بررسی ملک دارای مستأجر برای فروش مجدد و خروج فروشنده
در فروش مجدد ملک اجارهای باید دو پرسش جدا پاسخ داده شود: چه رابطه اجارهای به خریدار منتقل میشود و چه تعهدی در تاریخ انتقال بر عهده فروشنده میماند؟ عبارت «فروش با مستأجر» کافی نیست. پرونده خروج باید مستأجر، قرارداد حاکم، اجاره فعلی، ودیعه، وضعیت پرداخت، اخطارها، اختلافها و هر توافق واقعی برای تحویل خالی را نشان دهد.
تا زمانی که قانون و مدارک خلافش را نشان ندادهاند، اجاره را پس از فروش مؤثر بدانید
ماده 310 قانون تعهدات مبنای روشن دارد: اگر پس از تشکیل قرارداد، مالک ملک اجارهای تغییر کند، مالک جدید طرف قرارداد میشود. فروشنده صرف انتقال سند نمیتواند تحویل خالی را تضمین کند. اگر خالی بودن شرط اساسی خریدار است باید مبنای قانونی و واقعی قابل اتکا داشته باشد.
در اجاره مسکن و محل کار مسقف، ماده 347 نیز برای قرارداد «منقضیشده» مهم است. قرارداد مدتدار معمولاً اگر مستأجر اخطار لازم را ندهد با همان شرایط یک سال تمدید میشود و موجر فقط به دلیل پایان مدت اولیه نمیتواند آن را خاتمه دهد؛ قواعد بعد از ده سال تمدید جداست. پرونده فروش باید وضعیت جاری را بنویسد نه فقط تاریخ پایان نخستین نسخه.
تاریخ مالی را تمیز منتقل کنید
اجاره فعلی، آخرین دوره پرداخت، بدهی و پیشپرداخت را تطبیق و مدارک بانک را نگه دارید. خریدار باید تاریخ و حساب پرداخت بعدی را بداند و فروشنده پس از انتقال برای دوره متعلق به خریدار اجاره نگیرد. هر افزایش یا تخفیف موقت باید با مدرک معتبر همراه باشد.
ودیعه را جدا ثبت کنید. ماده 342 تضمین قراردادی را حداکثر سه ماه اجاره تعیین و تضمین نقدی را تنظیم میکند. مبلغ، شکل، محل نگهداری و روش انتقال یا تسویه را مشخص کنید. مسئولیت بازگرداندن ودیعهای که هنوز نزد فروشنده است نباید بدون جبران روشن به خریدار منتقل شود.
مرحله فعلی اخطارها و اختلافها را بنویسید
تعهد تخلیه، اخطار فسخ، ادعای عدم پرداخت، اجرا، میانجیگری یا دعوا باید با اصل مدارک و تاریخ ارائه شود. اختلاف تخلیه را با عبارت «مستأجر به زودی میرود» خلاصه نکنید. از 1 سپتامبر 2023 اختلافات اجاره عموماً طبق ماده 18/B مشمول میانجیگری اجباری پیش از دعوا هستند، با استثنای قانونی اجرای تخلیه بدون حکم. خریدار باید بداند موضوع در حد ادعا، مذاکره، پرونده باز یا نتیجه قطعی است.
اطلاعرسانی به مستأجر را بخشی از انتقال قرار دهید
تغییر مالک و گیرنده اجاره را با روش مناسب مورد اطلاع دهید. مستأجر باید بداند از چه تاریخی به چه کسی پرداخت کند و طرفها مدرک اطلاعرسانی را حفظ کنند. اگر مدیریت یا سامانه دسترسی و خدمات نام ساکن را ثبت میکنند آنها را هماهنگ کنید ولی جای قرارداد اجاره نگذارید.
فروش سرمایهگذاری را از فروش با تحویل خالی جدا کنید
برای سرمایهگذار، اجاره جاری با پرداخت ثابت ممکن است ارزش باشد. برای خریداری که قصد سکونت دارد، همان رابطه میتواند محدودیت مهم و نیازمند برنامه حقوقی باشد. ملکی را بدون توضیح مستند همزمان «آماده سکونت فوری» و «درآمدزا با مستأجر» معرفی نکنید.
پرونده فروشنده را با گزارش انتقال ببندید
گزارش نهایی باید مستأجر، قرارداد و الحاقیه، اجاره، آخرین پرداخت، بدهی/اعتبار، ودیعه، اخطار یا پرونده باز، تاریخ انتقال سند و تقسیم اجاره و تضمین در آن تاریخ را نشان دهد. موضوع اختلافی را صریحاً اختلافی بنویسید.
پرونده خروج حرفهای معامله را برای مالک جدید و مستأجر قابل فهم میکند، خریدار را از مشکل اشغال بدون سند و فروشنده را از مطالبات بعدی که باید هنگام انتقال حل میشد محافظت میکند.