Kat İrtifakı Durumu Doğrulama Rehberi
Kat irtifakı, bir arsa üzerinde yapılacak veya yapımı süren yapıda projeye göre oluşacak bağımsız bölümlere ilişkin hakların tapu sicilinde düzenlenmesini sağlayan hukuki ve tescili bir statüdür. Alıcı açısından ilk kural, kat irtifakını tamamlanmış bir yapıda kurulan kat mülkiyeti ile aynı şey saymamaktır. Kat irtifakı yapı bitmeden kurulabilir. Bu kayıt bağımsız bölümün kimliği ve ona bağlanan arsa payı bakımından önemlidir; ancak tek başına inşaatın tamamlandığını, yapı kullanma izin belgesinin alındığını veya fiili yapının onaylı projeye tamamen uygun olduğunu kanıtlamaz. Bu nedenle doğrulama tapu kaydıyla başlar, mimari proje ve yetkili idare kayıtlarıyla devam eder.
Tapu kaydındaki bağımsız bölümü doğrulayın
İşleme konu taşınmazın güncel tapu bilgileri alınmalı; parsel, varsa blok, bağımsız bölüm numarası, kat, bölüm niteliği, malik ve arsa payı birlikte kontrol edilmelidir. TKGM düzenlemelerinde arsa payının bağımsız bölüme bağlı olduğu ve bağımsız bölüm devredildiğinde arsa payının da birlikte geçtiği açıklanır. Satıcı veya geliştirici pazarlamada tapudakinden farklı bir daire numarası kullanıyorsa yalnızca katın veya metrekarenin benzemesi yeterli değildir. Pazarlanan daire, tapudaki bağımsız bölüm ve onaylı mimari projedeki bölüm arasında belgelendirilebilir bir eşleştirme kurulmalıdır.
Onaylı mimari projeyle eşleştirin
Tapuda “kat irtifakı” yazması incelemeyi bitirmez. Onaylı mimari projedeki bağımsız bölüm numarası, blok ve kat konumu, kullanım niteliği, projede gösterilen alan, eklentiler ve arsa payı kontrol edilmelidir. TKGM’nin 2021/4 sayılı düzenlemesi kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisinde yetkili kamu kurumu, kadastro kontrolü ve tapu müdürlüğü arasındaki resmi akışı açıklar. Bu nedenle satış broşürü, geliştiricinin iç yerleşim planı veya onaysız bir kat planı resmi projenin yerine kullanılamaz.
İnşaat ve yapı kullanma durumunu ayrı inceleyin
Kat irtifakı inşaat devam ederken mevcut olabilir. Yapı ruhsatı, ruhsat değişiklikleri ve bina tamamlanmışsa Yapı Kullanma İzin Belgesi durumu belediye veya yetkili idareden ayrıca doğrulanmalıdır. Yıllardır kullanılan bir binanın tapuları hâlâ kat irtifaklıysa sebep sözlü açıklamayla geçiştirilmemelidir. Yapı kullanma izni alınmış fakat kat mülkiyetine geçiş tamamlanmamış olabilir; proje veya idari uyuşmazlık bulunabilir; bazı koşullar henüz yerine getirilmemiş olabilir. Hangi durumun geçerli olduğu belgeyle anlaşılmalıdır.
Kat mülkiyetine geçişi değerlendirin
Yapı tamamlandığında ve gerekli şartlar gerçekleştiğinde kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için resmi süreç vardır. TKGM’nin yayımladığı açıklamalarda yapı kullanma izin belgesinden sonra yetkili idarenin belge göndermesi veya ilgilinin başvurusu gibi işlem yolları açıklanır. “Daha sonra kat mülkiyetine çevrilecek” sözü bu nedenle tek başına yeterli değildir. İzin belgesinin mevcut olup olmadığı, bağımsız bölümün proje ile uyumu ve tescili engelleyebilecek bir farklılığın bulunup bulunmadığı öğrenilmelidir.
Kat irtifakının kanıtlamadığı hususlar
Kat irtifakı kaydı bir deprem performans raporu, yapı güvenliği sertifikası, DASK poliçesi, vergi borcu yoktur belgesi veya bütün tadilatların ruhsatlı olduğuna ilişkin onay değildir. Fiili dairede sonradan projeye aykırı değişiklik yapılmışsa tapuda geçerli bir kat irtifakı bulunması bu değişikliği meşru hale getirmez. İnceleme başlıklarını birbirinden ayırmak, tapu hakkını mühendislik veya belediye uygunluğu kanıtı gibi kullanma hatasını önler.
Olumlu doğrulama sonucunun unsurları
Sağlam bir doğrulamada tapu, onaylı proje ve fiili bağımsız bölüm aynı taşınmazı gösterir; malik ve arsa payı nettir; yapı ruhsatı ile yapı kullanma izin durumunun güncel cevabı alınmıştır. İnşaat sürüyorsa kalan yapım aşaması ve sözleşmesel yükümlülükler ayrıca belgelenir. Tamamlanmış ve kullanılan bir binada kat irtifakının neden devam ettiği bilinmiyorsa bu konu kapatılmadan karar verilmemelidir. Bağımsız bölüm numarası, kullanım türü, malik, arsa payı veya onaylı yerleşim planındaki açıklanamayan fark doğrudan edinilecek hakkı etkileyebilir.
Birincil kaynaklar
Temel kaynak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün kat mülkiyeti ve kat irtifakına ilişkin resmi genelge ve uygulama açıklamalarıdır. Yapı ruhsatı, onaylı proje ve yapı kullanma izin belgesi için belediye veya diğer yetkili ruhsat idaresinin kayıtları esas alınır. Genel bilgiler ancak ilgili parsel ve bağımsız bölümün güncel belgeleriyle birlikte kullanıldığında gerçek bir doğrulama sağlar.