Yabancı alıcı uygunluğunun resmi kaynaklardan yeniden doğrulanması
Yabancı bir gerçek kişinin Türkiye’de taşınmaz edinme uygunluğu, bağlayıcı bir taahhüt veya tapu başvurusu öncesinde güncel resmi kaynaklardan yeniden doğrulanmalıdır. Eski bir broşür, aynı vatandaşlıktaki başka bir kişinin önceki alımı veya “yabancılar Türkiye’de taşınmaz alabilir” şeklindeki genel ifade yeterli değildir. Esas çerçeve tapu mevzuatı ile TKGM uygulamasından doğar; sonuç alıcının vatandaşlığına ve hukuki sıfatına, taşınmazın türü ve yerine, kanuni yüzölçümü sınırlarına, kısıtlı bölgelere ve gerektiğinde özel izin süreçlerine bağlıdır. Yatırım yoluyla vatandaşlık ise ayrı bir inceleme katmanıdır ve temel edinim uygunluğuyla karıştırılmamalıdır.
Alıcının güncel hukuki kimliğinden başlayın
Tapuda gerçekten kullanılacak pasaport veya kimlik belgesi esas alınmalı; vatandaşlık, doğum tarihi ve ilgiliyse yabancı kimlik ya da vergi bilgileri kaydedilmelidir. Alıcının birden fazla vatandaşlığı varsa, yakın zamanda vatandaşlık değiştirmişse, yasal temsilciyle hareket ediyorsa veya yabancı bir şirketle bağlantılıysa eski bir uygunluk sonucunun otomatik olarak geçerli olduğu varsayılmamalıdır. Edinimin hangi hukuki kapasiteyle yapılacağı belirlenmelidir. Yabancı şirket, yabancı ortaklı Türk şirketi ve yabancı gerçek kişi mülkiyet hukuku bakımından aynı kategori değildir ve farklı usul ya da kontrollere tabi olabilir.
Pazarlama tanımı yerine tescilli taşınmazı kontrol edin
Uygunluk proje adına veya satış broşürüne göre değil, tapuda kayıtlı taşınmaza göre incelenir. İl, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm ve kayıtlı taşınmaz türü dosyaya alınmalıdır. Resmi parsel ve tapu bilgileri varlığın tamamlanmış bağımsız bölüm, arsa, tarım arazisi veya ek inceleme gerektiren başka bir tür olduğunu gösterebilir. Satış materyali gelecekte oluşacak bir daireyi anlatırken sicil hâlâ arsa ya da kat irtifakı gösteriyorsa bu ayrım açıkça yazılmalıdır. Kısıtlar konuma, kadastro durumuna veya kullanım niteliğine bağlanabileceğinden “proje yabancılara açık” sözü gerçek tapu kontrolünün yerine geçmez.
Yüzölçümü ve coğrafi sınırlamaları yeniden inceleyin
TKGM açıklamalarında yabancı gerçek kişilerin edinimlerinin kanuni sınırlara tabi olduğu, ülke genelindeki toplam edinim için otuz hektarlık tavan ve ilçe düzeyinde özel mülkiyete konu alanla bağlantılı oran kontrolü bulunduğu belirtilir. Askeri, güvenlik, stratejik veya başka şekilde kanunla sınırlanmış bölgeler de edinimi etkileyebilir. Özel satıcı veya emlak danışmanı bu kontrolleri kaldırmaz. Alıcının Türkiye’de mevcut taşınmazları varsa birikimli sınırın resmi süreçte incelenebilmesi için mevcut portföy bilgileri hazırlanmalıdır. Taşınmaz kısıtlı bölgeye yakınsa veya ilave görüş gerekiyorsa yetkili makam sonucu gelene kadar uygunluk kesinleşmiş sayılmamalıdır.
Taşınmaz edinimini vatandaşlık uygunluğundan ayırın
Bir yabancı, yatırım yoluyla vatandaşlık şartlarını karşılamayan bir taşınmazı hukuken satın alabilir. Tersine, “vatandaşlığa uygun” diye pazarlanan bir taşınmaz da yabancıların mülkiyet edinimine ilişkin olağan kurallardan muaf değildir. Vatandaşlık alıcının hedeflerinden biriyse iki ayrı kontrol listesi kullanılmalıdır: ilki taşınmazın hukuken edinilebilmesi, ikincisi ise güncel vatandaşlık yolu için değerleme, asgari yatırım, ödeme kanıtı ve mevzuatın öngördüğü şerh veya elde tutma taahhütleridir. Belirli alıcı ve taşınmaz yönünden ayrı resmi kriterler doğrulanmadan satın alma “vatandaşlığa kesin uygun” olarak sunulmamalıdır.
Taahhüt öncesi ve devir öncesi tekrar doğrulayın
Yabancı edinimine ilişkin idari genelgeler, belge listeleri ve kısıtlı bölge işlemleri zamanla değişebilir. Dosya, uygunluk kontrolünün hangi tarihte ve hangi resmi kaynaktan yapıldığını göstermelidir. Rezervasyon, ön sözleşme veya önemli bir kapora tapu devrinden çok önce imzalanacaksa taahhüt aşamasında kontrol yapılmalı, TKGM başvurusundan hemen önce son doğrulama tekrarlanmalıdır. Sonucu destekleyen resmi rehber, sistem sonucu veya yazışma saklanmalıdır. Sonuç bir makam cevabına bağlıysa, henüz cevaplanmamış başvuru işlem takvimini korumak amacıyla olumlu uygunluk beyanına dönüştürülmemelidir.
İstisnaları ve açık konuları dosyaya bağlayın
Her belirsizlik; sorumlu kişi, gerekli delil ve kapanış şartı bulunan somut bir konuya dönüştürülmelidir. Belirli vatandaşlığın nasıl değerlendirileceğinin belirsiz olması, alıcının mevcut taşınmazlarının yüzölçümü tavanını etkileyebilmesi, parselin kısıtlı bölgeye yakınlığı, kadastro tanımındaki uyuşmazlık, yurt dışı vekâletname veya alıcının değişen hukuki kapasitesi buna örnektir. Hangi resmi kaynağın kontrol edildiği, hangi sorunun açık olduğu ve hangi belgenin sorunu kapatacağı yazılmalıdır. Böylece alıcı tescil edilemeyecek bir edinime para bağlamaz; satıcı da pazarlama güvencesini tapu makamının onayı gibi sunmaz.