Eskiyen Gayrimenkul İlanlarını Tespit Etme Temel bilgi Eski ilan satış, portföyden çekme veya fiyat değişiminden sonra yayında kalabilir; linkin açılması taşınmazın hâlâ müsait olduğunu kanıtlamaz. Nasıl doğrulanır İlk görülme, son güncelleme ve fiyat geçmişini kaydedin; aktif arz saymadan önce müsaitliği doğrudan doğrulayın.
Karara etkisi Fiyatın kabul edilmemiş talep mi olduğu veya taşınmaz özelliklerinin değişip değişmediği bilinmeden eski ilanı emsal kullanmayın. Eski ilanların tespiti Uzun süredir yayında kalan veya tekrar tekrar yayımlanan ilanlar satış güçlüğünü gösterebilir ve alıcının pazarlık gücünü artırabilir.
Görsel arşivleme/tersine görsel arama ile ilk yayın tarihini bulun, fiyat artış ve indirimlerini geçmişten izleyin, farklı emlakçıların aynı taşınmaz için verdiği fiyat ve özellikleri karşılaştırın ve satışın gecikme nedenini hukuki sorun, aşırı fiyat veya yapısal kusur açısından araştırın. Kanıt İlk ilan tarihi, Price History Log ve farklı acentelerdeki paralel ilan bağlantıları/ekran kayıtları saklanmalıdır.
Karar kullanımı Kaynak, hareketli bir piyasada altı aydan uzun kalan ilanı aşırı fiyat veya tapu/teknik sorun için uyarı olarak ele alır. Bu geçmiş, ciddi ve daha düşük bir teklifin gerekçelendirilmesinde kullanılabilir.
Kaynak süre noktası: Hareketli bir piyasada altı aydan uzun ilan süresi fiyat, tapu ve yapısal nedenlerin ayrıca araştırılması gereken uyarı işaretidir.
Değerleme geçerliliği ve taşınmaz kimliği
TCMB konut fiyat endeksleri piyasa hareketi için bağlam sağlar, tek bir bağımsız bölümün değerini vermez. İnceleme tarihi, rapor tarihi, yöntem ve emsaller, yasal-fiili alan, kısıtlar ve varsayımlar ayrı okunmalı; tek değer rakamı tapu, imar veya bina durumu kontrolünün yerine geçmemelidir. Değerleme raporu amacı, tarihi ve taşınmaz kimliği dışında kullanılmamalıdır. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın.
Önemli olan yalnız imza veya ilanın bulunması değil, işlemi yapan kişinin o tarihte ve o kapsam için gerekli sıfat ve yetkiye sahip olmasıdır. Taşınmaz numarası, ada/parsel, bağımsız bölüm numarası ve açıklama işlemle eşleştirilir; gerekli olduğu durumda değerleme kuruluşunun SPK çerçevesindeki yetkisi kontrol edilir. TKGM, 9 Aralık 2024’ten önce düzenlenen değerleme raporlarının üç aylık geçerlilik süresi bulunduğunu, bu tarihten sonra düzenlenen Tutar Tespit Belgesinin ise altı ay geçerli olduğunu açıklar; taşınmazda veya başvuruda değeri etkileyen değişiklikler yeni çalışma gerektirebilir. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum.
Piyasa verisinden test edilebilir nakit akışına
Kapitalizasyon oranında borç servisinden önceki NOI kullanılır; varlık performansı kaldıraçlı özkaynak getirisinden ayrılır. Kira büyümesi, yeniden satış fiyatı ve faiz varsayımları tek tahmin yerine alternatif senaryolarla test edilmelidir. Gayrimenkul yatırım analizi piyasa verisi ile belirli taşınmazın hesabını birbirinden ayırmalıdır. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın. Sonuca güvenmeden önce bu kanıtı “Piyasa verisinden test edilebilir nakit akışına” incelemesiyle birlikte okuyun.
Önemli olan yalnız imza veya ilanın bulunması değil, işlemi yapan kişinin o tarihte ve o kapsam için gerekli sıfat ve yetkiye sahip olmasıdır. TCMB konut piyasasındaki fiyat hareketlerini izlemek için Konut Fiyat Endeksini yayımlar; 2026’da ise yeni kira ilişkilerindeki fiyat gelişmelerini mevcut sözleşmeleri de içeren kira göstergelerinden daha erken izlemek amacıyla Yeni Kiracı Kira Endeksini yayımlamaya başlamıştır. Bu endeksler tek bir dairenin satış fiyatı veya kirası değildir; doğrulanabilir yerel emsallerle birlikte kullanılmalıdır. Brüt getiri yıllık kira/satın alma bedeli üzerinden, net getiri ise boşluk, yönetim, bakım, sigorta, vergi, aidat ve geri alınamayan giderler düşüldükten sonra hesaplanır. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın.
Taşınmaz kimliği ve güncel sicil
Web Tapu satış, ipotek ve intikal gibi işlemlere başvuru imkânı verir; fakat eski sicil çıktısını güncel kanıta dönüştürmez. Temsilci varsa temsil belgesi, taraf kimliği, yetkinin kapsamı ve işlem türü birlikte kontrol edilir. Bağımsız bölüm, pay, malik veya yeni bir takyidat değişirse ödeme ya da tamamlama öncesi dosya yeniden mutabık hale getirilmelidir. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum.
TKGM’deki güncel tapu sicili, malik ve taşınmazın ispatında başlangıç noktasıdır; eski bir tapu fotokopisi veya ilan metni bunun yerine geçmez. Önemli olan yalnız imza veya ilanın bulunması değil, işlemi yapan kişinin o tarihte ve o kapsam için gerekli sıfat ve yetkiye sahip olmasıdır. Ad-soyad ve kimlik ya da tüzel kişi bilgileri, il, ilçe, mahalle, ada/parsel ve varsa bağımsız bölüm numarası birbiriyle eşleştirilmelidir. Önemli bir taahhütten önce ipotekler, hacizler, şerhler, irtifaklar ve diğer kısıtlamalar okunmalıdır. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın.