Kaynak Güncelliği İncelemesi — İpotek ve Rehin Durumu
İpotek kaynak güncelliği incelemesi, bir taşınmazın “ipotekli”, “ipoteği kaldırılmış” veya “borçsuz” olarak tanımlanmasında kullanılan kanıtın karar tarihi için yeterince güncel olup olmadığını sorgular. Türkiye’de kredi borcu ile tapu sicilindeki ipotek birbiriyle bağlantılı fakat farklı olgulardır. Borcun ödenmesi tek başına ipotek kaydının tapudan terkin edildiğini kanıtlamaz. TKGM, banka ipoteğinin kaldırılması için ilgili bankanın terkin evrakını elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne göndermesi üzerine terkin işleminin gerçekleştirildiğini açıklar. Bu nedenle kayıtlı durum için belirleyici kaynak güncel tapu sicilidir.
1. Tarihi tapu senedi yerine güncel kayıt kullanın
Aynı taşınmaz için güncel resmi tapu kayıt örneği alın ve alınma tarihini kaydedin. İl, ilçe, mahalle, ada, parsel ve bağımsız bölümü eşleştirin. Yıllar önce düzenlenmiş tapu senedi o tarihteki mülkiyet olayını gösterir; sonradan ipotek tesis edilmediğini gösteren canlı bir belge değildir. Aynı şekilde eski ekspertiz raporu veya satıcının Web Tapu ekran görüntüsü, kaynağı ve tarihi doğrulanmadan güncel kabul edilmemelidir.
2. İpotek kaydını ayrıntılı okuyun
Sicilde yer aldığı ölçüde ipotek alacaklısını, tarihi, tutarı, para birimini, derece/sırayı ve ilgili diğer koşul ya da referansları kaydedin. İncelemeyi “ipotek var/yok” düzeyine indirmeyin. Birinci derece banka ipoteği ile sonraki derecedeki bir teminatın işlem etkisi farklıdır; ayrıca bir ipoteğin fekki tüm ipotek ve takyidatların kaldırıldığını göstermez. Kayıt açık değilse resmi belge veya uzman açıklaması alın.
3. Borç kanıtını sicil kanıtından ayırın
Sıfır bakiye gösteren hesap özeti, kapama tutarı, ödeme makbuzu veya banka yazısı borç ilişkisini destekleyebilir. Ancak bunların hiçbiri sessizce “ipotek tapudan silindi” sonucuna dönüştürülmemelidir. Tersine, güncel sicilde terkin görülmesi de banka ile borçlu arasındaki bütün sözleşmesel meseleleri tek başına çözmez. İki kanıt hattını ayrı tutun ve yalnızca destekledikleri karar açısından uzlaştırın.
4. Terkin iş akışını kontrol edin
TKGM, sisteme entegre banka ve kurumlarla elektronik ipotek terkin süreçleri yürütmektedir. Güncellik açısından önemli tarih yalnızca borcun ödendiği tarih değildir; terkin talebinin gönderildiği, işlendiği ve sicile yansıdığı zaman da önemlidir. Banka bildirimini saklayın ve esas olarak sonrasında alınan güncel tapu kaydıyla sonucu doğrulayın. Manuel süreç varsa Tapu Müdürlüğünün kabul ettiği belgeyi ve varsa yevmiye numarasını tespit edin.
5. Değişiklik yaratabilecek her olaydan sonra kanıtı yenileyin
Yeni kredi, refinansman, borç yapılandırması, satış hazırlığı, kredi kapaması, kısmi fek, ifraz, tevhit, miras, dava veya başka bir alacaklı işlemi ipotek durumunu değiştirebilir. Üç ay önce ekspertiz için yeterli olan belge bugün iadesiz ödeme için yetersiz olabilir. Her işlem için sabit bir “geçerlilik günü” icat etmeyin; güncellik, bilginin değişme hızı ve sıradaki adımın geri döndürülemezliğiyle ölçülmelidir.
6. Finansmanlı alımda ipotek derecesini doğrulayın
Alıcının bankası yeni ipotek tesis edecekse belirli bir dereceyi veya önceki teminatların kaldırılmasını şart koşabilir. Eski kayıt kapanış sırasını bozabilir. Güncel sicili bankanın yazılı şartlarıyla eşleştirin ve mevcut ipotek terkini, devir ve yeni kredi ipoteği tesisinin sırasını netleştirin. Dereceyi banka yazışmasından varsaymak yerine tapu kaydından doğrulayın.
7. Son ödeme veya devir yakınında yeniden sorgulayın
İpotek riski önemliyse, paranın geri dönülmez biçimde serbest bırakılmasından veya tapu devrinden kısa süre önce resmi kayıt yenilenmelidir. Önceki inceleme ile karşılaştırın. Yeni ipotek, fek sözüne rağmen duran ipotek veya derece değişikliği kararı yeniden açmalıdır. Kararın hangi günkü sicile dayandığı daha sonra denetlenebilmelidir.
8. Güncellik standardı
Kanıt; doğru taşınmazı tanımlıyor, ilgili olgunun yetkili kaynağından geliyor, bir sonraki işlem adımına uygun tarihte alınmış ve ipoteği değiştirebilecek olaylardan sonra yeniden kontrol edilmişse yeterince günceldir. “Satıcı bankayı ödedi” ile “ipotek güncel tapu kaydında artık görünmüyor” aynı cümle değildir. Profesyonel dosya hangi olgunun, hangi kaynaktan ve hangi tarihte ispatlandığını ayrı yazar.
Resmi kaynaklar
- TKGM — banka ipotek borcu ödendikten sonra terkin işlemi SSS.
- TKGM — e-ipotek terkini / e-terkin uygulamaları.
- TKGM — Tapu Sicili Tüzüğü.
- TKGM — Web Tapu ve güncel tapu kayıt hizmetleri.