Arsa Payı Oranı — Alıcının Sorması Gereken Sorular
Türk tapu kaydında arsa payı görüldüğünde “tapu temiz mi?” sorusu yeterli değildir. Yararlı sorular, payı tam bağımsız bölüm kimliğine, projeye ve değişiklik geçmişine bağlar. Aynı zamanda arsa payının net metrekare veya ortak alanda özel kullanım hakkı gibi başka kavramlarla karıştırılmasını önler.
Tescilli kesir tam olarak nedir?
Güncel tapu kaydını isteyin ve pay/paydayı birlikte okuyun. Kaydın doğru blok, kat ve bağımsız bölüm numarasına ait olduğunu doğrulayın. Satıcı yalnızca yüzde söylüyorsa bu yüzdeliğin hangi tescilli kesirden üretildiğini sorun. Broşürdeki yuvarlanmış oran resmi kayıt değildir.
Onaylı proje aynı bağımsız bölümü gösteriyor mu?
Uygun proje belgesini mümkünse inceleyin. Amaç bütün mimariyi denetlemek değil, payı taşıyan bölümün satın alınacak bölüm olduğundan emin olmaktır. Projede farklı numara veya blok adı varsa, eski kimlik ile güncel kimlik arasındaki bağı açıklayan belgeyi isteyin.
Arsa payı daha önce değişti mi?
Eski tapu veya yönetim belgesinde başka oran görülüyorsa ne zaman ve neden değiştiğini sorun. Hukuki düzeltmenin izlenebilir kaydı olmalıdır. “Sistem güncellendi” açıklaması, yeni oranı oluşturan tescil veya resmi işlem gösterilmeden yeterli değildir.
Benzer dairelerden neden farklı?
Benzer metrekaredeki dairelerin arsa payları konum, kat, cephe ve değer unsurları nedeniyle farklı olabilir. TKGM rehberi dağıtımın değerle bağlantılı olduğunu belirtir. Büyük fark hukuka aykırılık kanıtı değildir, fakat düzeltme, dava, birleştirme veya ayırma geçmişi olup olmadığını sormak için gerekçedir.
Bu pay özel otopark, bahçe veya teras verir mi?
Hayır diye varsayın ve ayrı hukuki dayanak isteyin. Özel kullanım, proje, eklenti tescili, yönetim planı veya başka bir düzenlemeden kaynaklanabilir. Arsa payı tek başına belirli ortak alanı özel mülkiyete dönüştürmez.
Aidat oranım bununla aynı mı?
Her zaman değil. Ortak gider paylaşımı Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planındaki kurallara göre gider türüne bağlı olarak farklılık gösterebilir. Güncel aidat tablosunu ve yönetim planını isteyin; tapudaki kesri doğrudan aylık ödeme oranı olarak kullanmayın.
Pay yanlışsa ne olacak?
Düzeltmeyi kimin isteyeceğini, hangi prosedürün uygulanacağını, başka malik veya makam katılımı gerekip gerekmediğini ve işlemin satıştan önce tamamlanıp tamamlanamayacağını sorun. Her farklılık basit bir memuriyet hatası değildir; bazı pay uyuşmazlıkları hukuki çözüm gerektirebilir.
Dava veya eski itiraz var mı?
Pay dağılımı hakkında daha önce uyuşmazlık yaşandığı söyleniyorsa mevcut sonucu gösteren belgeleri isteyin. Davanın veya düzeltme talebinin tapudaki güncel kesri değiştirip değiştiremeyeceğini anlamadan yalnızca satıcının açıklamasına güvenmeyin.
Dosyada hangi belgeler kalmalı?
Kararda kullanılan güncel tapu, ilgili proje sayfası ve varsa düzeltme veya resmi açıklama saklanmalıdır. Çözülmüş bir fark varsa eski ve yeni kanıt birlikte tutulursa daha sonra kronoloji anlaşılabilir.
Bu sorular alıcıyı gerçekten devralacağı paya odaklar; arsa payını taşınmazın genel kalitesi, deprem güvenliği, vergisi veya piyasa değeri gibi ayrı konuların yerine geçirmez.
Payın gelecekteki yeniden yapılaşmada nasıl ele alınacağı biliniyor mu?
Özellikle eski binalarda alıcılar arsa payını olası dönüşümle ilişkilendirir. Satıcı gelecekte kesin daire büyüklüğü veya kesin tazminat vaat ediyorsa bunun yalnızca mevcut arsa payından çıkmadığını sorun. Dönüşümün hukuki ve ekonomik sonucu ayrıca belirlenecektir. Alıcının bugün doğrulayabileceği şey, mevcut tescilli payın ne olduğu ve doğru bağımsız bölüme bağlı olup olmadığıdır.
Başka maliklerin paylarıyla toplam yapı tutarlı mı?
Gerekli olduğunda proje veya tescil belgeleri üzerinden ana taşınmazdaki pay yapısının mantığını kontrol edin. Amaç komşuların haklarını denetlemek değil, satın alınan bağımsız bölümün kesrinin proje içindeki yerini anlamaktır. Özellikle payda veya birim numarası değişmişse bu karşılaştırma olası yazım veya eşleştirme hatasını erken ortaya çıkarabilir.
Resmi kaynaklar
- TKGM kat mülkiyeti ve kat irtifakı rehberleri.
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.