Güncel kurallara göre gayrimenkul değerleme raporunun doğrulanması
Bir değerleme dosyasında ilk yapılması gereken, eski bir kuralın yeni işleme uygulanmadığını doğrulamaktır. 2019/1 sistemi ve sonraki değişiklikler yabancıların taraf olduğu birçok işlemde değerleme raporu arıyordu. TKGM’nin 11 Aralık 2024 tarihli 2024/4 sayılı Genelgesi ise vatandaşlık işlemlerini yeniden düzenledi ve vatandaşlık kazanımı içermeyen yabancılı işlemlerde bu amaçla taşınmaz değerleme raporu aranmayacağını belirtti. Vatandaşlık kazanımı içeren işlemlerde ise yatırım tutarı, GEDAŞ tarafından düzenlenen değerleme raporundan üretilen ve TADEBİS üzerinden TAKBİS veya Web Tapu sistemine gönderilen Tutar Tespit Belgesi, yani TTB ile teyit edilir. Bu yüzden inceleme sadece alıcının yabancı olup olmadığıyla değil, işlemin amacı ve tarihiyle başlamalıdır.
Zorunlu belge ile isteğe bağlı piyasa değerlemesini ayırın
Normal bir yabancılı işlemde eski zorunlu rapor şartının kaldırılması, alıcının bağımsız piyasa değerlemesi yaptıramayacağı anlamına gelmez. Profesyonel değerleme fiyat pazarlığı, yatırım analizi, finansman veya piyasa karşılaştırması için yararlı olabilir. Ancak bu ticari çalışma, vatandaşlık işlemindeki TTB sistemiyle aynı değildir ve 2024 değişikliğinden sonra bütün yabancı alımlarında tapunun genel zorunlu belgesi gibi sunulmamalıdır. Bu ayrım bir yandan normal alıcıya gereksiz masraf yüklenmesini, diğer yandan vatandaşlık dosyasında güncel resmî belgenin atlanmasını önler.
Vatandaşlık işleminde TTB nedir?
TKGM, TTB’yi vatandaşlık kazanımı amacıyla kabul edilebilecek taşınmaz yatırım tutarını gösteren belge olarak açıklar. Belge, 2024/2 sayılı Genelge doğrultusunda GEDAŞ tarafından düzenlenen taşınmaz değerleme raporundan elde edilir, TADEBİS uygulamasında hazırlanır ve TAKBİS veya Web Tapu sistemine gönderilir. 2024/4 sayılı Genelge, sistem üzerinden gönderimin esas olduğunu ve fiziken ibraz edilen TTB’nin işleme alınmayacağını belirtir. TTB’ye esas değerleme talebi Web Tapu veya TADEBİS üzerinden vatandaşlık amacı ile değerleme menüsünden yapılır. Bu nedenle dosyada satıcının gönderdiği tek bir PDF yerine sistem referansı, dosya numarası ve taşınmaz bağlantısı izlenebilmelidir.
Değeri tartışmadan önce taşınmaz kimliğini eşleştirin
Yetkili süreçten çıkmış bir rapor bile başka bağımsız bölüme aitse kullanılamaz. İl, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm numarası, pay ve hukuki alan bilgilerini işlem dosyasıyla karşılaştırın. İnşaat hâlindeki projede değerlenen hak veya bölüm, satışa veya satış vaadine konu olacak hakla aynı olmalıdır. Bölüm numarası, parsel, pay veya hukuki nitelikte fark varsa değer kabul edilmeden önce fark kapatılmalıdır. Benzer proje adı, yaklaşık metrekare veya örnek daire raporu gerçek taşınmaz kimliğinin yerine geçmez.
Tarih ve geçerliliği doğru rejime göre kontrol edin
TKGM, 9 Aralık 2024 tarihinden önce düzenlenen değerleme raporlarının düzenleme tarihinden itibaren üç ay geçerli olduğunu ve bu sürede yapılan başvuruda işlem tamamlanıncaya kadar geçerliliğini koruduğunu açıklar. 9 Aralık 2024 sonrasında düzenlenen TTB belgelerinin geçerlilik süresi ise altı aydır. 2024/4 Genelgesi de TTB ile vatandaşlık içeren işlem başvurusu arasındaki sürenin altı ayı aşmaması gerektiğini, aşması hâlinde belgeye esas değerleme raporunun yenilenmesini öngörür. Bu nedenle yalnızca geçerli notu yazmayın; TTB tarihi, başvuru tarihi ve yenileme varsa yeni sürüm kaydedilmelidir.
Vatandaşlık tutarı tek rakamla kanıtlanmaz
Vatandaşlık işleminde yüksek değerleme rakamı tek başına yeterli değildir. TKGM rehberine göre resmî senette beyan edilen satış bedeli veya satış vaadindeki bedel, bedel transferleri ve ödemeleri ile TTB üzerinden teyit edilen yatırım tutarı ilgili eşik bakımından ayrı ayrı değerlendirilir. 19 Eylül 2018 sonrasındaki edinimler için taşınmaz yoluyla vatandaşlık güzergâhında 400.000 ABD doları eşiği uygulanır. Dolayısıyla TTB kabulü DAB, banka ödeme kanıtı ve sözleşme incelemesini ortadan kaldırmaz; güçlü ödeme kanıtı da TTB gereken vatandaşlık dosyasında TTB’nin yerine geçmez.
Alıcının sorması gereken sorular
İlk soru işlem normal satın alma mı yoksa vatandaşlık işlemi mi olmalıdır. Vatandaşlıksa değerleme doğru resmî menüden talep edildi mi? Rapor veya sistem dosya numarası nedir? TTB sistemde mevcut mu ve tam olarak hangi taşınmaza bağlı? Düzenleme tarihi nedir ve altı aylık süre içinde mi? Ada, parsel ve bağımsız bölüm tapu veya satış vaadiyle aynı mı? TTB değeri, vatandaşlık kurallarında aranan beyan ve ödeme tutarlarıyla tutarlı mı? Sonradan düzeltme veya yeni sürüm oluşturuldu mu? Vatandaşlık dışı işlemde değerleme zorunlu deniyorsa bunun güncel hukuki dayanağı nedir?
Kapanış günü kontrolü
Vatandaşlık dosyasında başvuruda kullanılan TTB’nin nihai taşınmazla aynı olduğunu, süresinin dolmadığını ve bölüm, fiyat veya ödeme yapısındaki değişiklikle eski hâle gelmediğini yeniden kontrol edin. Birden fazla taşınmazlı yatırım paketine taşınmaz eklenir veya çıkarılırsa önceki değerleme setinin yeni yapıyı otomatik desteklediğini varsaymayın. Vatandaşlık dışı normal satışta ise sırf geçmiş yıllarda gerekliydi diye eski genel değerleme şartını kapanış listesine geri koymayın.
Kayıt tutma
Değerleme talebini, sistem dosya numarasını, GEDAŞ rapor referansını, nihai TTB’yi, düzenleme tarihini, değerlenen taşınmaz kimliğini ve her düzeltme ya da yeni sürümü saklayın. Vatandaşlık işleminde bu belgeleri sözleşme, DAB ve banka ödeme kayıtlarıyla ilişkilendirin. Bir belge yenisiyle değişirse eski sürümü denetim dosyasından silmeyin; yerine yenisi geldi notuyla işaretleyin ve farkı açıklayın. Sonradan gelen bir denetçi kabul kararının hangi tarihte hangi belgeye dayandığını yeniden kurabilmelidir.
Kırmızı bayraklar
- 2026’daki her yabancı satışının eski genelgeye dayanarak değerleme raporu gerektirdiğinin söylenmesi.
- Vatandaşlık dosyasında resmî sistem referansı olmadan satıcı PDF’sine dayanılması.
- Değerleme ile işlem arasında bağımsız bölüm, ada veya parsel uyuşmazlığı.
- Vatandaşlık başvurusunda altı aydan eski TTB.
- Değerleme rakamının beyan ve ödeme tutarları yok sayılarak tek başına yeterli kabul edilmesi.
- Belirli hak veya bölüme bağlanamayan proje geneli raporu.
- Düzeltme varken hangi sürümün geçerli olduğunun belirlenmemesi.
Sık sorulan sorular
Bugün her yabancı alıcı için zorunlu değerleme raporu var mı? 2024/4 Genelgesine göre vatandaşlık dışındaki yabancılı işlemlerde eski rapor bu amaçla aranmaz; vatandaşlık işlemleri TTB sistemini kullanır.
TTB ne kadar geçerlidir? TKGM, 9 Aralık 2024 sonrasında düzenlenen TTB için altı ay belirtir.
Kağıt TTB kullanılabilir mi? Genelge sistem gönderimini esas alır ve fiziki TTB’nin işleme alınmayacağını belirtir.