapısındaki hissedarlık oranı bağımsız bölümün arsa payı ile otomatik olarak aynı değildir. “Hisse” sözcüğünün hangi hukuki oranı anlattığı tanımlanmadan yapılan kapanış, hazırlık incelemesini başarısız kılar.
Aşamalara göre hazırlık kapıları
Kapora öncesi: güncel bağımsız bölüm/pay çiftini belirleyin ve açıklanmayan farkı yazılı koşul yapın. Sözleşme öncesi: oran belirtiliyorsa doğru bağımsız bölüm ve arsa payının kullanıldığını, eski bir tablonun sessizce kopyalanmadığını kontrol edin. Ekspertiz veya finansman öncesi: değerleme girdisindeki payı güncel tescille uzlaştırın. Devir öncesi: tapu durumunu yeniden kontrol edin ve son kontrolden sonra düzeltme veya yapısal değişiklik oluşmadığını doğrulayın. Arsa payı çoğunluğunun önemli olduğu bir yeniden yapılandırma/karar öncesi: oran ihtilaflıysa veya oy, tahsis ya da tazminat etkisi önemliyse uzman görüşü alın.
Hazırlığı engelleyen kırmızı bayraklar
Tapu görüntüsü ile sözleşmede farklı kesir bulunması; pay/paydanın bağımsız bölüm numarası olmadan gösterilmesi; satıcının “devirden sonra düzeltilir” demesi fakat resmi sürecin kanıtlanmaması; proje tadilatı bulunduğu hâlde tescile etkisinin gösterilmemesi; bölünen/birleşen bağımsız bölümde eski kesrin varsayımla taşınması; açık bir düzeltme/dava sürecinin kapanışa etkisinin değerlendirilmemesi başlıca örneklerdir. Bunlar işlemin mutlaka terk edilmesini gerektirmez, ancak etki anlaşılana kadar kararın koşullu veya beklemede olması gerekir.
Kapanış standardı
Başka bir incelemeci dosyadan şu beş soruyu cevaplayabiliyorsa inceleme kapanabilir: Hangi bağımsız bölüm satın alınıyor? Güncel tescilli arsa payı nedir? Hangi resmi/güncel kaynak bunu hangi tarihte doğruladı? Oranı değiştirebilecek sonraki bir olay veya açık süreç var mı? Hangi işlem adımı ilerleyebilir ve hangi koşul onu durdurur? Sonuç “bağımsız bölüm X, arsa payı A/B, [tarih] itibarıyla güncel kaynak kontrol edildi, açık pay olayı yok” ya da “pay uyuşmazlığı açık; iadesiz taahhüt için hazır değil” gibi somut olmalıdır. Bu, belge bakıldı şeklindeki genel bir not değil, gerçek bir son tarih hazırlık kararıdır.
Resmî kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.
- TKGM 2021/4 Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Genelgesi ve 2 Temmuz 2026 değişikliği.
- TKGM yüzölçümü/arsa payı düzeltmesine ilişkin resmî materyali.
- Güncel bağımsız bölüm bilgisi için TKGM/Web Tapu ve yetkili tapu hizmetleri.