Alıcı bağlayıcı taahhüde girmeden önce kira durumunu sabitlemek
Taşınmazı boş teslim, belirli bir kira bedeli veya belirli bir getiri varsayımıyla fiyatlayan alıcı, bağlayıcı bir sözleşmeye girmeden önce değişmeyecek bir referans dosyasına ihtiyaç duyar. Görüşmeler devam ederken kira ilişkisi değişebilir: ek protokol imzalanabilir, kira bedeli ayarlanabilir, borçlar kapatılabilir, süre uzatılabilir, çıkış tarihi kararlaştırılabilir veya ihtar gönderilebilir. Bu nedenle ön taahhüt sabitlemesi yalnızca kira sözleşmesinin bir kopyasını kaydetmek değildir; satın alma kararının hangi belge ve olgulara dayandığını tarihli olarak dondurmaktır.
Sabitlediğiniz şeyin sınırını açıkça yazın
Referans paketi; esas alınan kira sözleşmesi nüshasını, tüm imzalı ekleri, tarafları, doğru bağımsız bölümü, başlangıç tarihini, güncel kira bedelini, ödeme dönemini, güvenceyi, bilinen gecikmeleri, ihtarları, uyuşmazlıkları ve taşınmazı fiilen kullanan kişiyi göstermelidir. Yalnızca “kira.pdf” adlı bir dosya saklamak yeterli değildir. Belgenin tarihini, sayfa sayısını ve mümkünse hangi dijital nüshanın incelendiğini kanıtlayan dosya özeti gibi bir işareti kaydedin. Daha sonra yeni bir sürüm ortaya çıkarsa değişiklik açıkça görülebilir.
Ekonomik varsayımları kanunun sınırları içinde okuyun
Türk Borçlar Kanunu sabitlenen dosyadaki bazı unsurlara doğrudan önem verir. TBK m.310, mülkiyet değişiminin kira sözleşmesini kendiliğinden ortadan kaldırmadığını ve yeni malikin kira ilişkisinin tarafı olduğunu düzenler. Konut ve çatılı işyeri kiralarında m.342 güvenceyi üç aylık kira bedeliyle sınırlar ve para veya kıymetli evrak şeklindeki güvencenin muhafazasını düzenler. M.343 kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümler saklı kalmak üzere kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını belirtir; m.346 ise kira bedelinin geç ödenmesine bağlanan ceza ve sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin kayıtları sınırlar. Bu kurallar, ticari varsayımın kanuni çerçeveyle çatışmasını önlemek için dikkate alınmalıdır.
Tek bir tarih itibarıyla mali tablo çıkarın
Sabitleme tarihine kadar kısa bir kira çizelgesi hazırlayın. Sözleşmeye göre ne kadar borç doğduğunu, ne kadar ödendiğini, hangi tutarın gecikmiş veya ihtilaflı olduğunu ve “depozito”, “avans” ya da ortak gider gibi başlıkların gerçekten neyi ifade ettiğini gösterin. Banka hareketlerini yalnızca toplam olarak değil, kiracı ve dönem bazında eşleştirin. Satıcı “kira artacak”, “kiracı çıkmayı kabul etti” veya “devirden önce borç kapanacak” diyorsa bunları gerçekleşmiş olgu olarak değil, gelecekte yapılması beklenen işler olarak ayrı kaydedin.
Fiili kullanımı da aynı tarihte sabitleyin
Dosyada yalnızca para şartları değil, taşınmazı kimin fiilen kullandığı ve bu sonucun hangi kanıtla desteklendiği de bulunmalıdır. Güncel kiracı teyidi, yönetim kaydı veya tarihli bir inceleme notu hukuken uygun ölçüde kullanılabilir. Tahliye taahhüdü, ihtar, arabuluculuk veya dava dosyası varsa ayrı saklayın. TBK m.352 teslimden sonra verilen yazılı tahliye taahhüdüne özel sonuç bağlar; ancak taahhüt bulunması, hukuki ve fiili koşullar gerçekleşmeden taşınmazın boş kabul edilmesini haklı çıkarmaz.
Sabitlemeden sonraki değişiklikler için önceden kural belirleyin
Referans paketi oluşturulduktan sonra yeni ek protokol, farklı aylık ödeme, sulh, yeni ihtar, kiracı değişikliği veya çıkış tarihinin değişmesi gibi gelişmeler karşılaştırma gerektirmelidir. Bu değişiklikler değerlemeyi, beklenen getiriyi, kredi kararını veya teslim planını etkileyebilir. Hangi değişikliğin yeniden onay gerektireceğini önceden belirlemek, imzadan sonra sürpriz yaşamaktan daha güvenlidir.
Ön taahhüt sabitlemesinin amacı evrak üretmek değil, satın alma kararının dayandığı kira durumunun sessizce değişmesini engellemektir. Böylece “karar anında bilinenler” ile “sonradan değişenler” birbirinden ayrılır ve yeni bilgi güncellenmiş bir klasör içinde görünmez hale gelmez.