ثبّت وضع العائدات قبل أن يصبح التزام المشتري غير قابل للرجوع بسهولة
رقم العائدات الشهري الذي يذكره البائع أو الوسيط لا يكفي لاتخاذ قرار شراء. في بناية خاضعة للملكية الطابقية أو مجمع مُدار، قد يرتبط مركز المشتري المالي بخطة الإدارة ومشروع التشغيل المعتمد وقرارات الملاك والمصاريف المشتركة العادية والسلف الاستثنائية وسجل حساب الوحدة نفسها. لذلك، قبل دفع عربون غير قابل للاسترداد أو توقيع التزام ملزم، يجب تثبيت وضع العائدات في حزمة مستندات مؤرخة. المقصود ليس منع مجلس الملاك من اتخاذ قرارات صحيحة لاحقًا، بل معرفة الالتزامات التي كانت قائمة عندما أصبح قرار المشتري ملزمًا.
ابدأ من قواعد قانون الملكية الطابقية
تضع المادة 20 من القانون رقم 634 قواعد توزيع المصاريف ما لم يوجد اتفاق مختلف بين الملاك. فمصاريف البواب والتدفئة والبستاني والحارس والسلف المخصصة لها توزع بالتساوي، بينما تُحمّل أقساط تأمين العقار الرئيسي ومصاريف صيانة وحماية وتقوية وإصلاح الأجزاء المشتركة وأجر المدير وتشغيل المرافق المشتركة والسلف المرتبطة بهذه البنود، في الأصل، بنسبة حصة الأرض. ولا يستطيع المالك التخلص من هذه المساهمة بمجرد القول إنه لا يستخدم مرفقًا أو جزءًا مشتركًا. لذلك يصبح نوع المصروف وحصة الأرض وخطة الإدارة عناصر ضرورية لفهم ما إذا كان المبلغ المحسوب على الوحدة صحيحًا.
خطة الإدارة ليست نشرة تعريفية. المادة 28 تجعلها منظمة لطريقة الإدارة والاستعمال وأجور المدير والمراقب وغيرها من شؤون الإدارة، ولها قوة ملزمة داخل نظام الملكية الطابقية وتمتد آثارها إلى الخلف. يجب على المشتري الحصول على النسخة الحالية منها بدل الاعتماد على ملخص من البائع أو الوسيط.
ثبّت وضع مشروع التشغيل بعد تعديل 2026
تغير الإطار القانوني في 22 مايو 2026 مع القانون رقم 7579. أعلنت وزارة البيئة والتحضر وتغير المناخ أن تعديل العائدات يهدف إلى زيادة الشفافية وإدخال تحديد المصاريف في مسار قرار الملاك. ووفق التعديل، يُعرض مشروع التشغيل على مجلس الملاك لاعتماده؛ وإذا لم يوجد مشروع تشغيل معتمد، يُعد المدير مشروعًا مؤقتًا ويجب عرضه خلال ثلاثة أشهر لاعتماده أو تعديله. وعند وجود مشروع تشغيل سابق، يخضع مبلغ المشروع المؤقت للحد المرتبط بنسبة إعادة التقييم المنصوص عليها في التعديل. لذلك يجب أن يعرف المشتري هل الرقم المقدم له مبني على مشروع تشغيل معتمد، أم مشروع مؤقت ينتظر التصويت، أم ميزانية قديمة تم استبدالها.
ثبّت المستندات لا الرقم الشفهي
ملف ما قبل الالتزام يجب أن يضم خطة الإدارة الحالية ومشروع التشغيل أو الميزانية النافذة وقرار اعتمادها وكشف حساب الوحدة وإفادة دين حديثة وكل قرار بمساهمة استثنائية أو عمل رأسمالي يمكن أن يخص الوحدة. دوّن تاريخ كل مستند والفترة التي يغطيها. افصل العائدات الشهرية العادية عن المتأخرات وغرامات التأخير والسلف لمرة واحدة ومساهمات المشاريع والمبالغ المدفوعة مقدمًا. قد تكون الوحدة بلا متأخرات شهرية لكنها ملزمة بمساهمة كبيرة سبق اعتمادها، وقد يكون لديها رصيد دائن مع بقاء أقساط مستقبلية.
إذا استخدمت الإدارة بوابة رقمية، احتفظ بكشف مؤرخ يحدد الوحدة والفترة، لا بصورة شاشة منفصلة لرقم بلا سياق. وإذا اعترض البائع على مبلغ، احفظ مطالبة الإدارة واعتراضه كلًا على حدة؛ وجود نزاع لا يساوي رصيدًا صفريًا.
حوّل الحالة المثبتة إلى شرط واضح في الشراء
بعد جمع الأدلة، حدّد كتابيًا ما اتفق عليه الطرفان بشأن الالتزامات السابقة واللاحقة لتاريخ القطع التعاقدي. إذا اعتمد مجلس الملاك مساهمة استثنائية قبل التوقيع لكن استحقاقها يأتي بعد نقل الطابو، فلا ينبغي ترك من يتحملها للافتراض. وكذلك إذا دفع البائع مبلغًا سنويًا يغطي فترة بعد الإغلاق. الحزمة المثبتة تعطي الطرفين خط أساس واحدًا يمكن بناء التسوية أو الحجز أو تعديل السعر عليه.
بعد الالتزام قد تتخذ جمعية الملاك قرارات قانونية جديدة تغير العائدات مستقبلًا؛ لذلك يجب أن تحمل الحزمة تاريخها ولا تُقدم كضمان للتكلفة الشهرية المستقبلية. قيمتها الحقيقية أنها تثبت أي خطة إدارة ومشروع تشغيل وقرارات وكشف حساب استند إليها المشتري في اللحظة التي أصبح فيها التراجع عن الصفقة أصعب.