Alıcı bağlayıcı taahhüde girmeden önce aidat durumunu sabitlemek
Satıcı veya emlak danışmanının söylediği aylık aidat rakamı satın alma kararı için yeterli değildir. Kat mülkiyetine tabi bir bina veya toplu yapıda alıcının ekonomik konumu yönetim planı, onaylı işletme projesi, kat malikleri kararları, olağan ortak giderler, olağanüstü avanslar ve bağımsız bölümün kendi hesap hareketlerinden oluşur. İadesiz kapora veya bağlayıcı sözleşmeden önce bu durum tarihli bir belge paketi olarak sabitlenmelidir. Amaç gelecekte kat malikleri kurulunun hukuka uygun yeni karar almasını engellemek değil, alıcının taahhüt anında hangi yükümlülükleri bildiğini kanıtlamaktır.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun dağıtım kurallarından başlayın
634 sayılı Kanunun 20. maddesi, malikler arasında başka bir anlaşma yoksa ortak giderlerin temel dağılımını belirler. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanan avanslar eşit; anagayrimenkul sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı, ortak tesislerin işletme giderleri ve bunlara ilişkin avanslar ise kural olarak arsa payı oranında karşılanır. Malik ortak alanı kullanmadığını ileri sürerek bu giderlerden kaçınamaz. Bu nedenle aidat kontrolünde gider kalemi, arsa payı ve yönetim planı birlikte incelenmelidir.
Yönetim planı da basit bir bilgilendirme metni değildir. Kanunun 28. maddesi yönetim tarzı, kullanım, yönetici ve denetçi ücretleri ile diğer yönetim konularını düzenleyen ve kat malikleri ile haleflerini bağlayan sözleşme niteliğinde bir çerçeve öngörür. Alıcı güncel yönetim planını doğrudan görmelidir.
22 Mayıs 2026 değişikliğinden sonraki işletme projesini tespit edin
7579 sayılı Kanunla 22 Mayıs 2026'da işletme projesi hükümleri değişti. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı düzenlemeyi aidatlarda şeffaflığın ve malik kararının güçlendirilmesi olarak duyurdu. Değişiklik sonrasında işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; kabul edilmiş proje yoksa yönetici geçici işletme projesi hazırlar ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kurul kararına sunar. Mevcut işletme projesinin bulunduğu durumda geçici proje bedeli için değişiklikte belirtilen yeniden değerleme oranı sınırı uygulanır. Bu nedenle alıcı, duyduğu rakamın onaylı projeden mi, geçici projeden mi yoksa artık geçerli olmayan eski bütçeden mi geldiğini belirlemelidir.
Sözlü rakamı değil belgeleri sabitleyin
Taahhüt öncesi dosyada güncel yönetim planı, işletme projesi veya bütçe, onay kararı, bağımsız bölüm cari hesabı, güncel borç yazısı ve birime yük getirecek olağanüstü ödeme veya büyük iş kararları bulunmalıdır. Her kalemin ait olduğu dönem kaydedilmelidir. Düzenli aidatı gecikmiş borçtan, gecikme kaleminden, bir defalık avanstan, özel proje katkısından ve peşin ödemeden ayırın. Aylık borcu olmayan bir bölüm, önceden onaylanmış yüksek bir özel katkıya tabi olabilir.
Dijital yönetim portalından alınan belge, bölüm ve dönemi gösteren tarihli bir hesap dökümü olmalıdır. Tek başına ekran görüntüsü yeterli değildir. Satıcı bir borca itiraz ediyorsa yönetimin talebi ve itiraz ayrı belgeler olarak tutulmalıdır; uyuşmazlık sıfır borç anlamına gelmez.
Sabitlenen durumu satın alma şartına dönüştürün
Belgeler tamamlandığında, tarafların kesim tarihinden önce ve sonra doğan yükümlülükleri nasıl paylaşacağı yazılı hale getirilmelidir. Örneğin olağanüstü ödeme kararı imzadan önce alınmış fakat taksit devirden sonra doğacaksa kimin ödeyeceği varsayıma bırakılmamalıdır. Satıcının kapanış sonrasını da kapsayan yıllık peşin ödemesi için de aynı açıklık gerekir. Sabitlenen dosya, fiyat düzeltmesi veya hesaplaşma için ortak gerçeklik sağlar.
Taahhütten sonra kat malikleri geleceğe ilişkin yeni ve geçerli kararlar alabilir. Bu nedenle sabitlenmiş dosya gelecekteki aidatı garanti etmez. Değeri, alıcının geri dönmesi zorlaşmadan önce hangi yönetim planına, işletme projesine, kararlara ve bölüm hesabına dayanarak karar verdiğini açık biçimde göstermesidir.