Kapanış Günü Yeniden Kontrol — Rezervasyon Kaporası
Kapanış gününde rezervasyon kaporasını yeniden kontrol etmek, eski bir makbuzu dosyada görmekten ibaret değildir. Amaç; daha önce yapılan ödemeyi taşınmaz, taraflar, yürürlükteki sözleşme ve kapanışta ödenecek bakiye ile son kez uzlaştırmaktır. Türkiye’de günlük kullanımda “kapora” kelimesi farklı sözleşmesel sonuçları olabilecek ödemeler için kullanılabilir. Bu nedenle ödemenin hukuki sonucu yalnız adına bakılarak belirlenmemelidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu bağlanma parası ile cayma parasını ayrı düzenlediğinden, esas alınması gereken şey tarafların imzaladığı ve halen geçerli olan hükümdür.
İlk ödeme belgesinden başlayın
Rezervasyon sözleşmesi, makbuz, banka transferi, ön satış belgesi veya ödemenin neden yapıldığını açıklayan ek belge incelenir. Dosya, tutarı belirli bir taşınmazla, belirli taraflarla ve belirli bir işlemle ilişkilendirebilmelidir. Alıcı adına başka biri ödeme yaptıysa veya bedeli bir emlakçı tahsil ettiyse bu ilişkinin belgelendirilmesi gerekir. Banka dekontu paranın hareketini kanıtlar; ancak tek başına ödemenin hukuki niteliğini veya satış bedelinden otomatik olarak düşüleceğini kanıtlamaz.
Taşınmazı, tarafları ve yürürlükteki sürümü eşleştirin
Kapanış günü, eski ödemenin başka bir bağımsız bölüme veya işlemin artık geçerli olmayan bir sürümüne ait olduğunun fark edilebileceği son pratik noktadır. Kapora belgesindeki taşınmaz tanımlarını nihai sözleşme ve devir dosyasıyla karşılaştırın. Alıcı, satıcı, ödeyen, tahsil eden ve vekâletle hareket eden temsilcilerin kimliklerini yeniden kontrol edin. Rezervasyondan sonra bağımsız bölüm, fiyat veya taraf değiştiyse, önceki ödemeyi bugün kapanacak işleme bağlayan yazılı bir açıklama bulunmalıdır.
Kaporanın kapanış bedeline nasıl yansıdığını açıkça gösterin
En son geçerli sözleşmeden kaporanın satış bedeline mahsup edilip edilmediğini, hangi tutarın kabul edildiğini ve rezervasyondan sonra bu şartın değişip değişmediğini belirleyin. Nihai satış bedelini, doğrulanmış önceki ödemeleri, kabul edilen kaporayı, diğer mutabık kalınan düzeltmeleri ve kalan net bakiyeyi gösteren kısa bir hesap hazırlayın. Bu hesap sözleşme ve ödeme kanıtlarıyla aynı sonucu vermelidir. Böylece aynı tutarın iki kez düşülmesi, yanlış miktarın mahsup edilmesi veya alıcı ile satıcı hesabı arasında açıklanamayan fark kalması önlenir.
İade veya yanma sonucunu sadece “kapora” kelimesinden çıkarmayın
“Kapora her zaman yanar” veya “kapora her zaman iade edilir” gibi genellemeler güvenli değildir. Sonuç; yürürlükteki sözleşme hükmüne, ödemenin hukuki niteliğine ve iade ya da alıkoymayı tetiklediği ileri sürülen olayın gerçekleşip gerçekleşmediğine bağlıdır. Bir koşulun oluşup oluşmadığı veya ödemenin nasıl nitelendirileceği tartışmalıysa, kalan satış bedeli serbest bırakılmadan önce hukuki sonuç açıklığa kavuşturulmalıdır. Gerçek bir sözleşme uyuşmazlığında işlem özelinde hukuki inceleme gerekir.
Ödeme emlakçıya veya pazarlama şirketine yapıldıysa
Bedeli satıcı dışında bir kişi veya şirket aldıysa, işlem belgeleri üçüncü kişinin neden tahsilat yaptığını ve bunun satıcıyla nasıl mahsuplaşacağını açıklamalıdır. Tahsil yetkisini veya ödemeyi satışa bağlayan sözleşmeyi arayın ve banka alıcısını belgede belirtilen kişiyle eşleştirin. Yürürlükteki belgeler bu ödemeyi satış bedelinin bir parçası olarak kabul etmiyorsa yalnız üçüncü kişiye yapılmış transfer nedeniyle kapanış bakiyesi azaltılmamalıdır.
Para çıkışından önce karar standardı
Kontrol ancak dosya beş soruya belgeyle cevap verebildiğinde tamamdır: kim ödedi, kim aldı, hangi taşınmaz ve işlem için ödendi, ödemenin sözleşmesel niteliği nedir ve nihai bakiyeye tam olarak nasıl yansıdı? Bu unsurlardan birinde önemli uyumsuzluk kalırsa, kalan paranın çıkışı yazılı çözüm sağlanana kadar durdurulmalıdır. Amaç belge sayısını artırmak değil, başka bir inceleyicinin varsayım yapmadan yeniden kurabileceği izlenebilir bir işlem kaydı bırakmaktır. Kapanış dosyasında kullanılan her rakamın kaynağı, belge tarihi ve taraf bağlantısı açık olmalı; son dakika değişikliği varsa eski hesap yerine güncel yazılı mutabakat esas alınmalıdır.