Kira sözleşmesi kayıtlarını bağımsız kanıtlarla doğrulamak
Bir kira dosyası şeklen eksiksiz görünebilir; buna rağmen alıcı mevcut hukuki ilişkinin ne olduğunu kesin olarak bilemeyebilir. İmzalı sözleşme eski olabilir, sonraki bir ek kira bedelini değiştirmiş olabilir, fiilen oturan kişi değişmiş olabilir veya sözleşmedeki taşınmaz tarifi tapudaki bağımsız bölümle uyuşmayabilir. Bu nedenle bağımsız inceleme yalnızca “kira sözleşmesi var mı?” sorusuna cevap aramaz. Sözleşmenin, tarafların, kullanılan taşınmazın ve gerçek ödeme geçmişinin aynı ve halen devam eden kira ilişkisini gösterip göstermediğini sınar.
Önce kira ilişkisinin hukuki kimliğini sabitleyin
Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesini, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlar. İncelemede imzalı metinden başlayın: kiraya veren ve kiracı, doğru adres ve bağımsız bölüm, başlangıç tarihi, süre, kira bedeli, ödeme yöntemi ve özel hükümleri belirleyin. Satıcının yalnızca tarama kopyası sunduğu durumda kiracının elindeki nüsha veya bağımsız olarak saklanmış başka bir nüsha ile karşılaştırın. Sayfa, imza, tarih veya ek farkları açıklanmadan belgeyi güncel sözleşme kabul etmeyin.
Sözleşmeyi kira ilişkisinin fiili işleyişiyle karşılaştırın
En güçlü bağımsız kontrol, satış için hazırlanmış belgelerden değil sözleşmenin uygulanması sırasında oluşmuş kayıtlardan gelir. Son banka ödemelerini sözleşmedeki kira bedeli, ödeyen, alıcı ve dönemle karşılaştırın. Artışların nasıl belgelendiğini ve bugün ödenen tutarın sözleşme ile sonraki yazışma veya eklerle açıklanıp açıklanamadığını kontrol edin. Güvence varsa tutarı ve nerede tutulduğuna ilişkin kanıtı kaydedin. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.342 sözleşmeyle kararlaştırılan güvenceyi üç aylık kira bedeliyle sınırlar ve para veya kıymetli evrak olarak verilen güvencenin muhafazasına ilişkin kurallar getirir. Bu nedenle gerçek kira güvencesi ile dosyada gevşek biçimde “depozito” diye adlandırılmış başka bir ödemeyi ayırın.
Fiili kullanıcıyı ve mülkiyet değişikliğinin etkisini doğrulayın
Alıcı, sözleşmede adı yazılı kiracının hâlen taşınmazı kullanan kişi olup olmadığını, başka bir kişinin izinle kullanıp kullanmadığını ve alt kira veya devre ilişkin ayrıca incelenmesi gereken bir durum bulunup bulunmadığını belirlemelidir. Mülkiyet geçmişi de önemlidir. TBK m.310 uyarınca sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Satış, mevcut kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez. Bu nedenle kira dosyasını güncel tapu kaydı ve planlanan devir tarihiyle birlikte okuyun.
Fesih ve tahliye belgelerini normal kira kayıtlarından ayırın
İhtarlar, sulh veya arabuluculuk tutanakları, mahkeme ve icra dosyaları ile yazılı tahliye taahhüdünü ayrı bir kronoloji halinde saklayın. Bunlar beklenen teslim tarihini etkileyebilir; ancak tek başına kiranın sona erdiğini kanıtlamaz. TBK m.352 teslimden sonra verilen yazılı tahliye taahhüdünü düzenler; diğer sona erme yollarının da farklı yasal şartları vardır. Bu nedenle “kiracı çıkacak” şeklindeki satıcı özetine değil, gerçek belgeye ve tarihlerine bakın.
Satıcıdan bağımsız olarak tekrar kontrol edilebilen bir dosya kurun
Sağlam kira kayıt seti; güncel sözleşme ve ekleri, tapu/taşınmaz eşleştirmesi, yakın dönem kira ödeme kanıtları, güvence belgesi, hukuken uygun olduğu ölçüde kiracının güncel kimlik ve iletişim teyidi, ilgili ihtar ve uyuşmazlık kayıtları ile çözülmemiş farkların tarihli notunu içerir. Amaç evrak sayısını artırmak değil; satın alma bedeli, kira getirisi ve teslim varsayımlarının birden fazla kaynaktan doğrulanmasını sağlamaktır.
Dosyaya fiyatlama, finansman veya teslim açısından nihai değer vermeden önce kapanışa yakın tarihte kontrolü tekrarlayın. İlk görüşmede doğru olan bir sözleşme yeni bir ek, kira değişikliği, sulh veya taşınma nedeniyle değişmiş olabilir. Bağımsız doğrulama bu nedenle tek seferlik evrak toplama değil, mevcut durumu ispat etme işlemidir.