Geçerlilik ve Süre Kontrolü — Tahliye Taahhüdü
Yazılı tahliye taahhüdü konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli bir usul sonucu doğurabildiği için tarihlerinin arşiv bilgisi değil hukuki kontrol verisi olarak ele alınması gerekir. Türk Borçlar Kanunu m.352, kiracının kiralananı teslim aldıktan sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenip boşaltmaması hâlinde, kiraya verenin o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebileceğini düzenler. Bu nedenle belge, kronoloji ve süre birlikte test edilmelidir.
Belgenin kanundaki yola uyup uymadığını belirleyin
Başlığında «tahliye taahhüdü» yazan her belgenin m.352 sonucunu doğurduğunu varsaymayın. Kiracı ve kiraya vereni, kiralananı, teslim tarihini, taahhüt imza tarihini, yazılı tahliye gününü ve imzaları kaydedin. Kanun, taahhüdün teslimden sonra verilmesini esas aldığı için olay sırası önemlidir. Tarih, imza, teslim sırası veya taşınmaz kimliği tartışmalıysa dosya bu uyuşmazlığı göstermeli; belge koşulsuz geçerliymiş gibi sunulmamalıdır.
Aslı veya güvenilir şekilde doğrulanmış nüshayı kira sözleşmesi ve teslim kanıtıyla birlikte saklayın. İmza sayfası eksik tarama, boşluk içeren form veya mesajlaşma uygulamasında dolaşan görüntü ek doğrulama olmadan tam kanıt dosyasına eş tutulmamalıdır. Birden fazla kiracı varsa veya temsilci imzaladıysa kimin bağlı olduğu ve temsil yetkisinin hangi belgeye dayandığı ayrıca kontrol edilmelidir.
Bir aylık işlem süresini takip edin
Taahhüt edilen tahliye tarihi m.352 yolunun temel tetikleyicisidir. Kiracı o tarihten sonra kalmaya devam ederse, kiraya verenin icra veya ilgili dava yoluna başvurabileceği bir aylık dönem hemen hesaplanmalıdır. Başlangıç gününü, öngörülen son günü, fiilen yapılan işlemi ve başvuru tarihini kanıtlayan belgeyi kaydedin. «Süreye uyuldu» şeklindeki genel not yeterli değildir.
Başvuru yöntemi, tebligat, tatil günleri veya başka usul olayları takvim hesabını tartışmalı hâle getirebilir. İşlem ekibi kendiliğinden hukuki uzatma üretmemelidir. Bir aylık süre yaklaşmış, tartışmalı veya geçmiş görünüyorsa konu gecikmeden hukukçu tarafından incelenmelidir. Gayrimenkul incelemesi açısından ana sonuç, eski bir taahhüdün gelecekteki alıcının istediği herhangi bir zamanda kullanılabilecek süresiz tahliye hakkı olmadığıdır.
Belgenin geçerliliği ile bugünkü yararını ayırın
Bir belge gerçek ve tarihsel olarak önemli olabilir; buna rağmen satıcının ileri sürdüğü bugünkü usul avantajını sağlamayabilir. Tahliye tarihi çok önce geçmiş ve zamanında işlem yapıldığı gösterilemiyorsa alıcı, eski taahhüdün hızlı boş teslim garantisi verdiği varsayımıyla fiyat belirlememelidir. Buna karşılık süresinde icra veya dava başlatılmışsa artık esas kanıt devam eden dosya, itirazlar, mahkeme veya icra durumu ve varsa sulh anlaşmasıdır.
Tahliye taahhüdünü diğer tahliye sebeplerinden de ayırın. Kira borcu, ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar ve diğer kanuni yolların kendi şartları vardır. Taahhüdün varlığı her kullanım sorununu m.352 olayına dönüştürmez. Temiz bir dosya hangi hukuki yolun fiilen kullanıldığını gösterir ve farklı yolların sürelerini birbirine karıştırmaz.
Boş teslim varsayımıyla satıştan önce yeniden kontrol
Satış sözleşmesi, ödeme şartı veya emanet düzeni taşınmazın boş teslimini varsayıyorsa taahhüt durumunu imzaya yakın ve kapanıştan hemen önce yeniden kontrol edin. Kiracının hâlen zilyet olup olmadığını, anahtarların teslim edilip edilmediğini, işlemlerin aktif olup olmadığını, itiraz veya anlaşmanın beklenen tarihi değiştirip değiştirmediğini ve satıcının hâlâ aynı belgeye dayanıp dayanmadığını doğrulayın.
Kiracı gönüllü ayrılmışsa imzalı teslim tutanağı veya başka güvenilir zilyetlik kanıtı alın ve taşınmazı inceleyin. Fiilî teslim tamamlandıktan sonra risk gelecekteki tahliye süresini hesaplamaktan çok teslimi kanıtlamaya dönüşür. Kiracı hâlâ içerideyse durum devam eden hukuki veya zilyetlik riski olarak açıkça yazılmalıdır; beklenen sonuç gerçekleşmiş gibi gösterilmemelidir.
Son dosyada bulunması gereken kanıt
Son kontrol kaydı kira sözleşmesini, teslim kanıtını, taahhüdü, ilgili tarihleri, kontrol edilen m.352 kaynağını, varsa icra ve dava numaralarını, tebligat kanıtını, uygulanıyorsa arabuluculuk belgelerini ve son kullanım teyidini içermelidir. Hangi olgunun doğrulandığı ve hangisinin varsayım olduğu ayrıca belirtilmelidir.
Geçerlilik ve süre kontrolü bu nedenle belgeye yapıştırılan «geçerli/geçersiz» etiketi değildir; kronoloji testidir. Taahhüt teslim sonrası kira geçmişine bağlanmalı, belirli tahliye tarihi kesin olarak tanımlanmalı, bir aylık usul penceresi izlenmeli ve sonradan oluşan her gelişme fiyat, kapanış veya boş teslim planlamasında belgeye güvenilmeden önce dosyaya işlenmelidir.