Miras kalan taşınmaz satın almak: hak devri tamamlanmadan “aile anlaştı” sözüne güvenmeyin
Miras yoluyla satıcılara geçen taşınmazın satın alınması ek bir inceleme katmanı gerektirir; önceki malik vefat etmiş ve hak mirasçılara hukuki süreçle geçmiştir. İntikal tescili yapılmış olabilir veya taşınmaz birden fazla kişinin katılımını gerektiren ortak mülkiyet biçiminde bulunabilir. Bu nedenle alıcı yalnız bir aile üyesiyle pazarlık yaparak veya “herkes kabul etti” sözüyle yetinmemelidir. Güncel sicil ve miras belgeleri kimin hak sahibi olduğunu ve nasıl tasarruf edebildiğini göstermelidir.
Vefat, miras ve tescil zincirini kurun
Önceki kayıtlı malikten mirasçılık belgesine ve ardından mirasçıların tapu tesciline kadar süreci anlayın. Türkiye’de mirasçılık belgesi yetkili mahkeme veya uygun hallerde noter tarafından düzenlenebilir. Alıcı açısından yalnız kişilerin mirasçı olduğunu bilmek yeterli değildir; kimlik, pay veya mülkiyet biçimi satışın yapılacağı güncel sicille uyumlu olmalıdır.
Elbirliği ve paylı mülkiyeti ayırın
Miras taşınmazı elbirliği mülkiyeti biçiminde bulunabilir; burada hak, paylı mülkiyetteki bağımsız tescilli hisseler gibi ele alınmaz. Paylı mülkiyette ise her paydaşın belirli hissesi vardır. TKGM, tüm maliklerin talebiyle elbirliğinden paylıya geçiş ve mirasa özgü tebligat/mahkeme yolları bulunduğunu açıklar. Bu ayrım satışa kimin katılması gerektiğini belirler.
Bir mirasçının herkesi temsil ettiğini varsaymayın
Bir mirasçı broker ve alıcıyla bütün görüşmeleri yürütebilir, fakat bu durum tüm taşınmazı satma yetkisi vermez. Bütün mirasçılar satıyorsa gereken biçimde katılmaları veya geçerli vekâletle temsil edilmeleri gerekir. Paylı mülkiyette yalnız bir hisse satılıyorsa, alıcı tüm taşınmazı değil ortaklık payını aldığını ve bunun kullanım/likidite etkilerini bilmelidir.
Vekâletnameleri ayrıntılı inceleyin
Farklı şehir veya ülkede yaşayan mirasçılar nedeniyle vekâlet sık kullanılır. Vekâlet veren ve alanın kimliğini, satış veya gerekli fiili kapsayan yetkiyi ve belgenin geçerliliğini kontrol edin. Yurt dışında düzenlenen vekâletnamede TKGM’nin şekil, tercüme, apostil veya konsolosluk tasdiki şartları ülkeye göre uygulanır. Satış yetkisinin otomatik olarak bedel tahsil yetkisi olduğunu varsaymayın.
Devirden önce vergi ve usul yükümlülüklerini kontrol edin
Miras, intikal veya sonraki satış için vergi/usul belgeleri gerektirebilir. “Miras işlemi bitti” cümlesi yeterli değildir. Somut taşınmaz için intikal tescili ve gerekli yükümlülüklerin tamamlandığını doğrulayın. Belediye emlak vergisi borçları ve devri etkileyebilecek diğer hususlar da kontrol edilmelidir. Alıcı, tereke veya mirasçı borcunu açık sözleşme dayanağı olmadan üstlenmemelidir.
Miras sonrası takyidatı yeniden kontrol edin
Malikin ölümü ipotek, haciz, irtifak veya şerhi ortadan kaldırmaz. Vefat eden kişinin eski tapu görseli yerine güncel sicil alın. İpotek veya haciz varsa devir öncesi veya devir sırasında nasıl kaldırılacağı/işleneceği açık olmalıdır. Miras, sicili otomatik olarak temizleyen bir işlem değildir.
Taşınmazı fiilen kimin kullandığını belirleyin
Mirasçılardan biri evde oturabilir, kiracı bulunabilir veya aile üyeleri gayriresmî kullanıyor olabilir. Taşınmazın boş teslim edilip edilmeyeceğini, anahtarın kimde olduğunu ve zilyetliğin ne zaman geçeceğini yazın. Tüm maliklerin satış imzalaması, fiilî teslim sorununun kendiliğinden çözüldüğü anlamına gelmez.
Aile uyuşmazlığını işlem riski olarak görün
Mirasçılar fiyat, hisse, eşya veya kullanım konusunda anlaşamıyorsa bunu yalnız özel aile meselesi saymayın. İmza engellenebilir, teslim gecikebilir veya dava çıkabilir. Alıcının aile içi sorunu çözmesi gerekmez; ancak mevcut hak sahiplerinin belgelerle birlikte gerçekten ifa edebildiği bir işlem gerekir.
Kapanışa yakın yeniden doğrulayın
Uzun pazarlıkta takyidat, temsil veya mirasçı durumu değişebilir. Büyük ödeme öncesi sicili, katılımcıların kimliğini ve vekâlet yetkilerini tekrar kontrol edin. Süreç sırasında bir mirasçı vefat ederse zincir yeniden güncellenebilir. Aylar önce doğru olan dosyayı bugünkü kapanış için otomatik yeterli saymayın.
Açık kapanış şartları kullanın
Sözleşme satıcıları, devredilen hakkı, devir öncesi gerekli belgeleri, takyidatın nasıl çözüleceğini ve teslim şartını belirlemelidir. İntikalin tamamlanması veya bütün gerekli hak sahiplerinin katılımı temel koşulsa bunu objektif kapanış şartı yapın. Miras taşınmazı satın almak normal ve güvenli olabilir; risk, miras, sicil, yetki, para ve teslim aynı dosyada uyuşmadan ödeme yapmaktır.