DSCR neyi ölçer?
Borç servisi karşılama oranı (DSCR), gayrimenkulün faaliyet gelirinin kredi geri ödemelerini karşılayıp karşılamadığını ölçer. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri bu finansal oranın yerine geçmez; oran tek başına kredi onayı anlamına gelmez.
Formül ve hesaplama
DSCR = yıllık net işletme geliri (NOI) / yıllık borç servisi (anapara + faiz). Tahsil edilebilir kira gelirinden boşluk payını ve bakım, sigorta, yönetim gibi faaliyet giderlerini düşürün. Pay ve paydayı aynı dönem ve para biriminde karşılaştırın. Anaparayı NOI içinden düşüp paydada ikinci kez saymayın.
Denetlenebilir örnek
Örnek rakamlar piyasa verisi değildir: NOI 150.000 TL ve yıllık anapara/faiz toplamı 120.000 TL ise DSCR 1,25 olur. NOI 105.000 TL’ye inerken borç servisi değişmezse oran 0,875’e düşer ve işletme geliri taksitleri karşılamaz.
Riskler ve sözleşme
Boş kalma, gecikmiş tahsilat, gider artışı, değişken faiz ve vadedeki toplu ödemeleri ayrı ayrı test edin. Kredi kuruluşu yenileme rezervini düşebilir veya farklı sözleşme tanımı kullanabilir; herkese geçerli tek eşik varsaymayın. Döviz uyuşmazlığında tarihli kurları kullanın.
Birincil kaynak
ABD Para Denetleme Ofisi OCC ticari gayrimenkul kredi rehberinde DSCR’yi NOI/yıllık borç servisi olarak tanımlar. Bu finansal kaynak Türk mevzuatı veya kredi teklifi değildir: https://www.occ.gov/publications-and-resources/publications/comptrollers-handbook/files/commercial-real-estate-lending/pub-ch-commercial-real-estate.pdf