Kaynak Tazeliği İncelemesi — İrtifak Hakları
İrtifak hakkı, taşınmazın kullanımını, erişimini, geliştirilmesini veya satışını doğrudan etkileyebilen sınırlı ayni haktır. Bu nedenle “irtifak var” bilgisi tek başına yeterli değildir. Hangi taşınmazın yüklü olduğu, kimin veya hangi taşınmazın yararlandığı, hakkın türü ve kapsamı, planla belirlenen alanı, değişiklikleri ve varsa terkini güncel kaynakla doğrulanmalıdır.
Güncel sicilden başlayın
Türk Medeni Kanunu taşınmaz lehine irtifakın tescille kurulacağını belirtir; Tapu Sicili Tüzüğü de irtifak sütunundaki kayıt usulünü düzenler. Güncel resmi kaydı alın ve ada, parsel, bağımsız bölüm bilgileriyle eşleştirin. Yararlanan başka taşınmaz varsa onu da tanımlayın. Eski tapu örneği, sözleşme veya satıcı açıklaması tarihçeyi destekleyebilir; güncel sicilin yerine geçmez.
Hakkın hukuki kimliğini kaydedin
Taşınmaz lehine, kişisel, bağımsız ve sürekli veya başka bir irtifak türü olduğunu ayırın. Hak sahibi, yüklü taşınmaz, yararlanan taşınmaz, süre ve tescil referansını yazın. Geçiş yolu veya altyapı koridoru gibi belirli alanda kullanılan haklarda planı/teknik belgeyi de inceleyin. Sicil güncel olsa bile hakkın nerede kullanıldığını gösteren plan eski ise fiziksel değerlendirme eksik kalabilir.
Kaynağı bayatlatan olayları belirleyin
İfraz, tevhit, kadastro düzeltmesi, irtifak değişikliği, bağımsız ve sürekli hakkın devri, terkin talebi veya yeni teknik plan sonucu değiştirebilir. Tüzük, yararlanan veya yüklü taşınmazın bölünmesi halinde irtifakların nasıl taşınacağını ayrıca düzenler. Bu nedenle bölünmeden önceki kayıt, bugünkü yükün hangi yeni parsellerde devam ettiğini tek başına göstermeyebilir.
Sona erme ile sicil terkini aynı şey değildir
Medeni Kanun, irtifakın tescilin terkini veya taşınmazların yok olması gibi sebeplerle sona ermesini düzenler. Süreli haklarda da sicil sonucu ayrıca önem taşıyabilir. “Artık kullanılmıyor” veya “amacı bitti” açıklamasıyla hakkı yok saymayın. Yetkili sicilin ne gösterdiğini ve terkin için hangi talep, karar ya da hukuki dayanağın gerektiğini kontrol edin.
Karar kapılarında yenileyin
İadesiz ödeme, kullanım varsayımına dayalı sözleşme, kadastro/plan değişikliği ve tapu devrine yakın aşamalarda kaydı yenileyin. Erişim veya geliştirme değerini etkileyen taşınmazlarda teknik planı da güncelleyin. Kontrol tarihi, kaynak, taşınmaz kimlikleri ve inceleyeni kaydedin. Hak kabul edilecekse kapsamını; kaldırılacaksa hangi sicil sonucu gerektiğini açıkça yazın.
Tazelik sonucu
Kaynak, mevcut kayıtlı irtifakı ve hukuki/fiziksel kapsamı anlamaya yarayan belgeleri güncel haliyle gösteriyorsa yeterince tazedir. Amaç sabit bir gün sayısı değil; hakkı değiştirebilecek olaylardan sonra ve alınacak mali karara yeterince yakın kanıt kullanmaktır.
Resmi kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.779-785.
- TKGM — Tapu Sicili Tüzüğü.
- TKGM — İrtifak Hakkı.
İrtifakın kapsamını da güncelleyin
Kaynak tazeliği yalnız sicilde “irtifak” kelimesinin bulunmasına indirgenmemelidir. Güncel inceleme; yararlanan ve yükümlü taşınmazı, hakkın türünü, mekânsal/işlevsel kapsamını ve halen sicilde bulunup bulunmadığını birlikte doğrulamalıdır. Güncel tapu kaydını ada-parsel-bağımsız bölümle eşleştirin; güzergâh veya etkilenen alan bir kroki, plan veya resmi belgede tanımlanmışsa bu belgeyi de dosyaya alın. İfraz, tevhit veya parsel numarası değişikliği olmuşsa eski haritanın yeni taşınmaza otomatik uygulandığını varsaymayın; hakkın yeni kimliğe nasıl taşındığını resmi belgelerden izleyin. Tapuya tescilli ayni irtifak ile yalnız sözleşmeye, komşuluk uygulamasına veya fiili kullanıma dayanan izin aynı şey değildir. Özellikle erişim, altyapı hattı, otopark veya geçiş gibi ekonomik olarak kritik bir menfaat söz konusuysa, yazılı hakkın kapsamını alıcının gerçekte kullanmayı planladığı biçimle karşılaştırın. Böylece “hak mevcut” sonucu, eski bir kayıt yerine güncel ve uygulanabilir bir kapsam analizine dayanır.
Güncel sicili, tesis belgesi ve planla birlikte okuyun
İrtifakın bugün ne anlama geldiğini yalnız tapu ekranındaki kısa açıklamadan çıkarmayın. Hak lehine ve aleyhine olan taşınmazları, hakkın türünü, süresini veya koşullarını, tesis belgesini ve varsa güzergâhı gösteren planı birlikte doğrulayın. Parsel bölünmesi, birleştirme, imar uygulaması veya yeni bir resmi işlem eski planı fiilen yetersiz bırakmış olabilir. Bu nedenle kaynak güncelliği, hem sicil kaydının halen mevcut olduğunu hem de kullanılan plan ve dayanak belgenin bugünkü parsel yapısıyla eşleştiğini göstermelidir. Şüpheli bir farklılık varsa ödeme veya devir öncesinde resmi kaynaktan açıklığa kavuşturun.