Yapı kullanma izin durumu neden yeniden doğrulanmalıdır?
Türkiye’de yapı kullanma izni Yapı Kullanma İzin Belgesi ile gösterilir ve günlük kullanımda çoğu zaman iskan olarak anılır. Bu belge yapı ruhsatından farklı bir aşamayı temsil eder. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30 uncu maddesine göre tamamlanan yapının veya ayrı kullanılabilen tamamlanmış kısmının kullanılabilmesi için yetkili idareden izin alınması gerekir. İdare, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğunu ve kullanılmasında fen bakımından sakınca bulunmadığını değerlendirir. Bu nedenle eski bir Yapı Ruhsatı görmek, daha sonra yapı kullanma izni verildiğini tek başına ispatlamaz.
Önce pazarlama adını değil doğru yapıyı tanımlayın
Yeniden doğrulama; proje adıyla değil, resmi tanımlayıcılarla başlar. Yetkili belediye veya idare, ruhsat numarası, düzenleme tarihi, ada/parsel, blok veya bina numarası, kullanım türü ve yapı kullanma izin belgesinin tarihi ile kapsamı dosyada bulunmalıdır. Büyük projelerde farklı bloklar farklı tarihlerde tamamlanabilir ve ayrı süreçlerden geçebilir. “Projede iskan var” ifadesi, satın alınan bağımsız bölümün bulunduğu bloğu kapsamıyorsa yeterli değildir.
Yapı ruhsatı, iskan ve tapu aynı belge değildir
Yapı Ruhsatı onaylı projeye göre inşaata izin verir. Yapı Kullanma İzin Belgesi tamamlanma sonrasında kullanım aşamasına ilişkindir. Tapu senedi ise ayni hakkı ve taşınmaz kayıt bilgilerini gösterir. Bu üç belgenin görevleri farklıdır. Tapunun mevcut olması bütün imar ve yapı uygunluğu sorularını kapatmadığı gibi, iskan belgesinin bulunması da tapu üzerindeki takyidat, imar, deprem, teknik durum veya sözleşme incelemesinin yerine geçmez.
Belgenin tam mı kısmi mi olduğunu kontrol edin
Mevzuat belirli koşullarda kısmi yapı kullanma iznine imkan verir. Bakanlık açıklamaları, kısmi izin verilmiş olmasının yapı tamamen bitince gerekli işlemleri ortadan kaldırmadığını da belirtir. Bu nedenle izin tüm yapıyı mı, belirli bir bölümü mü kapsıyor; hedef blok ve kullanıma gerekli ortak alanlar izin kapsamında mı soruları açıkça cevaplanmalıdır. Sonradan tadilat, revizyon, kat ilavesi, kullanım değişikliği veya proje değişikliği olduysa, ilgili tadilat ruhsatları ve bunların yapı kullanma izin durumuna etkisi de incelenmelidir.
Resmî yeniden doğrulama nasıl yapılır?
Birincil doğrulama noktası, yapı ruhsatını veya kullanma iznini düzenleyen belediye ya da diğer yetkili idaredir. Güncel resmi suret, doğrulanabilir elektronik kayıt veya yazılı teyit alınmalı ve belge üzerindeki tanımlayıcılar tapu, satış sözleşmesi, mimari bilgiler ve fiili blokla karşılaştırılmalıdır. Kontrol tarihi ve kullanılan kanal dosyaya yazılmalıdır. Satış temsilcisinden gelen tarama veya tarih içermeyen ekran görüntüsü başlangıç bilgisi olabilir; ancak yetkili makamdan teyit mümkünse nihai kanıt yerine geçmemelidir.
Son ödemeyi durdurabilecek uyarı işaretleri
Belgedeki blok veya parsel numaralarının uyuşmaması, satıcının belge numarası ve tarihini verememesi, iskan yerine sadece yapı ruhsatı sunulması, kısmi iznin hedef bloğu kapsadığının belli olmaması veya binadaki gözle görülür değişikliklerin resmi belgelerde açıklanmaması önemli istisnalardır. Ayrıca geçmişteki düzenlemeler kapsamında alınmış Yapı Kayıt Belgesi ile Yapı Kullanma İzin Belgesi birbirine karıştırılmamalıdır; bunlar aynı belge değildir.
Sonucu sözleşmesel bir koşula dönüştürün
Doğru ve eşleşen bir iskan kaydı önemli bir idari soruyu kapatır, ancak diğer gayrimenkul incelemelerini ortadan kaldırmaz. Durum belirsizse imza veya son ödeme öncesinde ölçülebilir şart oluşturun: hangi belge isteniyor, kim temin edecek, son tarih nedir ve belge gelmezse alıcının ödeme erteleme veya işlemden çekilme hakkı var mı? Eski yapılar, karmaşık tadilatlar veya yüksek bedelli işlemlerde gayrimenkul hukuku avukatı ile mimar, mühendis ya da imar uzmanının görüşü faydalıdır.
Resmî dayanak
Bu rehberin ana dayanağı 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30 uncu maddesi ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının yapı ruhsatı ile yapı kullanma iznine ilişkin güncel açıklamalarıdır. Somut işlemde hem mevzuat hem de ilgili belediyenin canlı kayıtları yeniden kontrol edilmelidir.
Ek sorular ve açıklamalar
Yapı ruhsatı varsa iskan da var mıdır?
Hayır. Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni ayrı aşamalardır; iskan ayrıca doğrulanmalıdır.
Kısmi yapı kullanma izni olabilir mi?
Evet. Hedef blok ile gerekli ortak alanların izin kapsamında olduğu teyit edilmelidir.
Tapu iskan durumunu kanıtlar mı?
Hayır. Tapu ayni hakkı, iskan ise yapının kullanım iznini gösterir.
Nereden doğrulama yapılır?
Yetkili belediye veya ruhsatı düzenleyen idarenin resmi ve doğrulanabilir kanalından.
Satıcı sadece sözlü teyit verirse ne yapılır?
Belge veya resmi teyit alınana kadar konu açık istisna olarak tutulmalıdır.