Назначение показателя
DSCR показывает, насколько чистый операционный доход недвижимости покрывает обязательные выплаты по кредиту. Правила кондоминиума не заменяют финансовый расчёт, а одно значение DSCR не гарантирует одобрение займа.
Формула
DSCR = годовой чистый операционный доход (NOI) / годовые платежи по основному долгу и процентам. Из собираемой аренды вычтите вакансии и эксплуатационные расходы, но не выплаты тела кредита. Сопоставляйте одинаковые периоды и валюты; не учитывайте погашение основного долга дважды.
Пример
Условный пример, не статистика рынка: NOI 150 000 TRY, годовые выплаты по кредиту 120 000 TRY; DSCR = 1,25. При снижении NOI до 105 000 TRY показатель падает до 0,875: операционного дохода недостаточно для обслуживания долга.
Проверка риска
Отдельно моделируйте пустующие площади, просрочку аренды, рост расходов, плавающую ставку и крупный платёж в конце срока. Кредитор может вычитать резерв на замену оборудования и применять договорное определение NOI — уточните его правила. Для разных валют используйте курсы соответствующих дат.
Первичный источник
Управление контролёра денежного обращения США (OCC) определяет DSCR как NOI, делённый на ежегодное обслуживание долга. Это финансовое объяснение, а не законодательство Турции или предложение займа: https://www.occ.gov/publications-and-resources/publications/comptrollers-handbook/files/commercial-real-estate-lending/pub-ch-commercial-real-estate.pdf