Son Tarih Hazırlık İncelemesi — Tapu Şerhleri ve Takyidatlar
Tapu şerhleri ve takyidatlar için son tarih hazırlık incelemesi tek bir soruya odaklanır: Tapu sicilinin güncel durumu, işlemin bir sonraki geri dönüşü zor aşamasına geçmeye yetecek kadar güncel, anlaşılmış ve çözülmüş müdür? Türkiye’de takyidat sözcüğü şerh, beyan, irtifak hakkı, rehin ve mülkiyet hakkını sınırlayan başka kayıtları kapsayan genel bir ifadedir. Bu kayıtların hukuki etkisi aynı değildir. Bu nedenle “tapu temiz” demek yerine her kayıt ayrı sınıflandırılmalı ve kapora, sözleşme, kredi kullandırımı veya tapu devrinden önce ne yapılacağı açıkça belirlenmelidir.
1. Güncel resmi kayıtla başlayın
Hak sahibinin erişebildiği durumlarda Web Tapu gibi yetkili kanallardan güncel tapu kayıt örneği alın ve il, ilçe, mahalle, ada, parsel ile bağımsız bölüm bilgilerini işlem konusu taşınmazla eşleştirin. Satıcının ekran görüntüsü, eski bir ekspertiz eki veya görüşmelerin başında alınmış tapu kopyası son tarih kontrolü için yeterli değildir. İşlem devam ederken yeni takyidat konulabilir, mevcut kayıt değişebilir veya terkin edilebilir. Belgenin alınma tarihini ve belgede yer alıyorsa yevmiye/tescil referanslarını dosyada saklayın.
2. Her kaydı ayrı sınıflandırın
İpotek, haciz, irtifak, kişisel hak şerhi, aile konutu şerhi, beyan ve diğer kayıtları ayrı satırlara yazın. Her biri için lehtar veya talepte bulunan makamı, tarihi, kayıtlıysa tutarı ya da kapsamı, varsa süresini ve kaydın taşınmazın tamamını mı, bir payı mı yoksa belirli bir hakkı mı etkilediğini not edin. “Sorun yok” şeklindeki genel bir yorum sınıflandırmanın yerini tutmaz. Aynı şekilde, ilk bakışta önemsiz görünen bir kayıt da satış, finansman, kullanım ve yeniden satış etkisi anlaşılmadan kapatılmamalıdır.
3. Kritik tarihi ve geçiş kriterini önceden tanımlayın
Gerekli kanıt karar aşamasına göre değişir. İade edilebilir bir rezervasyon öncesinde, açıkça belirtilmiş ve araştırmaya zaman bulunan bir kayıt geçici olarak açık kalabilir. İadesiz ödeme öncesinde alıcı hangi kaydın kalacağını ve hangisinin kaldırılacağını bilmelidir. Kredi kullandırımı veya tapu devri öncesinde ise vaat edilen terkin, muvafakat veya çözümün tapu müdürlüğünün kabul edeceği belge ve işlem sırasıyla gerçekleştirilebilir olması gerekir. Geçiş kriterini “ipotek güncel kayıtta terkin edilmiş görünüyor” gibi ölçülebilir yazın; “satıcı bankaya borcu ödediğini söyledi” gibi dolaylı bir ifade kullanmayın.
4. Terkin vaadi ile sicildeki terkini ayırın
Borcun ödenmiş olması, alacaklı yazısı veya terkin başvurusu önemli olabilir; fakat tapu açısından belirleyici nokta ilgili kaydın hukuken terkin edilip edilmediği veya işlem için gereken biçimde ele alınıp alınmadığıdır. Tapu Sicili Tüzüğü tescil edilmiş hakların ve şerhlerin terkini için kurallar içerir. Banka ipoteklerinde TKGM’nin elektronik ipotek terkini uygulamaları da bulunmaktadır. Kapanış takvimi, başvurunun yapıldığını varsaymak yerine sicildeki sonucun kontrol edilmesine yetecek zaman bırakmalıdır.
5. Haciz ve resmi kısıtlamaları zaman duyarlı kabul edin
Yeni bir haciz kapanış planını hemen değiştirebilir. Her haczin belirli bir sürenin sonunda kendiliğinden silineceği düşünülmemelidir. Tapu Sicili Tüzüğünde, yenilendiği bildirilmeyen bazı hacizlerin iki yıllık sürenin sonunda malik talebiyle terkini için bir mekanizma bulunurken, kamu alacağı hacizleri, iflas/konkordato ile ilgili bazı kayıtlar ve İcra ve İflas Kanunu 150/c şerhi gibi açık istisnalar vardır. Bu nedenle kaydın türü, gönderen makam ve güncel takip durumu birlikte incelenmelidir. Maddi önemi yüksekse işlem özelinde hukuk görüşü alınmalıdır.
6. Sicili sözleşme ve finansman dosyasıyla uzlaştırın
Devirden sonra kalması planlanan her takyidat ticari kararda açıkça anlaşılmış ve kabul edilmiş olmalıdır. Kalkması gereken her kayıt için sorumlu kişi, kanıt, son tarih ve kapanmama sonucu yazılmalıdır. Finansman bankası ayrıca ipotek derecesi, önceki haklar veya eşzamanlı terkin-tesis sırası konusunda şart koyabilir. Satış sözleşmesi, banka talimatları ve tapu sicili aynı durumu göstermiyorsa dosya kapanmış sayılmaz.
7. Devirden hemen önce yeniden kontrol edin
Riskin gerektirdiği işlemlerde son ödeme veya tapu devrinden kısa süre önce kayıt tekrar alınmalıdır. Yeni kayıt, daha önce incelenen temel kayıtla satır satır karşılaştırılmalıdır. Yeni ipotek, haciz, şerh veya irtifak ortaya çıkarsa önceki kontroller olumlu olsa bile karar yeniden açılır. Yeni belgenin kendisini, karşılaştırmayı yapan kişiyi, zamanı ve değişikliği dosyada tutun.
8. Kapanış standardı
İnceleme ancak her güncel kayıt için dört sonuçtan biri belgelenmişse hazırdır: anlaşıldı ve kabul edildi; doğrulanabilir bir mekanizmayla terkin edilecek; gerekli yazılı muvafakat veya koşul temin edildi; ya da çözülmediği için ilgili taahhüdü bloke ediyor. Amaç rahatlatıcı bir cümle üretmek değil, karar tarihindeki sicilin gerçekten yapılacak işlemi desteklediğini göstermektir.
Resmi kaynaklar
- TKGM — takyidat ve tapu kayıt örneği hakkında SSS.
- TKGM — Tapu Sicili Tüzüğü ve terkin hükümleri.
- TKGM — Web Tapu hizmetleri.
- TKGM — banka ipoteği bulunan işlemler için e-terkin/e-ipotek terkini uygulamaları.