Arazi kullanım sınıfı İçin Alıcı Soruları
Kesin kullanım kararı, izin verilen fonksiyonlar, konut/ticaretin asli mi koşullu mu olduğu, ilgili yapılaşma şartları, özel plan notları, koruma durumu ve bekleyen plan değişikliğini sorun. arazi kullanım sınıfı: Arsanın ilandaki tanımı tek başına yapılaşma veya kullanım hakkını belirlemez; kadastro kimliği ile yürürlükteki plan/kullanım kararları ayrı kontrol edilmelidir.
Sınıflandırmayı e-Plan ve yetkili planlama idaresinden yeniden doğrulayın; resmi lejant/gösterimleri kullanın.
“Konut arsası” etiketinin arkasını sorgulayan sorular
Arsa “konut” veya “ticaret” olarak pazarlanıyorsa bu sınıfı hangi onaylı planın verdiği, planın tarihi/kararı, kullanımın parselin tamamını kapsayıp kapsamadığı ve hangi plan notlarının geçerli olduğu sorulmalıdır. Genel kullanım adı izin verilen kat sayısını, toplam yapılabilir alanı veya zemin katta dükkân hakkını otomatik olarak göstermez. Malik beyanı yerine yürürlükteki plan ve gerektiğinde resmî imar durum belgesi istenmelidir.
Parselin bir bölümünün yol, park veya kamu hizmetine ayrılıp ayrılmadığı ve terk/kesinti ihtiyacı da sorulmalıdır. Düzensiz şekilli bir arsa tapuda büyük yüzölçümüne sahipken yapılaşabilir alanı dar kalabilir. Fiyat metrekare üzerinden veriliyorsa piyasa karşılaştırmasının tapu alanına mı, plan kısıtlarından sonra kullanılabilen alana mı dayandığı anlaşılmalıdır.
Sadece kullanımı değil yoğunluk ve geometriyi sorun
Belirlenmişse emsal/KAKS kaçtır? TAKS nedir? Maksimum yükseklik veya kat sayısı nedir? Yoldan ve komşu sınırlardan çekme mesafeleri nelerdir? Otopark, cephe veya yeşil alan şartı var mı? Bu cevaplar aynı “konut” sınıfındaki iki parselin geliştirme değerini tamamen farklılaştırabilir. Rakamlar pazarlama fizibilitesinden geliyorsa plan hükmü veya belediye cevabıyla dayanak istenmelidir.
Karma kullanım alanında konut/ticaret oranlarının sabit mi esnek mi olduğu, “ticaret” gösterimine rağmen yasaklanan faaliyetlerin bulunup bulunmadığı sorulmalıdır. Haritada ticaret yazıyor diye otel, hastane veya depo kullanımına izin verildiği varsayılmamalı; plan notları ve diğer düzenlemeler daha dar kullanım listesi öngörebilir.
Olası plan değişikliği hakkında sorular
Parseli kapsayan yeni veya devam eden plan değişikliği var mı? Mevcut sınıflandırma yeni onaylanan bir plana mı dayanıyor? Resmî olarak bilinen iptal/dava süreci var mı? Alıcı, gelecekte beklenen kullanım değişikliğini mevcut hak gibi fiyatlamamalıdır. Yatırım tezi değişikliğe bağlıysa bugünkü yürürlükteki plana göre değer ile varsayımsal değişiklik sonrası değer ayrı tutulmalıdır.
Resmî haritalarda ilgili görünüyorsa koruma, kentsel dönüşüm, kıyı, su havzası, arkeolojik veya jeolojik risk katmanları da sorulmalıdır. Bu sınıflar her zaman yapı yasağı anlamına gelmez, ancak ek izin, etüt veya koşul doğurabilir. Hangi kurumun yetkili olduğu ve parseldeki sonucu hangi belgenin gösterdiği belirlenmelidir.
Arsa kaporası ödenmeden önce
Teklifteki ada/parsel tapu ve Parsel Sorgu ile aynı mı? Satıcı parselin tamamına mı yoksa payına mı sahip? Güncel takyidat veya irtifak ulaşımı/yapılaşmayı etkiliyor mu? Parselin hukuki yol bağlantısı var mı? e-Plan yakın tarihte kontrol edildi mi? Bu sorular imarı mülkiyet incelemesiyle birleştirir.
İyi sonuç yalnızca evet/hayır listesi değildir. Yürürlükteki kullanım, kanıtlanmış yapılaşma parametreleri, kamuya ayrılan kısımlar, çözülmemiş kısıtlar ve her noktanın resmî kaynağını özetleyen bir çalışma kağıdıdır. Satıcı sınıflandırmanın dayanağını gösteremiyorsa boşluğu kişisel tahminle doldurmayın; geliştirme potansiyeline göre fiyat belirlemeden önce belediye veya yetkin şehir plancısı kanıtı alın.
Arazi kullanımını “ileride değişir” varsayımıyla fiyatlamayın
Satıcı komşu parsellerde yapılaşmayı veya gelecekteki plan değişikliğini örnek gösteriyorsa, mevcut parselin yürürlükteki kullanımını ayrı değerlendirin. Plan değişikliği ancak resmî süreç tamamlandığında hukuki durum yaratır. Tarım, ticaret, konut, sosyal donatı veya başka fonksiyonların her biri farklı yatırım ve ruhsat sonuçları doğurabilir; satın alma kararı bugün geçerli planla modellenmelidir.
Arazi kullanım sınıfı için
açık her farkı; gereken kanıt, sorumlu, son tarih ve kapanmazsa uygulanacak sonuçla yazılı koşula dönüştürün.
Arazi kullanım sınıfı için
belgesel durumu konunun fiilî, ödeme veya işletme gerçekliğiyle karşılaştırın ve açıklanamayan farkı taahhüt öncesinde görünür tutun.
düzenleyen, kaynak, tarih ve varsa sürümü kaydedin; güncel aslı tarama, çeviri, taslak, süresi dolmuş veya değiştirilmiş nüshadan ayırın.