Aile konutu şerhi doğrulama rehberi
Aile konutu şerhi, taşınmaz incelemesinde sıkça yanlış yorumlanan bir kayıttır. Bir borç ödenince ortadan kalkan ipotek değildir ve yalnızca adres bilgisini gösteren idari bir not da değildir. Türk Medeni Kanunu madde 194 uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Malik olmayan eş de aile konutuyla ilgili gerekli şerhin tapu kütüğüne verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir. Bu nedenle alıcının incelemesi, belirli taşınmaz bakımından tasarruf yetkisi ve aile konutu statüsünü birlikte ele almalıdır.
Kanuni koruma ile şerh aynı kavram değildir
Eski bir tapu örneğinde Aile Konutu Şerhi görünmemesini tek başına satış serbestisi olarak yorumlamak önemli bir hatadır. TKGM kaynakları, aile konutuna ilişkin korumanın kanuni çerçevesi ile sicildeki şerhin açıklayıcı işlevini birlikte ele alır. Dolayısıyla incelemede iki ayrı soru vardır: Güncel tapu kaydında şerh var mı ve somut olayda taşınmaz gerçekten eşlerin aile konutu niteliğinde mi? İkinci soru özellikle uyuşmazlık, ayrı yaşama veya olağan dışı aile durumlarında yalnız eski tapu belgesine bakılarak cevaplanamaz.
Yerleşim yeri ve medeni hâl nasıl bağlanır?
TKGM’nin güncel SSS açıklamasına göre aile konutu şerhi için merkezi nüfus idaresi sisteminden veya nüfus müdürlüğünden alınan yerleşim yeri belgesi ile medeni hâli gösteren nüfus kayıt örneği aranır. Tapudaki ada ve parsel bilgileri ile MERNİS yerleşim verilerinin eşleştirilmesi gerektiğinde belediye, muhtarlık, kadastro müdürlüğü, apartman yönetimi veya LİHKAB gibi kurumlardan kanıtlayıcı belge istenebilir. Bu nedenle özel sözleşmeye yazılmış adres veya emlak ilanındaki daire bilgisi, tek başına sicildeki taşınmazı aile konutu verisiyle eşleştirmeye yetmez.
TKGM açıklamalarında aile konutu eşlerin yaşam faaliyetlerini yürüttükleri konut olarak ele alınır. Yalnız dönemsel kullanılan yazlık veya tatil evi, sırf eşlerden birine ait olduğu için otomatik şekilde aynı statüde değerlendirilmez. TKGM ayrıca boşanma sonrasında evlilik birliği sona erdiği için yeni aile konutu şerhi konulamayacağını açıklar.
Alıcı hangi kontrolleri yapmalı?
Önce güncel tapu ve takyidat kaydı alınmalıdır. Malik adı ile il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve varsa bağımsız bölüm numarası işlem dosyasıyla eşleştirilir. Şerhler ve beyanlar bölümünde Aile Konutu Şerhi veya ilgili başka kayıt aranır. Şerh varsa bunun hangi taşınmaz ve eş ilişkisi kapsamında bulunduğu belirlenmeli ve somut satış için gerekli rıza veya hukuki işlem öğrenilmelidir. Şerh, ödeme ile kapatılacak mali borç gibi ele alınmamalıdır.
Şerh görünmüyor fakat taşınmazın fiilen aile konutu olduğuna dair güçlü olgular varsa, sırf görünmüyor gerekçesiyle kontrol kapatılmamalıdır. Madde 194 ve somut durum değerlendirilir; gerekiyorsa eşin açık rızası veya uzman hukuki teyit alınır. Başka taşınmaza ait, tarihsiz veya genel bir rıza yazısı yeterli kabul edilmemelidir.
Kontrolü ne zaman yenilemeli?
İlk inceleme ile tapu devri arasında zaman geçebilir. Nihai ödeme veya tescilden önce tapu kaydının yeniden alınması, aile ve sicil durumundaki değişikliklerin yakalanmasını sağlar. Eski ve yeni kayıt farklıysa eski belge silinmemeli; tarih, kaynak ve farkın nedeni dosyada açıklanmalıdır.
Kırmızı bayraklar
- Evli satıcının taşınmazı fiilen aile konutu görünürken eş durumu hiç incelenmemiştir.
- Aile konutu şerhi basit bir borç veya ipotek gibi tanımlanır.
- Eş rızası hangi taşınmaz ve işleme ait olduğunu göstermemektedir.
- Güncel kayıt yerine yıllar önce alınmış tapu örneğine dayanılır.
- MERNİS adresi ile tapu birimi eşleşmez ve fark resmi delille açıklanmaz.
- Boşanma, ölüm veya aile uyuşmazlığı sonrası eski belgeler yeniden doğrulanmadan kullanılır.
Sık sorulan sorular
Şerh yoksa satışta sorun yok denebilir mi? Hayır. Güncel sicil önemlidir ancak madde 194 ve somut aile konutu olgusu ayrıca değerlendirilmelidir.
Şerh ipotek midir? Hayır. Aile konutunun korunması ve tasarruf yetkisiyle ilgilidir.
Boşanmadan sonra yeni şerh konabilir mi? TKGM SSS, boşanmadan sonra aile birliği sona erdiği için aile konutu şerhi konulamayacağını belirtir.