Son Tarih Hazırlık İncelemesi — İrtifak Hakları
İrtifak dosyası, alıcı kayıtlı hakkı ve taşınmaza gerçek etkisini anladığında kapanışa hazırdır. Sorulması gereken “irtifak var mı?” değil; hakkın amaçlanan kullanım, fiyat, değerleme, banka şartı ve yeniden satışla uyumlu olup olmadığıdır. Son tarih incelemesi, iadesiz ödeme veya geri dönüşü zor adım öncesinde bu hakkı net karara dönüştürür.
Hakkı ve etkilenen alanı belirleyin
Güncel sicil ve ilgili planla yüklü taşınmazı, yararlanan taşınmaz/kişiyi, türü, süreyi ve fiziksel güzergâhı belirleyin. Planı güncel kadastro ile eşleştirin. Geliştirme parselinde köşeden geçen dar altyapı koridoru ile yapı oturumunu kesen güzergâh aynı ekonomik etkiye sahip değildir. Hukuki ad, gerçek alan analizinin yerine geçmez.
Son tarih öncesi kullanımı test edin
Araç/yaya erişimi, altyapı, yapılaşabilir alan, peyzaj, mahremiyet, ifraz ve şantiye lojistiğine etkisini değerlendirin. Alıcının planı belirli erişim veya geliştirme varsayımına dayanıyorsa kapora iadesiz hale gelmeden teknik ve hukuki doğrulama alın. Değerleme de gerçek yükü veya faydayı yansıtmalıdır.
Sözleşmeyi uyumlandırın
Hak devirden sonra kalacaksa kapsamını sözleşmede açıkça belirtin ve alıcının kabulünü alın. Satıcı terkin veya değişiklik vaat ediyorsa gerekli sicil sonucu ve tarihi yazın. “İrtifak çözülecek” ifadesi yeterli değildir. Başarısızlığın erteleme, bedel blokesi, kapora iadesi veya fesih sonucu açık olmalıdır.
Banka şartlarını erken kontrol edin
Banka erişim, değer veya pazarlanabilirliği etkileyen irtifak konusunda ek şart koyabilir. Güncel sicil ve planı kredi verene erken iletin. Hak taşınmaz lehineyse de değerlemecinin erişim faydasını gözden kaçırmadığını doğrulayın. Aynı irtifak bir parsel için fayda, diğer parsel için yük olabilir.
Kapanış koşulu hazırlayın
Hakkı kabul, değişiklik, terkin veya çözülmemiş olarak sınıflandırın. Kabul edilen hak için nihai sicil ve planı saklayın. Değişiklik/terkin için imza sahibi, resmi belge ve tamamlanmayı kanıtlayan sicil sonucunu belirleyin. Önemliyse devir öncesi yeniden kontrol yapın.
Hazırlık standardı
Hak doğru taşınmaz/plana bağlanmış, ekonomik/fiziksel etkisi anlaşılmış, sözleşme ve finansman aynı durumu yansıtıyor ve vaat edilen değişiklik doğrulanabilir mekanizmaya bağlanmışsa dosya hazırdır.
Resmi kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.779-785.
- TKGM — Tapu Sicili Tüzüğü.
- TKGM — İrtifak Hakkı.
Kapanış öncesi kullanılabilirlik testi
Tapu devrinden önce yalnız irtifak kaydının varlığı değil, alıcının dayandığı kullanım için gerçekten yeterli olup olmadığı doğrulanmalıdır. Geçiş veya altyapı hakkı söz konusuysa güzergâh, genişlik, kullanım türü, varsa zaman veya araç kısıtları ile bakım/maliyet düzenini resmi belgelerden okuyun. Kroki veya planı taşınmazın güncel parsel kimliği ve fiili durumla karşılaştırın; sonradan yapılan kapı, bina, duvar, parsel bölünmesi veya güzergâh değişikliği yazılı hakkın pratik değerini etkileyebilir. Banka veya ekspertiz yasal erişimi şart koşuyorsa güncel sicil ve kapsam belgesi kapanış öncesi zorunlu kanıt olmalıdır. Yükümlü taşınmaz malikinden yeni muvafakat, resmi değişiklik veya terkin/tesis işlemi gerekiyorsa bunu büyük ödeme sonrasına bırakmayın. Fiilen geçilebiliyor olması hukuki erişim hakkının kapsamını kanıtlamaz. Hak sınırları, kullanım amacı ve gerekli işlem açık değilse randevu alınmış olsa bile dosya son tarihe hazır değildir.
Son tarihten önce kullanım etkisini somutlaştırın
İrtifak kaydı bulunduğunda hazırlık, kaydın varlığını bilmekle bitmez. Alıcının planladığı kullanım açısından güzergâhın nereden geçtiği, genişliği, erişimi kimin kullandığı, bakım veya masraf yükünün kime ait olduğu ve yapılaşma alanını etkileyip etkilemediği belirlenmelidir. Plan okunamıyorsa veya sahadaki yol ile resmi plan uyuşmuyorsa, kapanış gününe bırakmadan uygun teknik veya hukuki doğrulama alın. Sözleşmede satıcının hangi belgeyi sağlayacağı, hangi farklılığın giderileceği ve çözümsüzlük halinde ödemenin veya devrin ertelenip ertelenmeyeceği açık olmalıdır. Son kontrol, güncel tapu kaydı ile dayanak belge ve varsa planın aynı dosyada bulunmasını ve alıcının ekonomik kullanım varsayımının bunlarla çelişmemesini sağlamalıdır.