Kaynak Tazeliği İncelemesi — Aile Konutu Şerhi
Aile konutu durumu hem olguya hem zamana bağlıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutuna ilişkin kira sözleşmesinin feshi, konutun devri veya hakların sınırlandırılması konusunda koruma getirir; malik olmayan eş de tapu kütüğüne gerekli şerhi isteme hakkına sahiptir. Bu nedenle tazelik incelemesi sadece “şerh var mı?” sorusuyla sınırlı değildir.
Sicil ve kişisel durum belgelerini yenileyin
Tam taşınmaz için güncel tapu kaydı alın, şerh varsa tarih ve referansını kaydedin. Ayrıca güncel medeni hal ve yerleşim yeri kanıtını yetkili kaynaktan doğrulayın. TKGM, yerleşim yeri ve nüfus kayıt belgelerini; gerektiğinde adres ile ada/parselin eşleşmesi için belediye, muhtarlık, kadastro, apartman yönetimi veya LİHKAB gibi destek belgelerini öngörmektedir. Eski ikamet veya eski tapu kaydı işlem gününü yansıtmayabilir.
Konut ile taşınmazı birebir eşleştirin
Nüfus kayıtlarındaki adresi tapudaki ada, parsel ve bağımsız bölümle bağlayın. Kapı numarası, adres güncellemesi veya kadastro değişikliği yüzeysel eşleşmeyi yanıltabilir. Ek belgenin amacı iddia edilen aile konutunun sicildeki aynı taşınmaz olduğunu kanıtlamaktır.
Şerh yokluğunu mutlak güvence saymayın
İşlem incelemesinde şerh sütununun boş olması “TMK 194 uygulanamaz” sonucuna otomatik götürmemelidir. 194. madde maddi hukuk kuralı, şerh ise önemli bir sicil mekanizmasıdır. Taşınmazın eşlerin düzenli aile konutu olduğuna dair güçlü olgular varsa rıza ve işlem usulü bakımından dosyaya özgü hukuk kontrolü yapılmalıdır.
Kaynağı bayatlatan olaylar
Evlilik, boşanma, ölüm, yerleşim değişikliği, yeni şerh, mahkeme tedbiri, ailece kullanılan konutun değişmesi veya adres/kadastro düzeltmesi analizi değiştirebilir. TKGM, boşanmadan sonra aile birliği sona erdiğinden aile konutu şerhi konulamayacağını belirtir; bu da medeni hal bilgisinin güncel olmasının önemini gösterir.
Taahhüt ve devir öncesi yenileyin
İadesiz ödeme öncesi, medeni hal/ikamet değişikliği sonrası ve risk önemliyse tapu devrine yakın sicil ile ilgili durum kanıtını yenileyin. Gerekli eş rızası veya başka adımı yazılı kapanış koşuluna bağlayın.
Tazelik sonucu
Güncel sicil, güncel medeni hal, güncel ikamet ve doğru taşınmaz eşleşmesi aynı sonucu desteklediğinde kaynak paketi yeterince tazedir.
Resmi kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.194.
- TKGM — Tapu Sicili Tüzüğü.
- TKGM — Aile Konutu Şerhi SSS ve 2014/4 Genelge.
Korumanın dayandığı güncel olguları da test edin
Aile konutu bakımından yalnız güncel tapu kaydı yeterli değildir. Güncel medeni hal, fiili yerleşim ve adresin doğru ada-parsel-bağımsız bölümle eşleşmesi birlikte incelenmelidir. Sicilde şerh bulunmaması TMK 194 riskinin hiçbir koşulda bulunmadığı şeklinde okunmamalıdır; güçlü aile konutu olguları varsa işleme özgü hukuki değerlendirme gerekir. Tersine boşanma, ölüm veya ailenin başka konuta taşınması gibi olaylar önceki sonucu değiştirebilir. Bu nedenle her belgenin tarihini ve önceki kontrolden sonra değişen olguyu kaydedin. Nüfus adresi ile tapudaki bağımsız bölüm arasında kapı numarası veya adres sistemi nedeniyle tereddüt varsa belediye, apartman yönetimi, kadastro veya diğer yetkili kaynaklardan destek belge alın. Güncellik kararı bir ekran görüntüsüne değil, güncel sicil ile güncel aile ve yerleşim olgularının aynı taşınmaza bağlanmasına dayanmalıdır.
Sicil şerhini güncel aile ve kullanım olgularıyla birlikte değerlendirin
Aile konutu incelemesinde yalnız tapuda bir şerh görünüp görünmediğine bakmak, güncel olguyu tek başına çözmez. Satıcının medeni hali, eş bilgisi ve taşınmazın fiili aile yaşamındaki rolü değişmiş olabilir. Bu nedenle resmi sicil sonucu ile güncel kimlik ve medeni hal belgelerini, gerektiğinde yerleşim ve kullanım olgusunu destekleyen güvenilir kanıtları aynı tarihte değerlendirin. Önceki dosyada “aile konutu değil” sonucu varsa bunun hangi olgulara dayandığını görün ve bu olguların hâlâ doğru olup olmadığını test edin. Çelişki varsa satıcının tek taraflı beyanıyla kapatmayın; hukuki incelemeyi yenileyin ve alıcı ödeme yapmadan önce gerekli rıza veya diğer çözümün açık biçimde belgelendiğinden emin olun.