تحلیل پوشش خدمت بدهی ملک

مفهوم شاخص

نسبت پوشش خدمت بدهی (DSCR) نشان می‌دهد درآمد عملیاتی ملک تا چه اندازه پرداخت‌های مقرر وام را پوشش می‌دهد. مقررات مالکیت آپارتمانی جای محاسبه مالی را نمی‌گیرد و این شاخص به‌تنهایی تضمین‌کننده تأیید وام نیست.

فرمول صحیح

DSCR = درآمد خالص عملیاتی سالانه (NOI) ÷ خدمت بدهی سالانه (اصل و سود وام). درآمد اجاره قابل وصول را پس از کسر خالی‌ماندن و هزینه‌های عملیاتی مانند نگهداری، بیمه و مدیریت محاسبه کنید. دوره زمانی و ارز صورت و مخرج باید یکسان باشد؛ اصل وام را هم از NOI و هم دوباره در مخرج کسر نکنید.

مثال عددی

اعداد صرفاً فرضی‌اند: NOI برابر ۱۵۰٬۰۰۰ لیر و مجموع اصل و سود سالانه ۱۲۰٬۰۰۰ لیر، DSCR برابر ۱٫۲۵ است. اگر NOI به ۱۰۵٬۰۰۰ لیر کاهش یابد و اقساط ثابت بماند، شاخص به ۰٫۸۷۵ می‌رسد و درآمد عملیاتی برای کل اقساط کافی نیست.

آزمون ریسک

خالی‌ماندن ملک، تأخیر اجاره، رشد مخارج، نرخ متغیر و مبلغ سررسید نهایی را جداگانه بررسی کنید. وام‌دهنده ممکن است ذخیره تعویض تجهیزات را کسر کند یا تعریف قراردادی دیگری برای NOI داشته باشد؛ آستانه واحدی را برای همه بانک‌ها فرض نکنید. جریان‌های ارزی را با نرخ تاریخ هر پرداخت تبدیل کنید.

منبع اصلی

راهنمای اعتبارات املاک تجاری OCC نسبت DSCR را تقسیم NOI بر پرداخت سالانه بدهی معرفی می‌کند. این مرجع مالی، قانون ترکیه یا پیشنهاد وام نیست: https://www.occ.gov/publications-and-resources/publications/comptrollers-handbook/files/commercial-real-estate-lending/pub-ch-commercial-real-estate.pdf