先定义决策
主题专项检查
把发现转化为决策
需要保留的证据
官方数据点
TURKSTAT 说明，住宅销售统计依据 TKGM/TAKBİS 交易记录按月发布到全国、省和区县层级，并区分一手/二手、按揭/其他销售。 成交量应作为市场活跃度信号，而不是每平方米价格。
何时停止
执行清单
可比房产选择指南
核心要点
可比房应在微区位、建筑类型、面积、楼龄/状况、楼层/景观和成交日期上接近标的。
如何核验
应区分挂牌价和实际成交价； 不同时间的数据需调整时间和交易条件。
对决策的影响
应剔除需要大幅或无法解释调整的样本； 大量弱可比并不能弥补相似度不足。
在“可比房产选择指南”中，应如何理解这一具体要点：可比房应在微区位、建筑类型、面积、楼龄/状况、楼层/景观和成交日期上接近标的？
可比房应在微区位、建筑类型、面积、楼龄/状况、楼层/景观和成交日期上接近标的。
在“可比房产选择指南”中，应如何实际核验这一点：应区分挂牌价和实际成交价； 不同时间的数据需调整时间和交易条件？
应区分挂牌价和实际成交价； 不同时间的数据需调整时间和交易条件。
应剔除需要大幅或无法解释调整的样本； 大量弱可比并不能弥补相似度不足。
先选择可比对象，再讨论价格调整
真正有意义的可比房产应面对相似的买方市场，而不只是面积接近。 优先选择相同微观位置、建筑类型、楼龄、楼层、面积、装修状况以及停车位、景观等重要权利相似的对象，并记录挂牌或交易日期。 必须区分挂牌要价和真实成交证据； 如果无法取得可验证的成交数据，就应明确把样本标注为“挂牌价格证据”，不能包装成已完成交易的售价。
只有在样本选择完成后才进行调整。 不同日期的市场环境可以参考 TCMB 住宅价格指数，但不能机械地把某一套公寓价格乘以指数变化率。 面积、装修、楼层等调整应能从市场证据解释，而不是为了让估值结果靠近期望价格而任意选择。 被排除的可比对象和排除理由也应保留，因为透明地解释为何拒绝一个弱可比，与展示最终采用的可比同样重要。
真正有用的可比对象，应在推动价格的关键属性上相似
距离近并不等于可比。 应逐项比较产权类型、楼龄和维护状态、所在楼层与电梯、可使用面积、景观、停车条件、是否带租约或有人占用、付款条件以及成交日期。 亲属或关联方交易、被迫出售和其他非正常市场交易应单独标记； 尚未成交的挂牌价也不能与有证据的成交价混为一谈。 如果市场上真正相似的成交很少，应该使用价格区间并解释每项调整，而不是制造一个看似精确的单点数字。 住房价格指数可以帮助检查市场随时间的总体变化是否合理，但不能因为指数调整就把在位置、产权或物理特征上明显不同的房产变成合格可比对象。
可比房产应尽量在微观区位、房产类型、面积、楼龄或状况、法律状态以及成交时期上接近目标房产。 挂牌价与已完成交易不是同一种证据； 若样本不足而必须保留匹配较弱的案例，应说明差异并单独调整，不能把不同性质的数据直接平均。
只有在来源、日期、地理范围和方法明确时，市场数据才有意义。
不要把挂牌价与成交价、平均数与中位数、全国指数与单套房估值混为一谈。
主题专项检查 计算前先定义样本：尽量选择同一微型市场、物业类型、楼龄、面积、楼层和状况；
执行清单 计算前先定义样本：尽量选择同一微型市场、物业类型、楼龄、面积、楼层和状况；
在“可比房产选择指南”中，应如何理解这一具体要点：可比房应在微区位、建筑类型、面积、楼龄/状况、楼层/景观和成交日期上接近标的？ 可比房应在微区位、建筑类型、面积、楼龄/状况、楼层/景观和成交日期上接近标的。