TCMB发布每周加权平均贷款利率统计。 敏感性分析可将其作为市场背景，但必须另外采用被分析融资合同的实际利率、重定价机制及还款计划。
，不能用其他交易的一般文件替代。 BDDK通过董事会决定设定住房贷款的贷款价值比规则，因此融资模型应采用当前决定，而不是固定的历史LTV假设。
，不能用其他交易的一般文件替代。
从市场数据到可压力测试的现金流
房地产投资分析必须把市场数据和具体资产的计算分开。 TCMB 发布房价指数用于跟踪住房市场价格变化，并在 2026 年开始发布“新租客租金指数”，以便比包含存量合同的租金指标更快反映新租赁关系的价格变化。 每一项事实都使用真正能够证明它的来源，并把核验结果对应到对购买、产权或成本的影响。 这些指数不能直接给出某一套房的售价或租金，因此仍需使用可核实的本地可比案例。
财务影响应落到可追踪的数字上，例如价格、现金流、税费、风险金额或整改成本，而不能只写“可接受”之类的笼统结论。 毛收益率可用年租金相对购入价格计算，净收益率则要扣除空置、管理、维护、保险、税费、aidat 和无法转嫁的支出。 计算资本化率时应使用债务偿还前的 NOI，并区分房产本身表现与融资后的权益回报。 租金增长、转售价和利率假设都应进行多情景压力测试，而不能只接受一个预测数字。 应把审查主题拆成可以证明的事实：身份、日期、金额、登记状态、文件或技术状况。
随年度和业主身份变化的税务事项
申报表、收据和成本凭证应保留，以支持核查和转售分析。 应把审查主题拆成可以证明的事实：身份、日期、金额、登记状态、文件或技术状况。 房产税务档案不能靠一张收据证明。 市政房产税取决于税务价值、房产类别和所在地；GİB 对 2026 年计算的建筑物和土地税务价值相对于 2025 年价值设有专门上限规则。
因此，在交易中需要确认时，应向主管市政府取得当前价值和欠税情况，而不是把旧年度金额直接沿用。 租金收入另受 GİB 的所得税规则约束，应区分实际收到的租金、可扣除费用、选择的费用方法以及业主是居民还是非居民。 退出投资时，某些不动产自取得之日起五年内出售，可能进入所得税法的价值增长收益规则，但需结合例外和业主具体情况判断。 财务影响应落到可追踪的数字上，例如价格、现金流、税费、风险金额或整改成本，而不能只写“可接受”之类的笼统结论。 每一项事实都使用真正能够证明它的来源，并把核验结果对应到对购买、产权或成本的影响。
付款链与收款人证明
对适用的外国买方交易，TKGM 还对外汇购买证明有专门规定，因此并非所有银行回单都具有相同法律作用。 每一项事实都使用真正能够证明它的来源，并把核验结果对应到对购买、产权或成本的影响。 应保存汇款指令、银行确认、到账证据和把该笔款项对应到具体分期的参考信息。 预订金、买卖价款和中介佣金要分开记录，口头确认不能替代可审计的银行证据链。 每一项事实都使用真正能够证明它的来源，并把核验结果对应到对购买、产权或成本的影响。 在依赖结论前，还应把该证据与“对融资利率重定价做压力测试”部分交叉核对。
财务影响应落到可追踪的数字上，例如价格、现金流、税费、风险金额或整改成本，而不能只写“可接受”之类的笼统结论。 付款路径本身就是交易尽调的一部分，而不是独立的会计小事。 收款人姓名、银行账户、币种、金额和汇款备注，应与合同以及卖方或合法授权的收款人对应；付款指示发生任何变化，都应在转款前通过独立渠道重新确认。 要求转入新账户、第三方账户或偏离原约定路径，是应当暂停付款的信号，直到授权和原因得到解释。 应把审查主题拆成可以证明的事实：身份、日期、金额、登记状态、文件或技术状况。 每一项事实都使用真正能够证明它的来源，并把核验结果对应到对购买、产权或成本的影响。 在依赖结论前，还应把该证据与“对融资利率重定价做压力测试”部分交叉核对。
估值有效期与房产身份
估值报告只能在其既定目的、日期和特定房产身份范围内使用。 应把 taşınmaz 编号、ada/parsel、独立单元号和描述与交易逐项核对，并在法律要求时确认估值机构处于 SPK 授权框架内。 TKGM 说明，2024 年 12 月 9 日以前出具的估值报告原有三个月有效期，而该日期以后出具的 Tutar Tespit Belgesi 有效期为六个月；房产或申请发生影响价值的重要变化时，也可能需要新的估值。 应把审查主题拆成可以证明的事实：身份、日期、金额、登记状态、文件或技术状况。
TCMB 的房价指数用于理解市场价格变化，不代表某一套房的价格。 财务影响应落到可追踪的数字上，例如价格、现金流、税费、风险金额或整改成本，而不能只写“可接受”之类的笼统结论。 应分别记录现场勘察日、报告日、方法和可比案例、法律面积与实际面积、限制和假设，不能用一个估值数字替代产权、规划或建筑状态审查。 每一项事实都使用真正能够证明它的来源，并把核验结果对应到对购买、产权或成本的影响。
对融资利率重定价做压力测试
利率风险不能只看宣传中的名义利率。应从融资合同中确认利率是固定还是浮动、重定价基准与加点、调整频率以及适用时的上限或下限，并按每个重定价日建立还款表，而不是假定整个贷款期月供不变。还要把本金、利息和费用拆开，在租金不增长的情况下测试融资成本上升，因为压力最终体现在债务偿付覆盖和投资者现金流，而不只是贷款报价。若房产收入与债务使用不同币种，应单独加入汇率情景，不要把汇率风险隐藏在利率假设里。市场平均利率不能替代借款人实际签署的合同条件，也不能把未来一定能够再融资当作下行情景的保证出口。
2026分析更新 — 房产融资利率重设风险
若贷款存在重定价机制，应在多个重置利率下测试债务偿付，而不是只看初始利率。每个利率情景都应与同期租金和NOI配对，因为融资成本上升而租金不变会立即压缩DSCR。
2026年8月CPI同比为31.51%，土耳其央行于2026年9月10日将政策利率维持在37%。因此必须区分名义回报与实际回报，并避免假设当前融资条件在整个持有期内保持不变。
公式 / 检查: Reset stress = debt service after repricing / NOI under the same stress period.