Türkiye’de Kiracılı Taşınmaz Alımında Kiracı Kullanım Durumu Risk İncelemesi
Taşınmazda kiracının bulunması tek başına olumsuzluk değildir; aynı şekilde satışın gerçekleşmesi de konutun kendiliğinden boşalacağı anlamına gelmez. Sağlıklı bir risk incelemesi fiilî kullanıcıyı, kullanımın hukuki dayanağını ve mülkiyet devrinden sonra yeni malikin üstleneceği ilişkiyi belirler. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre kiralanan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu nedenle kiracılık durumu, tapu mülkiyetinden ayrı bir hukuki, operasyonel ve mali başlık olarak incelenmelidir.
1. Fiilî kullanıcı ile sözleşmedeki kişiyi eşleştirin
Dairede gerçekten kim oturuyor veya işyerini kim kullanıyor? Bu kişinin adı kira sözleşmesinde, banka transferlerinde, makbuzlarda ve yazışmalarda aynı mı? Kullanıcı eş, akraba, çalışan, alt kiracı veya sözleşme dışı başka biri olabilir. “Kiracı var” ifadesi yeterli değildir. Sözleşmeyi kimin imzaladığı, kirayı kimin ödediği, zilyetliğin ne zaman başladığı ve alt kira ya da kullanım izni bulunup bulunmadığı açıklığa kavuşturulmalıdır.
2. Kira sözleşmesinin tüm sürümlerini uzlaştırın
Başlangıç tarihi, süre, kira bedeli, artış yöntemi, güvence, yan giderler, teslim şartları, bildirimler ve sonradan yapılan ekler incelenmelidir. Satıcıdaki kopya ile kiracıdaki kopya farklıysa hangisinin geçerli olduğu varsayılmamalıdır. İki farklı metin, imzasız ek veya sözlü tahliye vaadi açık risk olarak dosyada tutulmalı; para veya teslimi etkileyen farklar hukuki değerlendirmeye gönderilmelidir.
3. Satışın kirayı otomatik bitirmediğini hesaba katın
Yeni malik kira sözleşmesine taraf olur. Yeni malikin taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma zorunluluğu varsa TBK 351 özel bir yol öngörür. Edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması ve altı ay sonra dava açılması yolu ile sözleşme sonu üzerinden kullanılabilecek diğer yol ayrı ayrı değerlendirilir. Bu süreler, tahliyenin belirli tarihte kesin gerçekleşeceği garantisi değildir.
4. Tahliye taahhüdü iddiasını belge üzerinden test edin
Satıcı “tahliye taahhütnamesi var” diyorsa fotoğrafla yetinmeyin. TBK 352, kiralananın tesliminden sonra verilen ve belirli tarihte boşaltmayı içeren yazılı taahhüt bakımından özel sonuç öngörür. Belgenin aslı, imza, tarih, kiralananın teslim tarihi, kimlik bilgileri, sonradan değişiklik bulunup bulunmadığı ve belgenin daha önce uyuşmazlık konusu yapılıp yapılmadığı kontrol edilmelidir.
5. Kira borcu ve ihtarları kronolojik okuyun
“Kiracı borçlu” ifadesi yerine aylık ödeme çizelgesi isteyin. TBK 315, muaccel kira veya yan giderin ödenmemesi halinde konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük yazılı süre verilmesini düzenler. TBK 352 ise belirli koşullarda iki haklı ihtar durumunu ayrıca ele alır. Gecikmiş ödeme, ihtar, icra takibi, itiraz ve dava birbirinden farklı hukuki aşamalardır.
6. Kullanım ve komşuluk sorunlarını somutlaştırın
TBK 316 kiracıya özenli kullanım ve komşulara saygı borcu yükler. Ancak her şikâyet derhal tahliye hakkı doğurmaz. Site yönetimi kayıtları, yazılı şikâyetler, hasar fotoğrafları, onarım talepleri ve ihtarlar incelenmeli; olağan yıpranma ile ağır zarar veya çekilmez davranış ayrılmalıdır.
7. Satış öncesi gösterim kayıtlarını kontrol edin
TBK 319, satış veya bakım için gerekli ölçüde kiralananın gösterilmesine katlanma borcunu düzenler; kiraya verenin uygun süre önce bildirim yapması ve kiracının menfaatini gözetmesi gerekir. Uygunsuz saatte yapılan tek bir talebin reddi ile sürekli erişim engeli aynı şey değildir. Alıcının satın aldığı bağımsız bölümü gerçekten görebildiği belgelenmelidir.
8. Güvence bedelinin akıbetini netleştirin
Güvence tutarı, nerede tutulduğu, sözleşmedeki düzenleme ve satış sonrası sorumluluğun nasıl aktarılacağı yazılı hale getirilmelidir. Satıcının “depozit bende” demesi tek başına mahsup için yeterli değildir. Yeni malik, kira sona erdiğinde kiracının hangi alacağı ileri sürebileceğini ve taşınmazın başlangıç durumunu hangi belgelerin gösterdiğini bilmelidir.
9. İlan ile fiilî teslim vaadini karşılaştırın
İlanda “boş teslim” yazarken taşınmazda devam eden kiracı varsa, bu basit pazarlama farkı değildir. Kira süresi bitti denmesine rağmen ödemeler sürüyorsa durum ayrıca açıklanmalıdır. Satış sözleşmesine teslimde istenen zilyetlik durumu, bunu kanıtlayacak belge, son tarih ve şart gerçekleşmezse uygulanacak sonuç açıkça yazılmalıdır.
10. Arabuluculuk, dava ve icra dosyalarını sorgulayın
1 Eylül 2023’ten beri kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası dışında, 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi kapsamında dava öncesi arabuluculuk şartına tabidir. Arabuluculuk başvurusu, son tutanak, dava, icra takibi, itiraz veya sulh olup olmadığı sorulmalıdır. Devam eden dosya, tapu devri mümkün olsa bile yeni malik için zaman ve maliyet yaratabilir.
Risk seviyesini belirleyin
- Düşük: kullanıcı belirli, tek ve tutarlı sözleşme var, ödemeler açık, uyuşmazlık yok ve kira devamı veya teslim planı yazılı.
- Orta: tamamlanabilir belge eksiği veya açıklanabilir küçük uyumsuzluk bulunuyor.
- Yüksek: kullanıcı-sözleşme uyuşmazlığı, farklı sözleşmeler, sözlü tahliye vaadi, şüpheli taahhüt, belgesiz para veya anlaşılmayan dava bulunuyor.
- Kritik: boş teslim sözüne rağmen güvenilir tahliye kanıtı yok, fiilî zilyetlik çekişmeli, belge güvenilirliği sorunlu veya alıcıdan durum çözülmeden ödeme isteniyor.
Kapanış kararı
İnceleme sonunda yazılı karar verilmelidir: mevcut kiracıyla devam, fiyat veya ödeme şartı değişikliği ile devam, belirli hukuki sorunun çözülmesini bekleme ya da işlemi durdurma. Olası tahliyeyi kesin gerçekleşecek ekonomik değer gibi fiyatlamayın. Alıcının kendi kullanım ihtiyacı satın alma kararının temeliyse süre, usul, ispat ve dava riski imzadan önce değerlendirilmelidir.
Sonuç: “satıştan sonra kiracı çıkar” cümlesi kanıt değildir. Güvenli inceleme; kullanıcı, sözleşme, ödeme, ihtar, zilyetlik ve uyuşmazlık dosyasını aynı taşınmaz üzerinde birleştirir ve mülkiyet devrinin kira ilişkisine etkisini kanuna göre değerlendirir.