Проверка отчёта об оценке недвижимости по действующим правилам Турции
Первый этап проверки оценки — убедиться, что к новой сделке не применяется устаревшее правило. Система 2019/1 и её изменения когда-то требовали отчёт об оценке для широкого круга сделок с иностранцами. Циркуляр TKGM 2024/4 от 11 декабря 2024 года изменил положение: в сделках с иностранцами, которые не связаны с приобретением турецкого гражданства, прежний отчёт об оценке для этой цели больше не требуется. В сделках по гражданству сумма инвестиций подтверждается документом Tutar Tespit Belgesi, или TTB, который формируется на основании оценки GEDAŞ в официальной системе и передаётся через TADEBİS в TAKBİS или Web Tapu. Поэтому проверка начинается с цели и даты сделки, а не только с иностранного гражданства покупателя.
Разделяйте обязательный документ и добровольную рыночную оценку
Отмена прежней обязательной оценки для обычной сделки иностранца не означает, что покупатель не может заказать независимую оценку рынка. Профессиональная оценка полезна для переговоров о цене, инвестиционного анализа, требований финансирования и сопоставления рынка. Но такая коммерческая услуга не является документом TTB и после изменения 2024 года не должна описываться как универсальное условие регистрации для каждого иностранного покупателя. Это различие предотвращает две ошибки: обычному покупателю не навязывают ненужную обязательную процедуру, а в деле по гражданству не пропускают специфический официальный документ.
Что такое TTB в сделке по гражданству?
TKGM определяет TTB как документ, подтверждающий сумму инвестиций в недвижимость, которая может быть принята для процедуры гражданства. Он создаётся из отчёта об оценке, подготовленного GEDAŞ в соответствии с циркуляром 2024/2, формируется через TADEBİS и передаётся в TAKBİS или Web Tapu. Циркуляр 2024/4 устанавливает системную передачу как основной способ и указывает, что физически предъявленный TTB не обрабатывается как замена. Запрос на оценку, являющуюся основанием TTB, выполняется через Web Tapu или TADEBİS в меню оценки для гражданства. Поэтому в досье должны сохраняться системный номер, идентификатор файла и связь с конкретным объектом.
Сначала сопоставьте объект, затем обсуждайте стоимость
Даже официальный отчёт бесполезен, если относится к другой квартире. Сопоставьте провинцию, район, квартал, ada, parsel, номер самостоятельного помещения, долю и юридическую площадь с материалами сделки. В строящемся проекте оценённое право или помещение должно совпадать с тем, которое продаётся или обещано к продаже. Несовпадение номера помещения, участка, доли или юридического описания нужно устранить до принятия стоимости. Похожее название проекта, приблизительная площадь или отчёт по аналогичной квартире не заменяют идентичность объекта.
Проверяйте дату и срок по правильному режиму
TKGM разъясняет, что отчёты об оценке, составленные до 9 декабря 2024 года, действовали три месяца с даты составления и при подаче заявления в этот период сохраняли действие до завершения соответствующей процедуры по объявленному правилу. Для TTB, оформленных после 9 декабря 2024 года, установлен шестимесячный срок. Циркуляр 2024/4 также требует, чтобы промежуток между TTB и заявлением по гражданству не превышал шесть месяцев; после превышения срока базовую оценку необходимо обновить. В досье должны быть указаны дата TTB, дата заявления и новый документ при обновлении.
Сумма для гражданства не подтверждается одной цифрой
В деле по гражданству высокий показатель оценки сам по себе не решает вопрос. TKGM объясняет, что проверка необходимого порога учитывает объявленную цену продажи в официальном акте или цену в договоре обещания продажи, суммы переводов и платежей и инвестиционную стоимость, подтверждённую TTB. Для приобретений после 19 сентября 2018 года руководство рассматривает порог 400 000 долларов США для пути гражданства через недвижимость. Поэтому TTB не заменяет DAB, банковские платежи и договор, а хорошие платёжные документы не заменяют TTB там, где он требуется.
Вопросы покупателя
Сначала спросите, обычная это покупка или сделка для гражданства. Если гражданство: подана ли оценка через правильный официальный канал, каков номер отчёта или системного файла, имеется ли TTB в системе, к какому объекту он привязан, когда выдан и не истекли ли шесть месяцев. Совпадают ли ada, parsel и квартира с документом о праве или обещанием продажи? Соответствует ли значение TTB заявленным и фактически переведённым суммам по правилам гражданства? Было ли исправление или новая версия? Если гражданство не является целью, на каком действующем основании оценку называют обязательным условием регистрации?
Проверка в день завершения
В деле по гражданству повторно подтвердите, что TTB в заявлении относится к окончательному набору недвижимости, остаётся действительным и не потерял актуальность после изменения квартиры, цены или структуры платежей. Если в инвестиционный пакет добавлен или из него исключён объект, прежний комплект оценки нельзя автоматически считать достаточным. В обычной сделке вне гражданства не возвращайте старое общее требование оценки в список закрытия только потому, что оно применялось несколько лет назад.
Хранение документов
Сохраните запрос на оценку, системный номер файла, ссылку на оценку GEDAŞ, финальный TTB, дату выдачи, идентификаторы объекта и каждое исправление или замену. В деле по гражданству свяжите эти сведения с договором, DAB и банковскими платежами. Если документ заменён, не удаляйте старую версию из аудиторского файла; отметьте её как заменённую и объясните изменение. Поздний проверяющий должен суметь восстановить причину принятия документа на конкретную дату.
Тревожные признаки
- Утверждение, что любая покупка иностранца в 2026 году требует оценки по старому циркуляру.
- PDF от продавца без официальной системной ссылки в деле по гражданству.
- Несовпадение квартиры, ada или parsel между оценкой и сделкой.
- TTB старше шести месяцев к моменту заявления по гражданству.
- Одна цифра оценки считается достаточной без проверки цены и платежей.
- Отчёт на весь проект, который нельзя связать с конкретным правом или квартирой.
- Есть исправление, но не указано, какая версия является действующей.
Частые вопросы
Каждому иностранному покупателю сейчас нужен обязательный отчёт? По циркуляру 2024/4 для сделок вне гражданства прежний отчёт для этой цели не требуется; для гражданства используется TTB.
Сколько действует TTB? TKGM указывает шесть месяцев для TTB, составленных после 9 декабря 2024 года.
Можно ли заменить системный TTB бумажным? Циркуляр предусматривает системную передачу и не принимает физический TTB как замену.