Son Tarih Hazırlık İncelemesi — Aile Konutu Şerhi
Satıcının taşınmazı eşlerin düzenli aile konutu olarak kullanılıyorsa veya sicilde aile konutu şerhi zaten varsa konu kapanış koşuluna dönüşür. İncelemenin amacı, gerekli eş rızası, durum belgesi veya tapu adımı çözülmeden alıcının iadesiz ödeme ya da devir randevusuna ulaşmasını önlemektir.
TMK 194 ilgisini belirleyin
Satıcının güncel medeni halini, taşınmazın fiili aile konutu kullanımını ve güncel sicili inceleyin. TMK 194, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunun devrini veya üzerindeki hakların sınırlandırılmasını kısıtlar. Şerh var/yok sonucuna bakarak tek başına karar vermeyin.
Kanıt paketini hazırlayın
Güncel tapu, medeni hal ve yerleşim kanıtlarını toplayın; adresi ada, parsel ve bağımsız bölümle eşleştirin. Gerekirse belediye, muhtarlık, kadastro, apartman yönetimi veya LİHKAB destek belgelerini alın. Eski kişisel durum belgesi kapanış günü için yeterli değildir.
Rıza veya çözümü tanımlayın
Eş rızası gerekiyorsa işlem için geçerli biçimi ve hazır olacağı zamanı belirleyin. Rıza alınamıyorsa TMK 194’te hâkim müdahalesine ilişkin yol vardır; işlem ekibi bunun yerine gayriresmî çözüm üretemez. Şartı yazılı kapanış koşuluna çevirin.
Diğer kısıtları birlikte okuyun
İpotek, haciz veya mahkeme tedbiri bulunabilir. Aile konutu incelemesi bunların yerine geçmez; diğer kısıtlar da aile konutu konusunu otomatik ortadan kaldırmaz. 2014/4 Genelge bu uygulamalara ilişkin çerçeve sunar.
Devir öncesi yeniden kontrol
Risk önemliyse devir öncesi sicil ve kişisel durum olgularını yenileyin. Rızanın doğru taşınmaz ve işlem için verildiğini kontrol edin. Satıcının durumu değiştiyse koşulu yeniden açın.
Hazırlık standardı
Güncel durum anlaşılmış, aile konutu doğru taşınmazla eşleşmiş, gerekli rıza/hukuki çözüm hazır ve sözleşme-ödeme sırası bunu yansıtıyorsa dosya kapanışa hazırdır.
Resmi kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.194.
- TKGM — Tapu Sicili Tüzüğü.
- TKGM — Aile Konutu SSS ve 2014/4 Genelge.
Eş rızasını uygulanabilir kapanış şartına dönüştürün
Olgular TMK 194’ü ilgili hale getiriyorsa “rıza sonra alınır” yaklaşımı son tarih hazırlığı değildir. İşlem için gereken rıza biçimini, belgeyi sağlayacak kişiyi, son tarihi ve şart gerçekleşmezse ne olacağını açıkça yazın. Rıza koşulunu kapora, büyük ödeme ve tapu devri sırasına bağlayın; çözülmemiş koşul varken geri dönüşü zor ödeme yapmayın. Rıza alınamıyorsa gayriresmî bir çözüm yaratmak yerine kanunun öngördüğü yol değerlendirilmelidir ve gerekirse randevu ertelenmelidir. Tapu gününe yakın sicili, medeni hali ve yerleşim olgusunu yenileyin; sunulan rızanın tam taşınmazı ve mevcut işlemi kapsadığını doğrulayın. Eşin kimliği, imza veya taşınmaz tanımı konusunda fark varsa bunu önceden çözün. Seyahat bileti, banka tarihi veya satıcı baskısı, hukuki şartın atlanması için gerekçe değildir.
Son tarih planına başarısızlık senaryosunu da ekleyin
Eş rızası veya aile konutu durumunu açıklayan resmi belge belirlenen tarihte gelmezse ne olacağını önceden yazın. Tapu randevusu ertelenecek mi, ödeme bloke mu tutulacak, sözleşmedeki süre uzatılacak mı veya başka bir yasal belge mi beklenecek; sorumlu kişi ve karar noktası belli olmalıdır. Rıza belgesi geldiğinde imza sahibinin kimliğini, belgenin tarihini, taşınmaz tanımını ve işlem kapsamını kontrol edin. Belgenin başka bir taşınmazı veya eski bir taslağı kapsaması yeterli değildir. Son gün sabahı kullanılan tapu kaydı ile daha önce incelenen kayıt arasında yeni şerh veya değişiklik olup olmadığını yeniden karşılaştırın. Böylece uçak bileti, banka valörü veya satıcının acelesi, eksik bir aile konutu kontrolünü “idari ayrıntı” gibi geçiştiremez.
Rıza belgesini işlem dosyasına çapraz referanslayın
Belgenin tarihi, imza doğrulaması ve ilgili taşınmaz bilgisi sözleşme ve tapu randevusu dosyasında aynı referansla yer almalıdır; böylece kapanışta yanlış veya eski bir nüsha kullanılmaz.