Kararı tanımlayın
Konuya özel testler
Bulguyu karara çevirin
Saklanacak kanıtlar
Resmî veri noktası
TÜİK, konut satış istatistiklerinin TKGM/TAKBİS işlem kayıtlarına dayanarak Türkiye, il ve ilçe düzeyinde aylık yayımlandığını; ilk/ikinci el ve ipotekli/diğer satış gibi kırılımlar bulunduğunu belirtir. İşlem adedini m² fiyatı değil faaliyet göstergesi olarak kullanın.
Ne zaman durmalı
Emsal Gayrimenkul Seçimi Rehberi
Temel bilgi
Emsal; mikro konum, yapı türü, büyüklük, yaş/durum, kat/manzara ve işlem tarihi bakımından konu taşınmaza benzemelidir.
Nasıl doğrulanır
İlan fiyatıyla gerçekleşmiş satış fiyatını ayırın; farklı dönem verilerinde zaman ve şart düzeltmesi yapın.
Karara etkisi
Büyük veya savunulamaz düzeltme gerektiren emsali çıkarın; çok sayıda zayıf emsal benzerlik eksikliğini telafi etmez.
Emsal Gayrimenkul Seçimi Rehberi kapsamında şu özel nokta nasıl anlaşılmalıdır: Emsal?
Emsal; mikro konum, yapı türü, büyüklük, yaş/durum, kat/manzara ve işlem tarihi bakımından konu taşınmaza benzemelidir.
Emsal Gayrimenkul Seçimi Rehberi için şu husus pratikte nasıl doğrulanmalıdır: İlan fiyatıyla gerçekleşmiş satış fiyatını ayırın?
İlan fiyatıyla gerçekleşmiş satış fiyatını ayırın; farklı dönem verilerinde zaman ve şart düzeltmesi yapın.
Emsal Gayrimenkul Seçimi Rehberi kararında şu husus ne zaman devam/durma sonucunu değiştirir: Büyük veya savunulamaz düzeltme gerektiren emsali çıkarın?
Büyük veya savunulamaz düzeltme gerektiren emsali çıkarın; çok sayıda zayıf emsal benzerlik eksikliğini telafi etmez.
Düzeltme yapmadan önce emsal seçmek
Güçlü emsal yalnız metrekarede değil aynı alıcı pazarında rekabet eder. Aynı mikro konum, yapı tipi, yaş, kat, büyüklük, durum ve otopark/manzara gibi önemli haklar tercih edilir; gözlem veya işlem tarihi kaydedilir. İlan fiyatları gerçekleşmiş işlem kanıtından ayrılır. Doğrulanmış satış verisi yoksa örnek “ilan fiyatı” olarak etiketlenir ve tamamlanmış satış gibi sunulmaz.
Ayarlamalar örnek seçildikten sonra yapılır. Tarih farkı TCMB Konut Fiyat Endeksi ile bağlama konabilir ancak endeks tek daire fiyatını mekanik olarak çarpmak için kullanılmaz. Metrekare, yenileme veya kat düzeltmesi hedef fiyata ulaşmak için keyfî seçilmemeli, piyasa verisiyle açıklanmalıdır. Dışlanan emsaller ve dışlama gerekçesi de saklanır; zayıf emsali şeffaf biçimde reddetmek kullanılan emsaller kadar değerlidir.
İyi emsal fiyatı etkileyen özelliklerde benzer olmalıdır
Yalnız mesafe yeterli değildir. Mülkiyet/tapu niteliği, bina yaşı ve durumu, kat/asansör, kullanılabilir alan, manzara, otopark, doluluk, ödeme şartı ve işlem tarihi karşılaştırılır. Akraba taraflar arasındaki, zorunlu satış niteliğindeki veya normal piyasa koşullarını yansıtmayan işlemler ayrı işaretlenir; kapanmamış ilan fiyatı belgeli satış bedeliyle aynı kabul edilmez. Gerçek emsal azsa sahte kesinlik üretmek yerine aralık kullanılır ve her düzeltmenin nedeni yazılır. Genel konut fiyat endeksi zaman etkisi için makullük kontrolü sağlayabilir ancak farklı bir taşınmazı geçerli emsale dönüştürmez.
Emsal düzeltmesi yapılırken her düzeltmenin yönü ve gerekçesi yazılır; aynı özellik için iki kez düzeltme yapılmaz. Aşırı düzeltme gerektiren işlem, yakın görünse bile zayıf emsal olabilir.
Piyasa verisi ancak kaynağı, tarihi, coğrafi kapsamı ve yöntemi biliniyorsa anlamlıdır.
İlan fiyatını işlem fiyatıyla, ortalamayı medyanla veya ulusal endeksi tek taşınmaz değerlemesiyle karıştırmayın.
Uygulama kontrol listesi Hesaplamadan önce örneklemi tanımlayın: mümkün olduğunca aynı mikro pazar, taşınmaz türü, yaş, büyüklük, kat ve durum; ilan ile işlem verisini ayırıp aykırı değer ve düzeltme yöntemini açıklayın.
Emsal Gayrimenkul Seçimi Rehberi kapsamında şu özel nokta nasıl anlaşılmalıdır: Emsal? Emsal; mikro konum, yapı türü, büyüklük, yaş/durum, kat/manzara ve işlem tarihi bakımından konu taşınmaza benzemelidir.
Ek sorular ve açıklamalar
Emsal Gayrimenkul Seçimi Rehberi için şu husus pratikte nasıl doğrulanmalıdır: İlan fiyatıyla gerçekleşmiş satış fiyatını ayırın?
İlan fiyatıyla gerçekleşmiş satış fiyatını ayırın; farklı dönem verilerinde zaman ve şart düzeltmesi yapın.
Emsal Gayrimenkul Seçimi Rehberi kapsamında şu özel nokta nasıl anlaşılmalıdır: Emsal?
Emsal; mikro konum, yapı türü, büyüklük, yaş/durum, kat/manzara ve işlem tarihi bakımından konu taşınmaza benzemelidir.
Emsal Gayrimenkul Seçimi Rehberi kararında şu husus ne zaman devam/durma sonucunu değiştirir: Büyük veya savunulamaz düzeltme gerektiren emsali çıkarın?
Büyük veya savunulamaz düzeltme gerektiren emsali çıkarın; çok sayıda zayıf emsal benzerlik eksikliğini telafi etmez.