Sorunun kapsamı Piyasa verisi ancak kaynağı, tarihi, coğrafi kapsamı ve yöntemi biliniyorsa anlamlıdır. İlan fiyatını işlem fiyatıyla, ortalamayı medyanla veya ulusal endeksi tek taşınmaz değerlemesiyle karıştırmayın.
Temel kontroller Hesaplamadan önce örneklemi tanımlayın: mümkün olduğunca aynı mikro pazar, taşınmaz türü, yaş, büyüklük, kat ve durum; ilan ile işlem verisini ayırıp aykırı değer ve düzeltme yöntemini açıklayın. Resmî kaynak ne diyor TÜİK, konut satış istatistiklerinin TKGM/TAKBİS işlem kayıtlarına dayanarak Türkiye, il ve ilçe düzeyinde aylık yayımlandığını; ilk/ikinci el ve ipotekli/diğer satış gibi kırılımlar bulunduğunu belirtir.
İşlem adedini m² fiyatı değil faaliyet göstergesi olarak kullanın. TCMB, Yeni Kiracı Kira Endeksini yeni kurulan kira sözleşmelerindeki güncel fiyat gelişmelerini izleyen ve konut değerleme raporu verilerini kullanan bir gösterge olarak yayımlamaya başlamıştır.
Değerleme geçerliliği ve taşınmaz kimliği
Taşınmaz numarası, ada/parsel, bağımsız bölüm numarası ve açıklama işlemle eşleştirilir; gerekli olduğu durumda değerleme kuruluşunun SPK çerçevesindeki yetkisi kontrol edilir. TKGM, 9 Aralık 2024’ten önce düzenlenen değerleme raporlarının üç aylık geçerlilik süresi bulunduğunu, bu tarihten sonra düzenlenen Tutar Tespit Belgesinin ise altı ay geçerli olduğunu açıklar; taşınmazda veya başvuruda değeri etkileyen değişiklikler yeni çalışma gerektirebilir. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum. TCMB konut fiyat endeksleri piyasa hareketi için bağlam sağlar, tek bir bağımsız bölümün değerini vermez.
İnceleme tarihi, rapor tarihi, yöntem ve emsaller, yasal-fiili alan, kısıtlar ve varsayımlar ayrı okunmalı; tek değer rakamı tapu, imar veya bina durumu kontrolünün yerine geçmemelidir. Değerleme raporu amacı, tarihi ve taşınmaz kimliği dışında kullanılmamalıdır. Buradaki hata kullanım hakkını, geçerli depozito/teminat durumunu, tahliye riskini veya uyuşmazlık ve gider sonrası net geliri değiştirebilir. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın.
Piyasa verisinden test edilebilir nakit akışına
İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum. Kapitalizasyon oranında borç servisinden önceki NOI kullanılır; varlık performansı kaldıraçlı özkaynak getirisinden ayrılır. Kira büyümesi, yeniden satış fiyatı ve faiz varsayımları tek tahmin yerine alternatif senaryolarla test edilmelidir. Gayrimenkul yatırım analizi piyasa verisi ile belirli taşınmazın hesabını birbirinden ayırmalıdır.
TCMB konut piyasasındaki fiyat hareketlerini izlemek için Konut Fiyat Endeksini yayımlar; 2026’da ise yeni kira ilişkilerindeki fiyat gelişmelerini mevcut sözleşmeleri de içeren kira göstergelerinden daha erken izlemek amacıyla Yeni Kiracı Kira Endeksini yayımlamaya başlamıştır. Buradaki hata kullanım hakkını, geçerli depozito/teminat durumunu, tahliye riskini veya uyuşmazlık ve gider sonrası net geliri değiştirebilir. Bu endeksler tek bir dairenin satış fiyatı veya kirası değildir; doğrulanabilir yerel emsallerle birlikte kullanılmalıdır. Brüt getiri yıllık kira/satın alma bedeli üzerinden, net getiri ise boşluk, yönetim, bakım, sigorta, vergi, aidat ve geri alınamayan giderler düşüldükten sonra hesaplanır. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın.
Taşınmaz kimliği ve güncel sicil
Temsilci varsa temsil belgesi, taraf kimliği, yetkinin kapsamı ve işlem türü birlikte kontrol edilir. Bağımsız bölüm, pay, malik veya yeni bir takyidat değişirse ödeme ya da tamamlama öncesi dosya yeniden mutabık hale getirilmelidir. TKGM’deki güncel tapu sicili, malik ve taşınmazın ispatında başlangıç noktasıdır; eski bir tapu fotokopisi veya ilan metni bunun yerine geçmez. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın.
Buradaki hata kullanım hakkını, geçerli depozito/teminat durumunu, tahliye riskini veya uyuşmazlık ve gider sonrası net geliri değiştirebilir. Ad-soyad ve kimlik ya da tüzel kişi bilgileri, il, ilçe, mahalle, ada/parsel ve varsa bağımsız bölüm numarası birbiriyle eşleştirilmelidir. Önemli bir taahhütten önce ipotekler, hacizler, şerhler, irtifaklar ve diğer kısıtlamalar okunmalıdır. Web Tapu satış, ipotek ve intikal gibi işlemlere başvuru imkânı verir; fakat eski sicil çıktısını güncel kanıta dönüştürmez. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum.