Kira Sözleşmesi Kayıtları — Kırmızı Bayraklar Rehberi
Kira dosyasındaki bir kırmızı bayrak, işlemin otomatik olarak reddedileceği anlamına gelmez. Anlamı, bir bilginin belirsiz, çelişkili veya kanıtsız olduğudur ve doğrulanmadan olumlu varsayıma dönüştürülmemelidir. Kiracılı taşınmaz el değiştirdiğinde TBK m.310 gereği yeni malik mevcut kira ilişkisinin tarafı olur. Bu nedenle kiracı kimliği, sözleşme sürümü, ödeme geçmişi veya güvenceye ilişkin bir bozukluk doğrudan alıcıya taşınabilir.
1. Birden fazla “nihai” sözleşme var
Satıcı farklı kira bedeli, süre veya imza içeren iki sürüm sunuyor ve değişiklik zinciri açıklanamıyorsa uyuşmazlığı açık bırakın. Ek protokol normaldir; önemli olan hangi belgenin hangi hükmü ne zaman değiştirdiğinin kanıtlanmasıdır. Dosya adı daha yeni diye alıcı lehine olan sürümü seçmeyin. Tarihleri, imzaları ve ana sözleşmeye yapılan atıfları karşılaştırın.
2. Fiilî kullanıcı sözleşmedeki kiracı değil
Aile bireyi, şirket çalışanı veya başka meşru kullanım olabilir; ancak dayanak anlaşılmalıdır. TBK m.322 belirli konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira ve kullanım hakkı devrine ilişkin sınırlamalar içerir. Açıklanamayan kullanıcı, basit veri hatası değil zilyetlik ve yönetim riskidir. Taşınmazı kimin kullandığını ve bunu hangi kanıtın doğruladığını yazın.
3. Beyan edilen kira banka hareketleriyle uyuşmuyor
Sözleşme ve ekleri gerçek tahsilatlarla ay ay uzlaştırın. Sürekli farklı tutarlar, açıklanamayan nakit, bilinmeyen kişilerden transfer veya uzun boşluklar izah ister. TBK m.313 ödeme borcunu, m.315 temerrüdü düzenler. 17 Ekim 2024’te yürürlüğe giren 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği de konut ve işyeri kira tahsilat ve ödemelerinin banka veya PTT belgeleriyle tevsik kapsamını genişletmiştir.
4. Banka hesabı sık veya ani değişiyor
Ödeme alıcısı kişisel ve şirket hesapları arasında belgesiz biçimde değişiyorsa nedenini araştırın. Son değişiklik yalnızca mesaj uygulamasından geldiyse veya satıştan hemen önce yapıldıysa risk artar. Hesap sahibini, kirayı tahsil yetkisini ve her transferin hangi kira dönemine ait olduğunu belirleyin.
5. Sözleşmede güvence var, kaydı yok
Sözleşmede güvence tutarı yazılı olduğu hâlde ödeme veya saklama kanıtı yoksa kira sonunda yeni malikin karşısına yükümlülük çıkabilir. TBK m.342 konut ve çatılı işyeri kiralarında güvenceyi özel olarak düzenler. “Kullanıldı” veya “iade edildi” iddiası banka kaydı, mutabakat veya başka doğrulanabilir belgeyle desteklenmelidir.
6. Büyük kira borcu yalnızca satıcının beyanına dayanıyor
Kiracının yüksek borcu olduğu söyleniyorsa alıcı bu bakiyeyi vade ve gerçek ödemelerden yeniden hesaplayabilmelidir. Belgesiz alacağı varlık gibi fiyatlamayın. Eksik kayıt, mahsup, tartışmalı kira artışı veya yan gider uyuşmazlığı olabilir. Belgelerden üretilemeyen her bakiye risk olarak kalır.
7. Mali hükümler tahsil edilebilir olmayabilir
Sözleşmede yazan her tutar uygulanabilir hak değildir. TBK m.346 konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya getirilebilecek ek ödeme yükümlülüklerini sınırlar ve geç ödeme nedeniyle bazı ceza veya muacceliyet şartlarını geçersiz sayar. Getiri hesabı böyle bir kaleme dayanıyorsa hukuki inceleme yapılmalıdır.
8. Süre sonu otomatik tahliye sanılıyor
“Sözleşme gelecek ay bitiyor, daire boşalacak” cümlesi önemli kırmızı bayraktır. TBK m.347 konut ve çatılı işyeri kiralarında uzama ve sona erme için özel kurallar içerir. Alım kararı boş teslime bağlıysa yalnızca sözleşmedeki tarih yetmez; hukuki yol ve fiilî kanıt gerekir.
9. Tahliye taahhüdü yalnızca okunaksız kopya
Tahliye taahhüdü belirli teslim tarihini desteklemek için kullanılıyorsa ayrı incelenmelidir. Ne zaman imzalandığı, kiralananın tesliminden sonra verilip verilmediği, yazılı olup olmadığı, tahliye tarihi ve gerekli işlem sürelerinin korunup korunmadığı değerlendirilmelidir. Belirsiz fotoğraf zilyetlik riskini kapatmaz.
10. Bildirim var, tebliğ kanıtı yok
Dosyada çok sayıda ihtar bulunabilir fakat gönderim veya teslim kanıtı olmayabilir. Hukuki sonuç belirli sürede bildirim gerektiriyorsa bu eksik önemlidir. Metni, tarihi, kanalı ve sonucu birlikte saklayın. TBK m.348 bazı fesih bildirimlerinde yazılı şekil arar; dosya ayrıca zaman çizelgesini de göstermelidir.
11. Uyuşmazlık eksik açıklanmış
Avukat yazışması, arabuluculuk numarası veya dava bilgisi var ama dosyanın kendisi yoksa durum açık kabul edilmelidir. 1 Eylül 2023’ten beri 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamındaki kira uyuşmazlıkları kural olarak dava öncesi zorunlu arabuluculuğa tabidir. Aktif arabuluculuk, dava, icra veya talebin gelir ve zilyetlik etkisi anlaşılmalıdır.
12. Kira dosyası “tapudan sonra” verilecek
Bu ifade kendi başına uyarıdır. Alıcı son ödemeden önce hangi sözleşme, banka kanıtı, güvence kaydı ve uyuşmazlık belgesini alacağını bilmelidir. Eksik her belgeyi yazılı kapanış şartına çevirin; mülkiyet bilgi dosyasından önce geçmemelidir.
Riski sınıflandırın
İdari eksik, finansal mutabakat sorunu, hukuki çelişki ve zilyetlik riski birbirinden ayrılmalıdır. “Dosya dağınık” demek yerine her kırmızı bayrak için gerekli kanıtı, sorumluyu, süreyi ve çözülmezse ne olacağını yazın.
Sonuç: En riskli kira dosyası her zaman en az belge içeren dosya değildir. Daha tehlikelisi, dolu görünmesine rağmen sözleşme, ödeme, güvence, zilyetlik ve uyuşmazlık durumunun yeniden kurulamadığı dosyadır. Sonuç sözlü açıklamaya bağlıysa kırmızı bayrak kapanmamıştır.