Kaynak Tazeliği İncelemesi — Geçit Hakkı
Geçit hakkı hem hukuki hem fiziksel değişime çok duyarlıdır. Sicilde geçit irtifakı görünürken arazide güzergâh değişmiş, kapanmış, yeni yol cephesi nedeniyle gereksiz hale gelmiş veya ifrazdan etkilenmiş olabilir. Tersi durumda komşunun yıllardır izin verdiği fiili geçiş, alıcının beklediği kayıtlı ayni hak anlamına gelmeyebilir. Bu nedenle sicil ve güzergâh kanıtı birlikte yenilenmelidir.
Tescilli hakkı fiili erişimden ayırın
Güncel resmi sicilden yararlanan ve yüklü taşınmazı, tescil referansını ve varsa planı belirleyin. Ardından gerçek güzergâhı yerinde veya harita üzerinden kontrol edin. İzin, alışkanlık veya komşuluk toleransıyla kullanılan yol otomatik olarak tescilli irtifak değildir. Yatırım ve geliştirme kararında hukuki dayanak ile fiili kullanılabilirlik ayrı ayrı doğrulanmalıdır.
Kadastro değişikliğini kontrol edin
İfraz, tevhit, yola terk veya kadastro düzeltmesi eski geçit hakkının etkisini değiştirebilir. Tapu Sicili Tüzüğü, yararlanan veya yüklü taşınmaz bölündüğünde irtifakların taşınmasını düzenler; bazı birleştirme ve yol cephesi durumlarında geçit hakkının terkinine ilişkin hükümler de içerir. Bu nedenle ifraz öncesi kayıt bugünkü parselleri açıklamayabilir.
Geçidin hukuki temelini belirleyin
Türk Medeni Kanunu kayıtlı irtifaklarla doğrudan kanundan kaynaklanan bazı geçit haklarını ayırır; zorunlu geçit anlaşma veya hâkim kararıyla kurulabilir. Dosyada tescilli taşınmaz lehine irtifak, mahkemece kurulan zorunlu geçit, geçici kanuni geçit veya sadece fiili kullanım ayrımı açık olmalıdır.
Metin kadar planı da yenileyin
Güzergâh veya genişlik belirliyse güncel kadastro/teknik planı alın. Giriş, kapı, eğim, araç uygunluğu, yapı veya altyapı engelini kontrol edin. Hukuki hak sürerken güzergâh fiilen zorlaşabilir; fiilen kullanılan rahat yol ise tescilli koridor dışında olabilir.
Karar kapılarında güncelleyin
İadesiz kapora, ifraz/yol değişikliği, hukuki erişime dayalı finansman ve tapu devri öncesinde kanıtı yenileyin. Tarih, kaynak, parsel kimliği ve inceleyeni kaydedin. Hakkın gereksiz olduğu veya terkin edileceği söyleniyorsa güncel sicil sonucunu doğrulayın.
Tazelik sonucu
Kanıt, doğru parseller için güncel hukuki hakkı ve fiili güzergâhı birlikte gösterdiğinde yeterince tazedir. Sabit gün sayısından ziyade erişimi değiştiren son olaydan sonra elde edilmiş olması önemlidir.
Resmi kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, geçit hükümleri.
- TKGM — Tapu Sicili Tüzüğü.
- TKGM — Geçit Hakkı.
Fiili yol ile hukuki geçiş hakkını ayırın
Taşınmazın önünde yol veya kullanılan bir patika bulunması tek başına hukuki geçiş hakkını kanıtlamaz. Kaynak tazeliğinde erişimin onaylı kamu yolundan mı, komşu özel parselden mi, yoksa tescilli geçit hakkından mı sağlandığını belirleyin. Güncel tapu ve kadastro bilgilerini alın; erişim güzergâhını doğru parsel ve bağımsız taşınmaz kimliğiyle eşleştirin. Hak tescilli ise yararlanan/yükümlü parselleri, kapsamı, varsa genişlik ve güzergâhı gösteren resmi belge veya krokiyi inceleyin. İfraz, tevhit veya parsel numarası değişikliğinde eski güzergâhın yeni kimliğe otomatik taşındığını varsaymayın. Fiili kullanımın komşunun sözlü iznine dayanıp dayanmadığını da ayırın; böyle bir izin mülkiyet değişince devam etmeyebilir. “Bugün geçebiliyorum” ile “satın aldıktan sonra ileri sürebileceğim hukuki hakkım var” arasındaki fark banka, ekspertiz, kullanım ve yeniden satış açısından maddidir.
Fiili yol ile hukuki geçiş hakkını birbirine karıştırmayın
Taşınmaza bugün araçla ulaşılabiliyor olması, aynı güzergâhın hukuken güvence altında olduğu anlamına gelmez. Kaynak güncelliği incelemesinde erişimin kamu yolundan mı, kayıtlı bir geçit hakkından mı, komşunun izninden mi yoksa fiili kullanımdan mı doğduğunu ayırın. Kayıtlı hak varsa lehine ve aleyhine parselleri, güzergâhı, genişliği, kullanım türünü ve dayanak belgeyi güncel kadastro ile eşleştirin. Parsel değişikliği veya yeni yol düzenlemesi eski erişim tarifini değiştirmiş olabilir. Gelecekte satış veya finansman için önemli olan, fotoğrafta yol görülmesi değil, erişimin hukuki temelinin ve bugünkü parsel yapısına uygulanabilirliğinin resmi belgelerle tekrar üretilebilmesidir.