按土耳其现行规则核验房地产估值文件
审查估值文件的第一步，是确认没有把旧规则继续套用到新交易。2019/1体系及其后续修订曾经对大量涉及外国人的房地产交易要求估值报告。TKGM 于2024年12月11日发布的2024/4号通告改变了这一安排：不涉及取得土耳其国籍的外国人交易，不再为了该目的要求以前的房地产估值报告；涉及投资入籍的交易，则使用 Tutar Tespit Belgesi，也就是 TTB，确认可用于入籍的房地产投资金额。TTB 基于 GEDAŞ 估值形成，并通过 TADEBİS 发送到 TAKBİS 或 Web Tapu。因此，核验不能只问买方是不是外国人，而要先确定交易目的和适用日期。
区分法定文件与自愿市场估值
普通外国人交易取消此前的强制估值要求，并不意味着买方不能自行委托独立市场估值。专业估值仍可用于价格谈判、投资分析、融资要求或市场比较。但商业用途的估值服务与入籍交易的 TTB 机制不是同一文件，2024年规则变化后也不应再被描述成所有外国买方办理土地登记的普遍强制条件。这个区分既可以防止普通买方被收取不必要的强制程序费用，也可以防止入籍交易遗漏当前真正需要的官方文件。
入籍交易中的 TTB 是什么？
TKGM 将 TTB 说明为确认房地产投资入籍可接受金额的文件。它来源于按照2024/2号通告由 GEDAŞ 制作的房地产估值，通过 TADEBİS 形成并发送到 TAKBİS 或 Web Tapu。2024/4号通告强调以系统传送为原则，纸质提交的 TTB 不作为替代文件处理。作为 TTB 基础的估值申请，应通过 Web Tapu 或 TADEBİS 中用于入籍目的的估值菜单提出。因此，交易档案应保存系统编号、案件编号和具体房地产关联，而不能只依赖卖方转发的一份 PDF。
先核对房地产身份，再讨论估值
即使报告来自正确官方路径，如果对应的是另一套房，也不能用于当前交易。应核对省、区县、社区、ada、parsel、独立单元编号、份额以及法律面积。对在建项目，估值所对应的权利或单元必须与实际销售或者销售承诺中的权利一致。单元号、宗地、份额或法律描述出现差异时，应在接受估值前解决。项目名称相近、面积大致相同或使用“同户型”报告，都不能代替具体资产身份。
按照正确制度核对日期与有效期
TKGM 说明，2024年12月9日以前制作的估值报告自出具日起有效三个月；在该期限内提出相应申请后，按公布规则可继续用于完成该项程序。2024年12月9日之后出具的 TTB 有效期为六个月。2024/4号通告还要求 TTB 与涉及入籍的交易申请之间不得超过六个月，超过后需要更新作为 TTB 基础的估值。因此，档案不能只写“有效”，而应记录 TTB 日期、申请日期以及任何重新出具或替代版本。
入籍金额不能靠一个估值数字证明
在投资入籍交易中，估值数字高于门槛并不自动完成金额核验。TKGM 指引说明，需要结合正式产权文书中申报的销售价或者销售承诺价格、转账和付款总额，以及 TTB 确认的投资金额进行相应门槛审查。对2018年9月19日之后的房地产取得，房地产投资入籍路径适用40万美元门槛。因而 TTB 不能替代 DAB、银行付款证据和合同核验，反过来，充分的付款证据也不能在需要 TTB 的入籍程序中替代 TTB。
买方应提出的问题
首先问：这是普通购房还是投资入籍交易？如果用于入籍，估值是否通过正确官方菜单申请？报告或系统案件编号是什么？TTB 是否已经存在于系统，并准确对应本房地产？出具日期是什么，是否仍在六个月内？ada、parsel 和独立单元是否与产权或销售承诺一致？TTB 确认的金额是否与入籍规则要求的申报价和实际付款相符？后来是否有更正或替代版本？如果交易不涉及入籍，却有人声称估值仍是强制登记条件，应要求其说明当前有效的法律依据。
成交日复核
入籍案件中，在最终办理前再次确认申请使用的 TTB 对应最终房地产组合，仍在有效期内，而且没有因为更换单元、价格或付款结构而失去适用性。多套房地产组合中增加或删除一项资产时，不要自动认为原来的估值组合仍然支持新的投资结构。普通非入籍交易则不应仅因为过去几年曾经要求估值，就把旧的外国人普遍估值条件重新加入成交清单。
档案保存
保存估值申请、系统案件编号、GEDAŞ 估值引用、最终 TTB、出具日期、房地产标识和每一次更正或替代。在入籍交易中，把这些记录与合同、DAB 和银行付款证据关联起来，使金额核验可以被后续人员重新构建。如果文件被新版本取代，不要删除旧版；应明确标注已被替代并记录变化原因。后续审查人员应能够还原在某个日期为什么接受该文件。
风险信号
- 根据旧通告声称2026年所有外国人购房仍必须取得估值报告。
- 入籍档案只有卖方提供的 PDF，没有官方系统引用。
- 估值与交易的单元、ada 或 parsel 不一致。
- 提出入籍申请时 TTB 已超过六个月。
- 只看估值数字，忽略申报价格和实际付款。
- 项目整体报告无法对应到具体权利或单元。
- 存在更正版本但档案没有确定哪一版有效。
常见问题
现在每个外国买方都必须有估值报告吗？ 按2024/4号通告，非入籍目的的外国人交易不再为该目的要求此前的估值报告；入籍交易使用 TTB。
当前 TTB 有效多久？ TKGM 对2024年12月9日之后的 TTB 规定六个月。
纸质 TTB 能代替系统文件吗？ 不能。通告以系统传送为原则，纸质提交不作为替代。