Kaynak Güncelliği İncelemesi — Tapu Şerh ve Takyidatları
Tapu takyidatları bir kez kontrol edilip unutulacak sabit bir kutucuk değildir. Taşınmaz pazara çıktığında doğru olan kayıt, kapora ödenirken veya devir yapılırken eksik kalabilir. TKGM, mülkiyet hakkını sınırlayan ya da nitelendiren şerh, beyan, irtifak, gayrimenkul mükellefiyeti ve rehin/ipotek gibi kayıtlar için takyidat üst kavramını kullanır. Kaynak güncelliği incelemesinin amacı, karara dayanak tapu kaydının işlem anı için yeterince güncel olduğunu ve her kaydın kendi hukuki niteliğine göre okunduğunu kanıtlamaktır.
1. Önce doğru taşınmazı eşleştirin
Güncellik tartışmasından önce belgenin satın alınacak taşınmaza ait olduğundan emin olun. İl, ilçe, mahalle, ada/parsel ve kat mülkiyetinde bağımsız bölüm kimliğini eşleştirin. Yanlış bağımsız bölüme ait çok yeni bir kayıt hiçbir şeyi doğrulamaz. Kayıt alınma tarihini ve kaydı alan kişiyi dosyada tutun. Birden fazla sürüm varsa eskisini silmeyin; tarihli sürümler bir kaydın ne zaman ortaya çıktığını veya kaybolduğunu daha sonra açıklayabilir.
2. Güncel resmi tapu kaydını kullanın
TKGM, maliklerin Web Tapu üzerinden resmi geçerliliği bulunan güncel tapu kaydı, tapu senedi ve ipotek belgesi alabileceğini ve taşınmaz bilgilerini incelemesi için başkasına yetki verebileceğini açıklar. Vatandaş portalı kılavuzu, tapu kaydında haciz, ipotek, beyan ve irtifak gibi takyidatların görüntülenebildiğini de belirtir. Bu kayıtlar, aracının gönderdiği ekran görüntüsünden, satıcı özetinden veya tarih taşımayan fotokopiden daha güçlü güncellik kanıtıdır. Parsel Sorgu parsel kimliği ve konum için yararlıdır; kayıtlı takyidatı kanıtlayan güncel tapu kaydının yerine geçmez.
3. Her işlem için tek bir gün sayısı uydurmayın
Bir kaydın belirli bir günden genç olduğu için her amaçla otomatik olarak güncel sayılması sağlıklı değildir. Güncellik, alınacak kararın geri döndürülemezliği ve kaydın değişebilme ihtimaliyle ilişkilidir. İlk eleme için yeterli bir kayıt, iadesiz kapora veya tapu devri için eski olabilir. İşleme özgü yenileme noktaları belirleyin: rezervasyon bağlayıcı hâle gelmeden önce, belirli bir tapu durumunu varsayan sözleşme imzalanmadan önce, banka ödeme yapmadan önce, önemli gecikme sonrasında, uyuşmazlık veya icra haberi geldiğinde ve takyidat durumu esas koşulsa devirden hemen önce.
4. Her kaydı ayrı okuyun
Dosyayı takyidat var cümlesine indirgemeyin. Kaydın türünü, metnini, hak sahibi veya kurumu, varsa tarih ve yevmiye bilgisini, kapsamını ve pratik sonucunu yazın. İrtifak taşınmazla devam edebilir; ipotek terkin veya ödeme düzenlemesi gerektirebilir; haciz icra ve kapanış riski yaratabilir; beyan önemli bir hukuki olguyu bildirebilir; şerh sözleşmesel veya kanuni bir konumu koruyabilir. Etki yalnızca başlıktan çıkarılamaz. Hukuki yorum gerekiyorsa özgün metni koruyup uzman görüşü alın.
5. Yeni kayıtla eski kaydı kontrollü karşılaştırın
Her takyidatı değişmedi, yeni, değişti veya artık görünmüyor olarak işaretleyin. Önceden görünen bir kayıt kaybolduysa yalnızca satıcının kaldırıldı demesiyle terkin edilmiş saymayın. Kaydın görünmediği güncel resmi örneği ve mevcutsa terkin veya yevmiye referansını saklayın. Tersine, fiyat veya kredi şartları anlaşıldıktan sonra yeni bir takyidat oluşmuşsa önceki olumlu sonucu otomatik taşımayın; etkilenen kararları yeniden açın.
6. Belgenin tarihinin yanında kaynağı da doğrulayın
Bugün hazırlanmış özel tercüme, tercüme ettiği tapu kaydı eskiyse kayıt verisini güncel hâle getirmez. Yeni tarihli hukuk görüşü hukuku doğru açıklayabilir fakat dün yeni bir haciz işlenmediğini kanıtlamaz. Dosyada üç tabakayı ayırın: güncel resmi kayıt, hukuki ve işlemsel kaynaklar ve uzman yorumu. Bunlar aynı soruyu cevaplamaz.
7. Yeniden kontrol tetikleyicisi yazın
İnceleme sonucu ne zaman yenileneceğini açıkça belirtmelidir. Kapanışın ertelenmesi, satıcı veya temsilci değişikliği, yeni finansman, ipotek terkiniyle bağlantılı fiyat düzenlemesi, alacaklı veya mahkeme bildirimi, ada-parsel veya bağımsız bölüm kimliği değişikliği ve sözleşmeyle tapu kaydı arasındaki çelişki tipik tetikleyicilerdir. Süresiz uygun sonucu, dayanağı bayatladıktan sonra kullanılmamalıdır.
8. Kapanış standardı
Başka bir inceleyenin hangi resmi kaydın ne zaman alındığını, hangi taşınmaza ait olduğunu, hangi takyidatların bulunduğunu, bunların nasıl sınıflandırıldığını, hangilerinin muvafakat, terkin, açık kabul veya uzman yorumu gerektirdiğini ve ne zaman yeniden sorgulanacağını görebildiği dosya tamamlanmış sayılır. Sonuç devam, koşullu devam, yeniden fiyatlama, terkin talebi, uzman incelemesi veya durma olabilir. Amaç tapu temiz sözü vermek değil; önemli kararın o an erişilebilir en güncel yetkili kanıta dayanmasını sağlamaktır.