بررسی گزارش ارزیابی ملک بر اساس قواعد جاری ترکیه
اولین کار در بررسی ارزیابی این است که مطمئن شویم قاعده قدیمی بر معامله جدید اعمال نمیشود. نظام 2019/1 و اصلاحات آن در گذشته گزارش ارزیابی را در دامنه گستردهای از معاملات خارجیان مطالبه میکرد. اما بخشنامه 2024/4 TKGM مورخ ۱۱ دسامبر ۲۰۲۴ مقرر کرد در معاملات خارجیان که شامل کسب شهروندی ترکیه نیستند، گزارش سابق برای این منظور مطالبه نمیشود. در معاملات مربوط به کسب شهروندی، مبلغ سرمایهگذاری با Tutar Tespit Belgesi یا TTB تأیید میشود؛ سندی که از ارزیابی GEDAŞ به دست میآید و از طریق TADEBİS به TAKBİS یا Web Tapu ارسال میشود. بنابراین بررسی باید از هدف و تاریخ معامله شروع شود، نه فقط از خارجی بودن خریدار.
الزام قانونی را از ارزیابی اختیاری بازار جدا کنید
حذف الزام سابق در خرید عادی خارجی به معنی بیفایده بودن ارزیابی مستقل بازار نیست. خریدار میتواند برای مذاکره قیمت، تحلیل سرمایهگذاری، الزامات تأمین مالی یا مقایسه بازار، ارزیابی حرفهای سفارش دهد. اما این خدمت تجاری با TTB پرونده شهروندی یکی نیست و پس از تغییر ۲۰۲۴ نباید به عنوان شرط عمومی اداره ثبت برای همه خریداران خارجی معرفی شود. این تفکیک هم از تحمیل هزینه غیرضروری به خریدار عادی جلوگیری میکند و هم مانع حذف سند رسمی لازم در پرونده شهروندی میشود.
TTB در پرونده شهروندی چیست؟
TKGM، TTB را سندی معرفی میکند که مبلغ سرمایهگذاری قابل قبول برای مسیر شهروندی از طریق ملک را نشان میدهد. این سند از گزارش ارزیابی تهیهشده توسط GEDAŞ مطابق بخشنامه 2024/2 استخراج، در TADEBİS آماده و به TAKBİS یا Web Tapu ارسال میشود. بخشنامه 2024/4 ارسال سیستمی را اصل میداند و TTB ارائهشده به صورت فیزیکی را جایگزین قابل قبول اعلام نمیکند. درخواست ارزیابی مبنای TTB نیز از منوی ارزیابی با هدف شهروندی در Web Tapu یا TADEBİS انجام میشود. پس پرونده باید شماره سیستم، شماره فایل و پیوند دقیق آن با ملک را حفظ کند، نه اینکه فقط به PDF ارسالشده از فروشنده تکیه کند.
پیش از بحث ارزش، هویت ملک را تطبیق دهید
حتی گزارش صحیح از مسیر رسمی اگر مربوط به واحد دیگری باشد قابل اتکا نیست. استان، شهرستان، محله، ada، parsel، شماره واحد مستقل، سهم و مساحت حقوقی را با پرونده معامله تطبیق دهید. در پروژه در حال ساخت، حق یا واحد ارزیابیشده باید همان حقی باشد که فروخته میشود یا موضوع وعده فروش است. هر اختلاف در شماره واحد، قطعه، سهم یا توصیف حقوقی باید پیش از پذیرش مبلغ حل شود. تشابه نام پروژه، متراژ تقریبی یا گزارش واحد مشابه، هویت ملک واقعی را ایجاد نمیکند.
تاریخ و اعتبار را با نظام درست کنترل کنید
TKGM توضیح میدهد گزارشهای ارزیابی تنظیمشده پیش از ۹ دسامبر ۲۰۲۴ از تاریخ تنظیم سه ماه اعتبار داشتند و اگر درخواست در این مدت ثبت میشد طبق قاعده اعلامی تا پایان همان معامله قابل استفاده بودند. TTBهای تنظیمشده بعد از ۹ دسامبر ۲۰۲۴ شش ماه اعتبار دارند. بخشنامه 2024/4 نیز میگوید فاصله میان TTB و درخواست معامله شهروندی نباید از شش ماه بیشتر شود و در صورت عبور از این مدت ارزیابی پایه باید تجدید شود. بنابراین تاریخ TTB، تاریخ درخواست و هر سند جایگزین باید صریح ثبت شود.
مبلغ شهروندی با یک عدد اثبات نمیشود
در پرونده شهروندی، عدد بالای ارزیابی به تنهایی کافی نیست. راهنمای TKGM نشان میدهد ثمن اعلامی در سند رسمی یا قرارداد وعده فروش، مجموع انتقالها و پرداختها و مبلغ سرمایهگذاری تأییدشده در TTB باید طبق قواعد مربوط بررسی شوند. برای تملکهای پس از ۱۹ سپتامبر ۲۰۱۸، مسیر شهروندی از طریق ملک با حد ۴۰۰ هزار دلار آمریکا بررسی میشود. در نتیجه TTB جای DAB، رسیدهای بانکی و قرارداد را نمیگیرد و اسناد پرداخت قوی نیز در پروندهای که TTB لازم دارد جای آن را پر نمیکنند.
پرسشهای خریدار
ابتدا بپرسید خرید عادی است یا معامله شهروندی. اگر شهروندی است، آیا ارزیابی از مسیر رسمی درست درخواست شده؟ شماره گزارش یا فایل سیستم چیست؟ آیا TTB در سیستم وجود دارد و به همین ملک پیوند خورده است؟ تاریخ صدور و پایان مهلت ششماهه چیست؟ آیا ada، parsel و واحد با سند یا وعده فروش تطبیق دارد؟ آیا مبلغ TTB با قیمت اعلامی و پرداختها مطابق قواعد شهروندی سازگار است؟ آیا نسخه اصلاحی یا جایگزین بعدی صادر شده؟ اگر معامله شهروندی نیست و گزارش را اجباری معرفی میکنند، مبنای قانونی جاری این ادعا چیست؟
کنترل روز نهاییسازی
در پرونده شهروندی دوباره بررسی کنید TTB مورد استفاده همان سند مربوط به مجموعه نهایی املاک است، هنوز اعتبار دارد و تغییر واحد، قیمت یا ساختار پرداخت آن را بیاعتبار نکرده است. اگر ملکی به بسته چندملکی اضافه یا از آن حذف شد، فرض نکنید بسته ارزیابی قبلی خودکار کافی است. در فروش عادی بدون هدف شهروندی نیز صرفاً به دلیل اینکه در سالهای گذشته چنین الزامی وجود داشت، شرط قدیمی گزارش را به فهرست نهایی برنگردانید.
حفظ سوابق
درخواست ارزیابی، شماره فایل سیستم، مرجع گزارش GEDAŞ، TTB نهایی، تاریخ صدور، هویت ملک و همه اصلاحات یا نسخههای جایگزین را نگهداری کنید. در معامله شهروندی این مدارک را با قرارداد، DAB و پرداختهای بانکی پیوند دهید. اگر سندی جایگزین شد نسخه قدیمی را از پرونده حسابرسی حذف نکنید؛ آن را جایگزینشده علامت بزنید و تفاوت را توضیح دهید. بازبین بعدی باید بتواند دلیل پذیرش سند در تاریخ تصمیم را بازسازی کند.
نشانههای خطر
- ادعای اینکه هر خرید خارجی در سال ۲۰۲۶ بر اساس بخشنامه قدیمی گزارش ارزیابی اجباری دارد.
- PDF فروشنده بدون مرجع سیستم رسمی در پرونده شهروندی.
- اختلاف واحد، ada یا parsel میان ارزیابی و معامله.
- TTB قدیمیتر از شش ماه در زمان درخواست شهروندی.
- کافی دانستن عدد ارزیابی و نادیده گرفتن قیمت اعلامی و پرداختها.
- گزارش کلی پروژه که به حق یا واحد مشخص قابل اتصال نیست.
- وجود اصلاحیه بدون تعیین اینکه کدام نسخه معتبر است.
پرسشهای متداول
آیا اکنون هر خریدار خارجی گزارش ارزیابی اجباری میخواهد؟ طبق بخشنامه 2024/4، در معاملات خارج از مسیر شهروندی گزارش سابق برای این منظور مطالبه نمیشود؛ پرونده شهروندی از TTB استفاده میکند.
TTB چه مدت اعتبار دارد؟ TKGM برای TTBهای بعد از ۹ دسامبر ۲۰۲۴ شش ماه ذکر میکند.
آیا TTB کاغذی جای سند سیستم را میگیرد؟ خیر، بخشنامه ارسال سیستمی را اصل قرار داده است.