Arsa Payı Oranı — Kırmızı Bayraklar
Arsa payına ilişkin kırmızı bayraklar, tescilli payın satılan bağımsız bölümle temiz biçimde eşleşmeyebileceğini veya alıcıya kesrin kanıtlamadığı hakların vaat edildiğini gösteren işaretlerdir. Bir işaret tek başına işlemi geçersiz kılmaz; fakat alıcı paya güvenmeden önce belgeyle çözümlenmesi gereken bir soru yaratır.
Güncel belgelerde farklı kesirler
Güncel tapu ile aynı bağımsız bölüme ait başka güncel resmi proje belgesi farklı arsa payı gösteriyorsa öncelikli inceleme gerekir. Önce iki belgenin aynı parsel, blok ve bağımsız bölüme ait olduğunu doğrulayın. Gerçek çatışma varsa hukuki veya idari açıklama alın. İki sayının ortalamasını almak ya da alıcıya daha avantajlı görüneni seçmek çözüm değildir.
Satıcının sadece yüzde söylemesi
Satıcı kayıtlı pay ve paydayı göstermeden yalnızca “%3 arsa payı” diyorsa temkinli olun. Kesri güncel tapu kaydından okuyun. Yuvarlama, özellikle büyük sitelerde önemli farkları gizleyebilir.
Payın başka bağımsız bölüm kimliğine ait olması
Doğru kesrin yanlış daireye bağlı olması küçük bir evrak hatası değildir. Bloklarda tekrar eden numaralar, sonradan değişen kapı numaraları veya satış kodları karışıklık yaratabilir. Blok, kat ve bağımsız bölüm numarasını birlikte kontrol edin.
Ortak alan için tescilsiz vaat
Satıcı büyük arsa payının belirli otoparkı, bahçeyi, çatıyı veya depoyu garanti ettiğini söylüyorsa, ayrı hukuki dayanak isteyin. Böyle bir kullanım projenin, eklenti tescilinin, yönetim planının veya başka hukuki düzenlemenin sonucu olabilir. Arsa payı tek başına belirli ortak alan üzerinde özel hak yaratmaz.
Açıklanamayan ani oran değişikliği
Eski tapuda bir oran, güncel kayıtta başka oran görülüyorsa aradaki işlem belgesini bulun. Hukuka uygun düzeltme mümkündür fakat iz bırakır. Değişiklik bağımsız bölümlerin birleştirilmesi, ayrılması veya proje tadilatından sonra olduysa açıklamanın önemi artar.
Payın alan veya gelecek değer yerine kullanılması
Satış sunumunda arsa payının net metrekareyle aynı olduğu veya gelecekte belirli bir tazminat tutarını garanti ettiği ileri sürülüyorsa dikkat edin. TKGM rehberi ilk tahsisin değer unsurlarıyla ilişkisini açıklar; ancak kayıtlı kesir net kullanım alanı ölçümü veya gelecekteki piyasa değeri garantisi değildir.
“Devirden sonra düzeltirsiniz” baskısı
Bu yaklaşım riski alıcıya taşır. Düzeltmenin hangi yolla yapılabildiğini, başka maliklerin veya kurumların katılımını gerektirip gerektirmediğini ve satıcının neden satış öncesinde yapmadığını araştırın. Fark satın alınacak hakkın içeriğini etkiliyorsa çözümü kapanış sonrasına bırakmak ciddi risk yaratabilir.
Eksik veya kırpılmış belge
Satıcı arsa payını gösteren fakat taşınmaz kimliğini göstermeyen ekran görüntüsü sunuyorsa tam resmi kayıt isteyin. Bağlamı olmayan doğru bir sayı başka sayfaya veya başka bölüme ait olabilir. Kesir ile bağımsız bölüm kimliği aynı kanıt zincirinde görülmelidir.
Güncel kayıt bulunmaması
Eski tapu, yönetim çizelgesi veya geliştirici listesi final incelemesi için yeterli değildir. Pay veya bağımsız bölüm durumu değişmiş olabilir. İmza veya devirden önce uygun tarihte güncel kayıt alınmalıdır.
Kırmızı bayrakların çözümü belgeseldir: bağımsız bölüm kimliğini sabitleyin, mevcut tescili proje kanıtıyla karşılaştırın, değişiklik tarihçesini açıklayın ve arsa payının kanıtlamadığı komşu hakları ayrıca inceleyin. Böylece alıcı satış anlatımına değil, payın gerçek hukuki anlamına dayanır.
Pay ile bağımsız bölümün niteliği birlikte değişmiş görünüyorsa
Eski belgelerde hem arsa payı hem de bağımsız bölüm niteliği farklıysa yalnızca kesri incelemek yeterli değildir. Değişiklik aynı hukuki işlemden kaynaklanmış olabilir. İlgili düzeltme veya proje değişikliği belgesi bulunmadan parçalı açıklamalarla yetinmeyin. Aynı tarihte ortaya çıkan birden fazla değişiklik, basit yazım hatasından çok daha kapsamlı bir tescil geçmişine işaret edebilir.
Resmi kaynaklar
- TKGM, Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti rehberleri.
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.