Son Tarih Hazırlık İncelemesi — İpotek ve Rehin Durumu
İpotek için son tarih hazırlık incelemesi yalnızca tapu sorgusu değil, kapanış kontrolüdür. Mevcut ipoteğin para ve mülkiyet hareketinden önce hangi sırayla bırakılacağı, terkin edileceği, yeniden finanse edileceği veya yeni ipotekle değiştirileceği sorusunu cevaplar. En sık operasyonel hata, banka borcunun ödenmesini sicildeki ipoteğin kalkmasıyla aynı saymaktır. TKGM, banka ipoteği terkininde bankanın terkin evrakını elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne göndermesi ve terkinin müdürlükçe gerçekleştirilmesi sürecini açıklar. Bu nedenle kapanış dosyasında hem uygulanabilir bir fek yolu hem de sonucun sicile yansıdığını gösteren güncel kayıt bulunmalıdır.
1. Kapanış sonrası hedef durumu yazın
Ödeme planından önce devir sonrasında ipoteğin nasıl görünmesi gerektiğini belirleyin. Satıcı ipoteğinin tamamen kaldırılması, belirli bir ipoteğin alıcının açık kabulüyle kalması, yalnızca bir bağımsız bölüm/pay için kısmi fek veya satıcı ipoteğinin terkin edilip alıcı bankasının istenen derecede yeni ipotek tesis etmesi farklı senaryolardır. Her senaryonun belge ve işlem sırası farklıdır.
2. En güncel ipotek bilgilerini alın
Güncel resmi tapu kaydı kullanın ve taşınmaz kimliğini doğrulayın. Alacaklı, tarih, tutar, para birimi, derece/sıra ve önemli referansları kaydedin. Birden fazla ipotek veya alıcının finansmanını etkileyebilecek başka takyidat bulunup bulunmadığını inceleyin. Aylar önce alınmış tapu, ekspertiz eki veya “kredi neredeyse bitti” şeklindeki sözlü bilgiyle kapanış planlamayın.
3. Bankanın fek şartlarını erken alın
İpotek kaldırılacaksa bankadan ya da alacaklıdan kapama tutarı, ödeme yöntemi, iç işlem süresi ve gerekli fek biçimini erken öğrenin. TKGM elektronik terkin sistemi uygulanıyorsa talebi kimin başlatacağını ve tamamlanmanın nasıl doğrulanacağını belirleyin. Manuel veya istisnai süreç varsa Tapu Müdürlüğünün kabul edeceği belgeleri randevu öncesinde hazırlayın. Kapanış masasında öğrenilen fek prosedürü son tarih açısından hazır değildir.
4. Para hareketi ile sicil hareketini ayırın
Kapanış talimatı; kapama bedelinin ne zaman ve kime gönderileceğini, hangi makbuzun oluşacağını, terkin talebinin ne zaman verileceğini ve devir ya da yeni ipotek tesisinin hangi aşamada yapılacağını göstermelidir. İşlem yapısı önce sicil terkini gerektiriyorsa sırf banka kapama yazısı var diye satış bedelinin tamamını serbest bırakmayın. Tersine, satıcının satış bedeli gelmeden borcu kapatabileceğini de likidite doğrulanmadan varsaymayın.
5. Alıcı bankasının kredi şartlarını eşleştirin
Alıcının bankası belirli ipotek derecesi, önceki hakların kaldırılması, yeni ekspertiz veya eşzamanlı tescil isteyebilir. Bu şartları yazılı alın ve satıcının bankasının fek süreciyle aynı takvime yerleştirin. Satıcı ipoteği kalksa bile daha öncelikli başka bir hak kalıyorsa kredi kullandırım şartı sağlanmayabilir. Tapu kaydı, iki bankanın talimatları ve işlem sırası birbiriyle uyumlu olmalıdır.
6. Açık konular için dur/geç matrisi oluşturun
Son tarihten önce her eksik noktayı sınıflandırın. Kapama rakamının henüz gelmemesi erteleme gerektirebilir. Fek talebinin gönderilmiş fakat sicile yansımamış olması son ödeme için blokaj yaratabilir. Yeni ikinci ipotek veya haciz hukuki ve finansman kontrolünü yeniden açmalıdır. Açıklanamayan derece farkı sözlü güvenceyle kapatılamaz. Her konu için sorumlu, gerekli kanıt ve kapanmama sonucu yazılmalıdır.
7. Geri dönüşü zor adımdan hemen önce tapuyu yenileyin
Riskle orantılı olduğu ölçüde devir yakınında güncel tapu kaydı alın ve temel kayıtla karşılaştırın. Kaldırılması gereken ipoteğin artık görünmediğini veya kalacak ipoteğin alıcının kabul ettiği kayıtla aynı olduğunu doğrulayın. Yeni ipotek, haciz veya başka takyidat çıkarsa otomatik ödeme sırasını durdurun ve kararı yeniden değerlendirin. Son kararın dayandığı zaman damgalı kanıtı saklayın.
8. Kapanış sonrası sonucu doğrulayın
Terkin ve devir koordineli yapıldıysa işlem sonrası tapu kaydını dosyada tutun. Alıcının bankası yeni ipotek tesis ettiyse beklenen dereceyi ve taşınmaz kimliğini kontrol edin. Sadece ödeme dekontlarıyla dosya kapatılmamalı; para hareketinin ve sicil sonucunun aynı hedefe ulaştığı gösterilmelidir.
9. Son tarih hazırlık standardı
Güncel ipotek durumu doğrulanmış, gerekli her fek veya muvafakat uygulanabilir mekanizmaya bağlanmış, ödeme sırası yazılmış, finansman varsa bankaların koşulları uzlaştırılmış ve son sicil kontrolü hedef durumu doğrulamışsa dosya hazırdır. Maddi bir adım yalnızca vaat, işlenmemiş talep veya doğrulanmamış varsayıma bağlıysa son tarih gelmiş olabilir ama dosya henüz hazır değildir.
Resmi kaynaklar
- TKGM — banka ipotek borcu kapandıktan sonra terkin SSS.
- TKGM — e-ipotek terkini ve e-terkin.
- TKGM — Tapu Sicili Tüzüğü.
- TKGM — güncel tapu kayıt/Web Tapu hizmetleri.