Kiracılı taşınmazın yeniden satış ve çıkış dosyasını hazırlamak
Kiracılı bir taşınmazın yeniden satış incelemesi iki ayrı soruya cevap vermelidir: alıcıya hangi kira ilişkisi geçecek ve tapu devir tarihinde satıcının üzerinde hangi yükümlülükler kalacak? “Kiracılı satılık” ifadesi tek başına yeterli değildir. Çıkış dosyasında kiracı, geçerli sözleşme, güncel kira, güvence, ödeme durumu, bildirimler, uyuşmazlıklar ve varsa boş teslim anlaşması açıkça yer almalıdır.
Hukuk ve belgeler aksini göstermedikçe kira ilişkisinin satıştan sonra da önemli olduğunu kabul edin
TBK 310 açık bir başlangıç noktasıdır: kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralanan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Satıcı yalnızca tapu devredileceği için boş teslim sözü veremez. Boş teslim alıcı için temel ticari şartsa, bunun hukuken ve fiilen güvenilir bir dayanağı bulunmalıdır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK 347, “süresi bitmiş” denilen sözleşmeleri değerlendirirken de önemlidir. Belirli süreli sözleşme kiracının gerekli bildirimi yapmaması halinde aynı koşullarla bir yıl uzar; kiraya veren yalnızca ilk sürenin sona ermesine dayanarak feshedemez. On yıllık uzama süresinden sonraki kanuni düzenlemeler saklıdır. Yeniden satış dosyası ilk sözleşmenin eski bitiş tarihini değil fiili ve hukuki güncel süreyi göstermelidir.
Ekonomik geçmişi temiz şekilde devredin
Güncel kira, son ödenmiş dönem, borç ve peşin ödemeleri uzlaştırın; mümkünse banka kanıtlarını saklayın. Alıcı bir sonraki ödeme tarihini ve yeni hesap talimatını bilmeli, satıcı da devirden sonraki alıcı dönemine ait kirayı tahsil etmemelidir. Kira artışı veya geçici indirim anlaşılmışsa güncel tutarı destekleyen güvenilir belge dosyada bulunmalıdır.
Güvence/depozito ayrı satırda ele alınmalıdır. TBK 342, bu kiralarda sözleşmeyle öngörülen güvenceyi üç aylık kira ile sınırlar ve para güvenceyi düzenler. Tutarın ne olduğu, nerede tutulduğu ve alıcıya nasıl aktarılacağı veya mahsup edileceği yazılmalıdır. Satıcının elinde kalan depozitoyu iade sorumluluğu alıcıya karşılıksız bırakılmamalıdır.
Bildirim ve uyuşmazlıkların güncel aşamasını yazın
Tahliye taahhüdü, fesih bildirimi, ödememe ihtarları, icra, arabuluculuk veya dava varsa belgeleri ve tarihleri ekleyin. Tartışmalı bir tahliyeyi “kiracı yakında çıkacak” diye özetlemeyin. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıkları genel olarak 18/B maddesi kapsamında dava şartı arabuluculuğa tabidir; ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası saklıdır. Alıcı konunun iddia, görüşme, açılmış dosya veya kesin çözüm aşamasında olduğunu bilmelidir.
Kiracıya yönelik devir iletişimini kapanışın parçası yapın
Somut olaya uygun yöntemle malik ve ödeme alıcısındaki değişikliği bildirin. Kiracı yeni ödeme alıcısını ve yürürlük tarihini bilmeli, taraflar bildirimin kanıtını saklamalıdır. Yönetim, giriş sistemi veya hizmet hesaplarında kullanıcı bilgisi varsa tutarlı şekilde güncelleyin; fakat bunları kira sözleşmesinin yerine koymayın.
Yatırım satışı ile boş teslim satışını ayırın
Yatırımcı için düzenli kiracı, kanıtlanmış kira ve ödeme performansı değer yaratabilir. Kendisi oturacak alıcı için devam eden kira önemli bir sınırlamadır ve ayrı hukuki planlama gerektirebilir. Aynı taşınmaz, belgeler geçişi açıklamıyorsa hem “hemen oturuma hazır” hem de “kiracılı gelir getiriyor” şeklinde sunulmamalıdır.
Satıcı dosyasını devir özetiyle kapatın
Son tabloda kiracı, güncel sözleşme ve ekleri, kira, son ödeme, borç/alacak, güvence, açık bildirim veya dosya, tapu devir tarihi ve o tarihte kira ve güvencenin nasıl paylaşıldığı gösterilmelidir. İhtilaflı bir konu ihtilaflı olarak yazılmalıdır.
İyi hazırlanmış çıkış incelemesi satışın hem yeni malik hem kiracı açısından anlaşılır olmasını sağlar; alıcının belgesiz bir doluluk sorununu devralmasını ve satıcının devirde çözülmesi gereken kira veya depozito talepleriyle sonradan karşılaşmasını önler.