Kiracı Kullanım Durumunda Kırmızı Bayraklar
Kırmızı bayrak her zaman işlemin iptal edilmesi demek değildir; alıcının genel güvenceye veya eksik belgeye dayanmayı bırakması gereken noktayı gösterir. Kiracılı taşınmazda asıl risk çoğu zaman kiracının varlığı değil, fiilî kullanıcı ile sözleşme, satıcının teslim vaadi ile zilyetlik veya ödeme geçmişi ile hukuki süreç arasındaki çelişkidir. TBK 310 uyarınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur; çözümsüz işaretler tapu devriyle birlikte alıcının sorunu olabilir.
1. İlanda boş teslim yazıyor fakat doğrulanmış tahliye planı yok
Taşınmaz doluysa satıcıdan tarih, yöntem ve kanıt isteyin. Yazılı düzenleme, fiilî teslim veya doğrulanmış hukuki dayanak yoksa boş teslim yalnızca beklentidir. Satıcının “kiracı kesin çıkacak” sözüyle bedelin tamamını serbest bırakmayın.
2. Taşınmazı kullanan kişi sözleşmedeki kişi değil
Kullanıcı eş, akraba, çalışan, alt kiracı veya başka biri olabilir. Bu durum tek başına hukuka aykırılık değildir; ancak farkı açıklayan belge yoksa güçlü uyarıdır. Kimin zilyet olduğu, bildirimi kimin alacağı ve teslim konusunda kimin anlaşabileceği net olmalıdır.
3. Birden fazla farklı kira sözleşmesi var
Kira bedeli, başlangıç tarihi, güvence, süre veya teslim şartındaki fark ekonomik ve hukuki sonucu değiştirebilir. Taraflardan biri nüshasını vermiyorsa veya görüşmenin sonunda yeni ek ortaya çıkıyorsa ödeme öncesi belgeleri uzlaştırın.
4. Tahliye taahhüdünün aslı yok veya tarihi şüpheli
Satıcı tahliye taahhütnamesi gösteriyorsa asıl ve imza bağlamı incelenmelidir. TBK 352 belirli şart ve sürelere bağlı sonuç öngörür. Telefon fotoğrafı, teyitsiz imza, teslimden önceki tarih veya açıklanamayan değişiklik, boş teslimin garanti sayılmasını engeller.
5. “Aylarca kira ödemedi” deniyor ama ödeme çizelgesi yok
Aylık kayıt, banka hareketi ve ihtarları isteyin. TBK 315, konut ve çatılı işyerlerinde muaccel kira veya yan giderin ödenmemesi halinde en az otuz günlük yazılı süreyi düzenler. Belgesiz şikâyeti “yakında kesin tahliye olur” varsayımına çevirmeyin.
6. İhtar var fakat tebliğ kanıtı yok
Kiracıya ulaştığı gösterilemeyen metin satıcının iddia ettiği usul sonucunu doğurmayabilir. Her ihtarı gönderim tarihi, yöntem ve teslim sonucu ile eşleştirin. Gayriresmî mesajlar olayı açıklayabilir ama kanuni bildirim gereken yerde tek başına yeterli kabul edilmemelidir.
7. Güvence bedelinin ne olduğu bilinmiyor
Satıcı tutarı, nerede tutulduğunu, kullanılıp kullanılmadığını veya iade edilip edilmediğini açıklayamıyorsa alıcı kira sonunda mali uyuşmazlık devralabilir. Güvence sözleşme veya ödeme kaydına bağlanmalı ve satış kapanışında sorumluluk yazılı düzenlenmelidir.
8. Tekrarlayan inceleme/erişim engeli
TBK 319 satış için gerekli ölçüde gösterime katlanmayı, buna karşılık uygun ön bildirim ve kiracı menfaatinin gözetilmesini düzenler. Uygunsuz bir randevunun reddi güçlü kanıt değildir; ancak özellikle hasar veya farklı kullanım iddiasıyla birlikte sürekli açıklamasız engel araştırılmalıdır.
9. Belgeler yerine sürekli sözlü güvence veriliyor
“Sözleşme bitti”, “kiracı çıkacak”, “depozit hesapta”, “dava yok” cümleleri kanıta çevrilmelidir. İşlem değeri büyüdükçe hafızaya ve sözlü vaade bağlı bölüm küçülmelidir.
10. Arabuluculuk, dava veya icra var fakat aşaması bilinmiyor
Dosya numarası ve son resmî belgeyi isteyin. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıkları ilamsız icra tahliyesi istisnası dışında 6325 sayılı Kanun 18/B kapsamında dava öncesi arabuluculuğa tabidir. Aşama bilinmiyorsa alıcı açısından süre, maliyet ve sonuç da belirsizdir.
11. Kiracı dosyası görülmeden ödeme baskısı
Satıcı, alıcı taşınmazı incelemeden, sözleşmeyi almadan veya ihtarları görmeden kapanış istiyorsa açıklamasız acele önemli işarettir. Hız, alıcının devralacağı yükümlülüğü anlamamasını haklı kılmaz.
12. Tahsil edilen kira sözleşmeyle uyuşmuyor
Sözleşmede başka, banka hareketinde başka tutar varsa artış veya sonraki anlaşma sorulmalıdır. Fark meşru olabilir fakat getiri, borç ve sonraki yönetim gerçek ödenebilir kiraya bağlıdır.
13. Satıcı mülkiyet ile boş teslim hakkını karıştırıyor
Tapu mülkiyeti gösterir, mevcut kirayı silmez. TBK 310 kiraya veren sıfatını yeni malike geçirir. Tapu tescilini tahliye kararı gibi sunan anlatım imza öncesi düzeltilmesi gereken ciddi hukuki yanlış anlamadır.
14. Alıcının ihtiyacı “anında tahliye” olarak sunuluyor
TBK 351 gerçek ihtiyaç halinde yol verir; fakat edinmeden itibaren bir ay içindeki bildirim ve altı ayla ilişkili dava süreci veya sözleşme sonu yolu vardır. Bunu garantili anlık teslim gibi anlatmak usul ve dava belirsizliğini yok sayar.
15. Hasar veya komşu şikâyeti var deniyor ama nesnel kayıt yok
TBK 316 özenli kullanım ve komşulara saygı yükümlülüğünü düzenler. Ancak “kiracı zarar veriyor” iddiası fotoğraf, yönetim kaydı, onarım veya ihtarla desteklenmelidir. Kişisel anlaşmazlık tek başına fesih nedeni değildir.
Ne zaman durmalı?
Fiilî kullanıcı veya geçerli sözleşme belirlenemiyorsa, işlem doğrulanmamış tahliyeye bağlıysa, kritik belge güvenilir değilse, zilyetlik çekişmesi varsa veya karşı taraf önemli aslı vermeyi reddediyorsa işlem durmalıdır. Daha küçük belge eksikleri ödeme öncesi yazılı şart olarak bırakılabilir.
Kırmızı bayrağı nasıl kaydedersiniz?
Olayı, mevcut kanıtı, eksik kanıtı, fiyat/gelir/zilyetlik etkisini, sorumluyu ve son tarihi yazın. Başka bir inceleyen kontrol edebilecek belge olmadan “açıklandı” yazarak bayrağı kapatmayın.
Sonuç: alıcının en güçlü koruması “kusursuz kiracı” bulmak değil, doğrulanmamış varsayımı satın almamaktır. Kullanıcı, sözleşme, ödeme, bildirim, zilyetlik ve uyuşmazlık uyumluysa kiracılık yönetilebilir; çelişiyorsa çelişki tapudan önce kararın içinde görünmelidir.