Geçerlilik ve Süre Kontrolü — Yapı Kullanma İzin Durumu
Yapı kullanma izin belgesi, yaygın adıyla iskan, düzenlendiği tarihte tamamlanmış bina veya kapsadığı bölüm hakkında idari bir sonucu gösterir. Bir gayrimenkul işleminde yalnızca eski bir iskan kopyasının bulunması yeterli değildir. Belgenin aynı bina ve bağımsız bölüme ait olduğu, sonradan yapılan imalat veya ruhsat değişikliklerinin eski kanıtı yanıltıcı hale getirmediği ve tapu ile fiilî durumun hâlen birbiriyle uyumlu olduğu gösterilmelidir.
Uygulamada geçerlilik ne anlama gelir?
Yapı kullanma izin belgesi, düzenli aralıklarla sona eren bir pasaport gibi değerlendirilmez. Güncellik sorunu, taşınmazın belge düzenlendikten sonra değişebilmesinden doğar. Balkon kapatma, alan ekleme, bağımsız bölümleri birleştirme veya ayırma, kullanım amacı değişikliği, ilave kat, önemli ortak alan müdahaleleri ya da yapı ruhsatı tadilleri onaylı durum ile mevcut durum arasında fark yaratabilir. Bu nedenle dosya, belgenin düzenlenme tarihi ile mevcut duruma uygulanabilirliğinin son kontrol edildiği tarihi ayrı göstermelidir.
Önce belgeyi düzenleyen idareyi, yapı ruhsatı referansını, parseli, yapıyı, kapsamı ve tarihi belirleyin. Sonra bu bilgiler güncel kadastro ve tapu verileriyle ve satın alınan bağımsız bölümle karşılaştırılmalıdır. İskan bütün bina için düzenlenmişse, bugün kullanılan her satış veya pazarlama numarasının onaylı ve tescilli birime otomatik olarak karşılık geldiği varsayılmamalıdır. Dosya parselden binaya ve oradan belirli bağımsız bölüme uzanan kimlik zincirini açıkça göstermelidir.
Kat mülkiyeti ile ilişkisi
TKGM, kat irtifakı kurulmuş ve yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda, ortak maliklerden birinin başvurusu veya belgenin yetkili idarece tapuya gönderilmesi üzerine kat mülkiyetine resen geçiş yapılabildiğini açıklamaktadır. Yapı kullanma izin belgesi tamamlanmış yapıların kat mülkiyeti işlemleri bakımından da önemlidir. Bu yüzden güncel tapu türü güçlü bir çapraz kontrol noktasıdır. Uzun süredir tamamlanmış ve kullanılan bir binada kayıt durumu beklenen tabloyla uyuşmuyorsa fark açıklanmalıdır.
Kat mülkiyetinin bulunması yararlı bir kanıttır; fakat daha sonra yapılmış görülebilir değişiklikleri görmezden gelme gerekçesi değildir. Aynı şekilde kat irtifakı bulunması tek başına iskan olmadığı anlamına gelmez; belgenin idareler arasında iletilmesi ve tescil sürecinin kendi geçmişi olabilir. Konu işlem açısından önemliyse belediye veya yetkili kamu idaresinden güncel teyit alınmalı ve sözlü aracı beyanı yerine bu kayıt saklanmalıdır.
Süreler ve altmış günlük gönderim
TKGM rehberlerinde yapı kullanma izin belgesini düzenleyen idarenin, kat mülkiyetine resen geçiş süreci için ilgili belgeleri altmış gün içinde tapu müdürlüğüne göndermesine ilişkin hüküm açıklanmaktadır. TKGM’nin 2017 tarihli değerlendirmesinde bu altmış günlük sürenin idareye yönelik olduğu ve sürenin geçmesiyle resen geçiş imkânını tamamen ortadan kaldıran hak düşürücü süre olmadığı belirtilmiştir. Bu ayrım önemlidir; idari gönderim gecikmesi, alıcıya iskan belgesinin altmış birinci günde kendiliğinden geçersiz olduğu şeklinde anlatılmamalıdır.
Bununla birlikte işlem dosyasında tarihler dikkatle kaydedilmelidir: belgenin düzenleme tarihi, varsa tadil tarihi, dosyaya alınma tarihi ve son resmî yeniden kontrol tarihi. Satıcı çok eski bir tarama sunuyor ve o tarihten sonra inşaat veya plan değişikliği olmuşsa güncel teyit istenmelidir. Kopyanın eski olması yeniden doğrulama sebebidir; tek başına geçersizlik kanıtı değildir.
Güncel kontrol gerektiren işaretler
Fiilî bağımsız bölüm onaylı projeden farklıysa, ortak alanlar kapatılmış veya dönüştürülmüşse, kullanım amacı tescilli nitelikten farklı görünüyorsa, iskan tarihinden sonra inşaat devam etmişse, belediye nezdinde çözülmemiş işlem bulunuyorsa veya tapu bilgisi binanın bugünkü düzeniyle uyuşmuyorsa yetkili idareden güncel kontrol özellikle önemlidir. Olağan bakım işleri ile planlama, ruhsat veya tescil sonucunu etkileyebilecek değişiklikler birbirinden ayrılmalıdır.
Bir uyumsuzluğu yalnız sözleşmedeki taşınmaz tarifini değiştirerek çözmeye çalışmayın. Sorunu kesin olarak tanımlayın ve hangi resmî veya mesleki kanıtın kapatacağını belirleyin. Alıcı; meselenin eski kopya, sonradan yapılmış hukuka uygun tadilat, tescilsiz değişiklik, kat mülkiyetine geçiş adımı veya henüz çözülmemiş önemli bir uygunluk sorunu olup olmadığını bilmelidir.
Kapanışta saklanacak kanıt
Kapanıştan önce karara esas alınan yapı kullanma izin belgesini veya resmî teyidi, yapı ruhsatı ve parsel referanslarını, tapu türünü ve sonraki değişiklikleri açıklayan belgeleri saklayın. Kontrolü kimin ne zaman yaptığı kaydedilmelidir. Belediye veya yetkili idare güncel elektronik çıktı veriyorsa, mümkün olduğu ölçüde işlem ve taşınmazla ilişkilendirilebilir referansını dosyaya ekleyin.
İyi bir geçerlilik ve süre kontrolü iki zıt hatayı önler: sonradan değişiklik olsa da eski iskanı sonsuza kadar yeterli kabul etmek ve yalnız eski tarih nedeniyle belgenin süresinin dolduğunu varsaymak. Doğru sonuç, ilk idari iznin güncel tescilli ve fiilî durumla eşleştirilmesinden ve tarihin hangi noktada yeni resmî kontrol gerektirdiğini belirlemek için kullanılmasından çıkar.