تحليل تغطية خدمة الدين للعقار

ما الذي تقيسه النسبة؟

تقيس نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR) قدرة دخل العقار التشغيلي على دفع أقساط القرض. لا تُستخدم أحكام الملكية الطابقية بديلًا عن التدفقات المالية، ولا تثبت النسبة وحدها الجدارة الائتمانية أو الموافقة على التمويل.

المعادلة والخطوات

DSCR = صافي الدخل التشغيلي السنوي (NOI) ÷ إجمالي خدمة الدين السنوية (أصل القرض + الفوائد). احسب الإيجار المحصل فعلًا بعد الشغور، ثم اطرح مصروفات التشغيل غير التمويلية مثل الإدارة والتأمين والصيانة. احسب أصل الدين والفوائد المستحقة خلال الفترة نفسها وبالعملة نفسها. لا تخصم أصل الدين من NOI ثم تخصمه ثانية في المقام.

مثال قابل للمراجعة

مثال افتراضي وليس بيانات سوق: إذا بلغ NOI السنوي 150,000 ليرة، وكانت الأقساط السنوية من أصل وفائدة 120,000 ليرة، فإن DSCR = 1.25 مرة. عند هبوط NOI إلى 105,000 ليرة مع ثبات الأقساط تنخفض النسبة إلى 0.875، أي إن دخل التشغيل لا يغطي كامل خدمة الدين.

المخاطر وحدود التطبيق

اختبر الشغور وتأخر التحصيل وارتفاع المصروفات والفائدة المتغيرة وأي دفعة كبيرة عند الاستحقاق. قد يطلب الممول خصم مخصص إحلال وتجديد أو تطبيق تعريف تعاقدي مختلف لـNOI؛ راجع اتفاق التمويل ولا تفترض حد قبول واحدًا لجميع المقرضين. حافظ على تواريخ التدفقات وأسعار الصرف إذا اختلفت العملات.

المرجع والمنهج

تشرح إرشادات مكتب مراقب العملة الأمريكي (OCC) أن DSCR يساوي NOI مقسومًا على متطلبات خدمة الدين السنوية. هذا تعريف مالي مرجعي، وليس حكمًا قانونيًا تركيًا أو عرض تمويل. المرجع: https://www.occ.gov/publications-and-resources/publications/comptrollers-handbook/files/commercial-real-estate-lending/pub-ch-commercial-real-estate.pdf