Kiracı Kullanım Durumu için Alıcı Karar Çerçevesi
Bu rehber yalnızca kiracı risklerini sıralamak için değil, kiracılı taşınmaz dosyasını uygulanabilir satın alma kararına dönüştürmek için hazırlanmıştır. İlk soru “kiracı var mı?” değil, “alıcı kapanışta hangi zilyetlik sonucunu istiyor?” olmalıdır. Düzenli kira geliri isteyen yatırımcı mevcut kiracıyı avantaj görebilir; boş teslim isteyen veya kendisi oturacak alıcı için aynı durum farklı zaman ve hukuk riski taşır.
Aşama 1: kapanış sonucunu tanımlayın
- Kira devam edecek: alıcı mevcut kiracı ve ilişkiyi devralmayı kabul eder.
- Satıcı kapanıştan önce boş teslim sağlayacak: alıcı malik olduktan sonra gelecekteki tahliyeye güvenmez.
- Alıcı daha sonra kendi kullanacak: mülkiyet devrinin kirayı otomatik sona erdirmediğini bilir.
- Uyuşmazlık çözülmeden kapanış yok: kullanıcı kimliği, borç veya tahliye belgesi gibi belirli konu önceden kapanır.
Aşama 2: zilyetliğin belge temelini kurun
Kira sözleşmesi, ödeme geçmişi, yazışmalar, güvence kaydı, varsa ilk teslim tutanağı ile arabuluculuk, dava ve icra belgeleri toplanmalıdır. TBK 310 uyarınca taşınmaz el değiştirince yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu nedenle alıcı “tapudan sonra bakarım” yaklaşımıyla hangi sözleşmeyi devraldığını belirsiz bırakamaz.
Aşama 3: kiracıyla yatırım senaryosunu test edin
Kiracı tutulacaksa ödeme düzeni, kullanım süresi, mevcut kira, güvence, yan giderler, bakım geçmişi ve uyuşmazlıklar değerlendirilmelidir. Getiri hesabında ilan edilen değil tahsil edilebilir kira kullanılmalıdır. Düzenli kiracı boşluk riskini azaltabilir; ancak kötü belgelenmiş sözleşme veya belirsiz borç geçmişi yönetim ve hukuk maliyetini artırabilir.
Aşama 4: boş teslim senaryosunu test edin
Boş teslim vazgeçilmez ise sözlü vaat yerine kapanış şartı yazın. Fiilî boşluk, anahtarlar, imzalı teslim tutanağı, son kontrol ve içeride kalan eşya ya da hesapların durumu kanıt olarak tanımlansın. Satıcının “kiracı söz verdi” cümlesi yeterli değildir. Doğrulanmamış belgeye dayanılıyorsa karar onaydan şartlı onaya veya durdurmaya dönmelidir.
Aşama 5: alıcı kendi kullanacaksa
Kişisel ihtiyaç otomatik tahliye yetkisi değildir. TBK 351, yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek ihtiyaç bulunması halinde özel usul öngörür. Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim ve altı ay sonra dava yolu ile sözleşme sonuna bağlı alternatif yol birlikte değerlendirilir. Taşınma tarihi garanti kabul edilmemelidir.
Aşama 6: tahliye taahhüdünü ayrı karar girdisi yapın
Tahliye taahhütnamesi dosyayı değiştirebilir fakat kendi kendini ispatlayan belge değildir. TBK 352’nin şekil ve süre şartları dikkate alınmalıdır. Asıl yoksa, tarih tartışmalıysa, imza teyitsizse veya belgenin teslimden sonra verildiği gösterilemiyorsa olası tahliyeyi kesin ekonomik değer gibi fiyatlamayın.
Aşama 7: kira borcunu gerçekçi seçeneğe dönüştürün
Ödememe sorunu varsa aylık çizelge ve ihtarlar incelenir. TBK 315, konut ve çatılı işyerlerinde muaccel kira veya yan gider için en az otuz günlük yazılı süre öngörür. TBK 352 ise iki haklı ihtar halini kendi koşullarıyla ayrıca düzenler. Tek gecikme, icra dosyası ve devam eden dava aynı karar girdisi değildir.
Aşama 8: arabuluculuk ve davayı zaman çizelgesine koyun
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası dışında, 6325 sayılı Kanun 18/B kapsamında dava öncesi arabuluculuk gerekir. Mevcut başvuru, son tutanak, dava, icra ve sulh belgeleri kapanış süresi ve maliyetine eklenmelidir.
Karar matrisi
- DEVAM: kullanıcı, sözleşme, ödeme ve istenen teslim sonucu alıcının amacıyla uyumlu.
- ŞARTLI DEVAM: para çıkmadan kapanabilecek belirli belge eksiği var.
- YENİDEN FİYATLA: kira devam edecek fakat borç, kira seviyesi veya uyuşmazlık maliyeti değeri değiştiriyor.
- HUKUKİ BEKLET: taahhüt, kullanıcı kimliği veya aktif dava bağımsız görüş istiyor.
- DUR: işlem ispatlanmamış tahliye varsayımına bağlı veya karşı taraf temel belgeyi vermiyor.
Kararın gerekçesini kaydedin
Kısa bir karar notunda alıcının amacı, fiilî kullanıcı, geçerli sözleşme, ödeme durumu, kapanışta istenen zilyetlik, beklenen sona ermenin hukuki dayanağı ve ödeme öncesi kapanacak şartlar yer alsın. Güvence bedeli, devir gününe kadar kira, yan giderler ve bilinen uyuşmazlık maliyeti ayrıca yazılmalıdır.
Sonuç: iyi karar çerçevesi kiracılı taşınmazı belgesiz beklentiyle satın almayı engeller. Amaç, kiracı durumu, kanıt ve kanuni süreler birlikte değerlendirildiğinde devam, fiyat değişikliği, bekletme veya durdurma kararı şeffaflaşır.