Emsal Gayrimenkul Düzeltme Rehberi Emsal düzeltmesi gerçekten benzer taşınmaz seçimiyle başlar; hukuki durum, kullanım, mikro konum veya bina sınıfı çok farklıysa büyük sayısal düzeltme zayıf emsali kurtarmaz. Alan, kat, durum, manzara, otopark, kiracılık, ödeme şartı veya tarih gibi farkları tek tek düzeltin; açıklamasız yüzdeler yerine yön ve büyüklük kanıtını kaydedin.
Tek sahte hassas rakam yerine aralık üretin; düzeltilmiş emsaller dağınıksa eksik değişkeni araştırın veya güveni düşürün.
Değerleme geçerliliği ve taşınmaz kimliği
İnceleme tarihi, rapor tarihi, yöntem ve emsaller, yasal-fiili alan, kısıtlar ve varsayımlar ayrı okunmalı; tek değer rakamı tapu, imar veya bina durumu kontrolünün yerine geçmemelidir. Değerleme raporu amacı, tarihi ve taşınmaz kimliği dışında kullanılmamalıdır. Taşınmaz numarası, ada/parsel, bağımsız bölüm numarası ve açıklama işlemle eşleştirilir; gerekli olduğu durumda değerleme kuruluşunun SPK çerçevesindeki yetkisi kontrol edilir. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın.
TKGM, 9 Aralık 2024’ten önce düzenlenen değerleme raporlarının üç aylık geçerlilik süresi bulunduğunu, bu tarihten sonra düzenlenen Tutar Tespit Belgesinin ise altı ay geçerli olduğunu açıklar; taşınmazda veya başvuruda değeri etkileyen değişiklikler yeni çalışma gerektirebilir. İnceleme, sonuç hak, fiyat, maliyet veya uygulanabilirlik üzerindeki belirli etkiye bağlandığında ve sonradan yeniden doğrulanabilir kanıtla desteklendiğinde değer kazanır. TCMB konut fiyat endeksleri piyasa hareketi için bağlam sağlar, tek bir bağımsız bölümün değerini vermez. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum.
Piyasa verisinden test edilebilir nakit akışına
TCMB konut piyasasındaki fiyat hareketlerini izlemek için Konut Fiyat Endeksini yayımlar; 2026’da ise yeni kira ilişkilerindeki fiyat gelişmelerini mevcut sözleşmeleri de içeren kira göstergelerinden daha erken izlemek amacıyla Yeni Kiracı Kira Endeksini yayımlamaya başlamıştır. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın. Bu endeksler tek bir dairenin satış fiyatı veya kirası değildir; doğrulanabilir yerel emsallerle birlikte kullanılmalıdır. Brüt getiri yıllık kira/satın alma bedeli üzerinden, net getiri ise boşluk, yönetim, bakım, sigorta, vergi, aidat ve geri alınamayan giderler düşüldükten sonra hesaplanır.
Kapitalizasyon oranında borç servisinden önceki NOI kullanılır; varlık performansı kaldıraçlı özkaynak getirisinden ayrılır. Kira büyümesi, yeniden satış fiyatı ve faiz varsayımları tek tahmin yerine alternatif senaryolarla test edilmelidir. Gayrimenkul yatırım analizi piyasa verisi ile belirli taşınmazın hesabını birbirinden ayırmalıdır. İnceleme, sonuç hak, fiyat, maliyet veya uygulanabilirlik üzerindeki belirli etkiye bağlandığında ve sonradan yeniden doğrulanabilir kanıtla desteklendiğinde değer kazanır. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum.
Taşınmaz kimliği ve güncel sicil
Web Tapu satış, ipotek ve intikal gibi işlemlere başvuru imkânı verir; fakat eski sicil çıktısını güncel kanıta dönüştürmez. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın. Temsilci varsa temsil belgesi, taraf kimliği, yetkinin kapsamı ve işlem türü birlikte kontrol edilir. Bağımsız bölüm, pay, malik veya yeni bir takyidat değişirse ödeme ya da tamamlama öncesi dosya yeniden mutabık hale getirilmelidir. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum. Sonuca güvenmeden önce bu kanıtı “Piyasa verisinden test edilebilir nakit akışına” incelemesiyle birlikte okuyun.
TKGM’deki güncel tapu sicili, malik ve taşınmazın ispatında başlangıç noktasıdır; eski bir tapu fotokopisi veya ilan metni bunun yerine geçmez. Ad-soyad ve kimlik ya da tüzel kişi bilgileri, il, ilçe, mahalle, ada/parsel ve varsa bağımsız bölüm numarası birbiriyle eşleştirilmelidir. İnceleme, sonuç hak, fiyat, maliyet veya uygulanabilirlik üzerindeki belirli etkiye bağlandığında ve sonradan yeniden doğrulanabilir kanıtla desteklendiğinde değer kazanır. Önemli bir taahhütten önce ipotekler, hacizler, şerhler, irtifaklar ve diğer kısıtlamalar okunmalıdır. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum.