TCMB haftalık akım ağırlıklı ortalama kredi faiz istatistiklerini yayımlar. Duyarlılık analizinde bu seri piyasa bağlamı olarak kullanılmalı; incelenen finansmanın sözleşme faizi, yeniden fiyatlama mekanizması ve ödeme planı ayrıca uygulanmalıdır.
BDDK konut kredilerindeki kredi-değer oranını Kurul kararlarıyla belirler; finansman modeli sabit tarihsel bir oran yerine güncel kararı kullanmalıdır.
Piyasa verisinden test edilebilir nakit akışına
İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum. Kira büyümesi, yeniden satış fiyatı ve faiz varsayımları tek tahmin yerine alternatif senaryolarla test edilmelidir. Gayrimenkul yatırım analizi piyasa verisi ile belirli taşınmazın hesabını birbirinden ayırmalıdır. TCMB konut piyasasındaki fiyat hareketlerini izlemek için Konut Fiyat Endeksini yayımlar; 2026’da ise yeni kira ilişkilerindeki fiyat gelişmelerini mevcut sözleşmeleri de içeren kira göstergelerinden daha erken izlemek amacıyla Yeni Kiracı Kira Endeksini yayımlamaya başlamıştır.
Bu endeksler tek bir dairenin satış fiyatı veya kirası değildir; doğrulanabilir yerel emsallerle birlikte kullanılmalıdır. Mali etki izlenebilir bir sayıya dönüştürülmelidir: fiyat, nakit akışı, vergi, risk altındaki tutar veya düzeltme maliyeti; yalnız “uygun” gibi genel bir not yeterli değildir. Brüt getiri yıllık kira/satın alma bedeli üzerinden, net getiri ise boşluk, yönetim, bakım, sigorta, vergi, aidat ve geri alınamayan giderler düşüldükten sonra hesaplanır. Kapitalizasyon oranında borç servisinden önceki NOI kullanılır; varlık performansı kaldıraçlı özkaynak getirisinden ayrılır. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın.
Yıla ve malik durumuna bağlı vergiler
Bu nedenle önemli olduğunda eski tutarı yeni yıla taşımak yerine güncel değer ve borç durumu ilgili belediyeden alınmalıdır. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum. Kira geliri GİB’in ayrı kurallarına tabidir; tahsil edilen kira, indirilebilecek giderler, seçilen gider yöntemi ve malikin tam/dar mükellef durumu ayrıştırılır. Yatırımdan çıkışta bazı taşınmazların iktisaptan itibaren beş yıl içinde elden çıkarılması Gelir Vergisi Kanunundaki değer artışı kazancı hükümlerine girebilir; istisnalar ve malik özelindeki durum ayrıca incelenir.
Beyanname, makbuz ve maliyet belgeleri hem doğrulama hem yeniden satış hesabı için saklanmalıdır. Mali etki izlenebilir bir sayıya dönüştürülmelidir: fiyat, nakit akışı, vergi, risk altındaki tutar veya düzeltme maliyeti; yalnız “uygun” gibi genel bir not yeterli değildir. Taşınmazın vergi dosyası tek bir makbuzla ispatlanmaz. Emlak vergisi, vergi değeri, taşınmaz türü ve bulunduğu yere göre belirlenir; GİB 2026 için hesaplanan bina ve arazi vergi değerlerinde 2025 değerine göre özel bir üst sınır bulunduğunu açıklar. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın. Sonuca güvenmeden önce bu kanıtı “Finansman faiz resetini stres etmek” incelemesiyle birlikte okuyun.
Ödeme izi ve lehtar doğrulaması
Havale emri, banka teyidi, hesaba geçiş kanıtı ve belirli taksite bağlayan referans saklanır. Rezervasyon kaporası, satış bedeli ve aracılık komisyonu ayrı izlenmeli; sözlü teyit denetlenebilir banka izinin yerine geçmemelidir. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın. Ödeme yolu işlemin hukuki/mali incelemesinin parçasıdır; ayrı bir muhasebe ayrıntısı değildir.
Mali etki izlenebilir bir sayıya dönüştürülmelidir: fiyat, nakit akışı, vergi, risk altındaki tutar veya düzeltme maliyeti; yalnız “uygun” gibi genel bir not yeterli değildir. Alıcı adı, banka hesabı, para birimi, tutar ve havale referansı sözleşme ile satıcıya veya usulüne uygun yetkili tahsilatçıya bağlanmalı; ödeme talimatındaki her değişiklik para gönderilmeden önce bağımsız bir kanaldan doğrulanmalıdır. Yeni hesap, üçüncü kişi veya mutabık kalınan yapı dışında ödeme talebi, yetki ve sebep açıklanana kadar durma işaretidir. Yabancı işlemlerinde uygulanabildiği durumlarda TKGM’nin döviz alım belgesine ilişkin özel talimatları da vardır; her banka dekontu aynı hukuki işlevi görmez. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum.
Finansman faiz resetini stres etmek
Faiz riski yalnız ilan edilen nominal oranla ölçülmez. Finansman sözleşmesinden oranın sabit/değişken olup olmadığını, yeniden fiyatlama referansı ve marjını, reset sıklığını ve varsa tavan/tabanları belirleyin; kredi boyunca tek taksit varsaymak yerine her reset tarihine göre ödeme çizelgesi kurun. Anapara, faiz ve ücretleri ayırın ve kira sabitken finansman maliyetinin yükseldiği senaryoyu test edin; baskı yalnız kredi oranında değil borç servisi karşılama ve yatırımcı nakit akışında görülür. Taşınmaz geliri ile borç farklı para birimlerindeyse kur senaryosunu ayrıca ekleyin, bu riski faiz varsayımının içine saklamayın. Piyasa ortalama faizini borçlunun yazılı sözleşme koşullarının yerine kullanmayın ve gelecekte refinansman bulunacağını olumsuz senaryodan kesin çıkış yolu saymayın.
2026 analitik güncelleme — Gayrimenkul Finansmanında Faiz Yenileme Riski
Kredi yeniden fiyatlanabiliyorsa yalnızca başlangıç faizini değil, birden fazla reset oranında borç servisini test edin. Her oran senaryosunu aynı dönemin kira ve NOI’siyle eşleştirin; faiz artışı ve sabit kira DSCR’yi doğrudan düşürür.
Ağustos 2026’da yıllık TÜFE %31,51 oldu; TCMB ise 10 Eylül 2026’da politika faizini %37’de tuttu. Nominal ve reel getiriyi ayırın ve bugünkü finansman koşullarının tüm elde tutma süresince değişmeyeceğini varsaymayın.
Formül / kontrol: Reset stress = debt service after repricing / NOI under the same stress period.